Was Sie bei Kündigung und Auszug beachten müssen -
Abschied ohne Kummer

Die Umzugslust der bundesdeutschen Haushalte ist ungebrochen. In Berlin wechselten im vergangenen Jahr rund elf Prozent der Mieter ihre Wohnung. Wer mitten im Umzugsstress steckt, will sich garantiert nicht mit dem alten Vermieter um Schönheitsreparaturen oder um die Rückzahlung der Kaution streiten. Dennoch kommt es bei einem Umzug häufig zu solchen Auseinandersetzungen. Wer rechtlichen Rat einholt, noch bevor er die Kündigung abschickt, kann sich eine Menge Ärger ersparen – und manchmal sogar eine Abfindung herausschlagen.

 

Die größte Hürde für umzugswillige Mieter waren früher die langen Kündigungsfristen: je nach Wohndauer bis zu einem Jahr. Um aus dem Mietvertrag herauszukommen, musste man allerlei Tricks anwenden oder schlimmstenfalls monatelang doppelt Miete zahlen. Das „Kündigungsfristen-Reparaturgesetz“, das zum 1. Juni 2005 in Kraft getreten ist, brachte hier zweifellos eine große Erleichterung. Seitdem gilt für die meisten Mieter eine dreimonatige Kündigungsfrist – aber eben nicht für alle. „Viele Mieter, die zu uns in die Beratung kommen, gehen ganz selbstverständlich davon aus, dass sie mit einer Frist von drei Monaten kündigen können und sind dann ganz erstaunt, wenn das in ihrem Fall nicht so ist“, berichtet Rechtsberater Hans Luther vom Berliner Mieterverein (BMV). Es gibt nämlich Ausnahmen. So sind Zeitmietverträge bis zum vereinbarten Ablauf einzuhalten, eine vorzeitige Kündigung ist von beiden Seiten nur einvernehmlich möglich. Auch in unbefristeten Mietverträgen wird manchmal eine Kündigung in den ersten Jahren – rechtlich zulässig sind höchstens vier – ausgeschlossen. Altmietverträge, in denen längere Fristen individuell ausgehandelt wurden, sind ebenfalls nicht von der Gesetzesänderung betroffen. Hier kommt es aber auf die genaue Formulierung an, daher sollte man unbedingt juristischen Rat einholen. Pech hatte auch ein Mieter, der seine Wohnung im November 2005 kündigen wollte, weil er eine günstigere Wohnung gefunden hatte. Er hatte einen sogenannten „Kettenmietvertrag“. Darin hieß es wörtlich: „Das Mietverhältnis beginnt am 1. November 1999 und endet am 31. Oktober 2004. Es verlängert sich jeweils um ein Jahr, wenn es nicht gekündigt ist.“ Solche Verträge können immer nur zu einem bestimmten Termin im Jahr gekündigt werden – und den hatte der Mieter knapp verpasst. Bei Vertragsabschlüssen seit dem 1. September 2001 sind solche Verträge mit Verlängerungsklausel nicht mehr wirksam.

Trotzdem hat besagter Mieter einige Möglichkeiten, früher aus dem Vertrag herauszukommen. Wenn er Glück hat, schickt ihm sein Vermieter eine Mieterhöhung oder kündigt eine Modernisierung an. In diesem Fall kann er mit einer Zweimonatsfrist kündigen. Beispiel: Der Vermieter verlangt am 15. Januar eine Mieterhöhung. Dann kann der Mieter bis Ende März zum 31. Mai kündigen. Bei Sozialwohnungen ist die Frist sogar noch kürzer. Hier kann der Mieter bis zum dritten Werktag des Monats kündigen, in dem die erhöhte Miete gezahlt werden soll, und zwar zum nächsten Monatsende.

Eine weitere Möglichkeit wäre, dem Vermieter eine Untervermietung der Wohnung vorzuschlagen. Ist er damit einverstanden, bekommt man zumindest einen Teil der Miete vom Untermieter. Lehnt er ohne triftigen Grund ab, entsteht daraus wiederum ein Sonderkündigungsrecht und man kann die Wohnung mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Allerdings muss man darauf achten, dass die Untermieterlaubnis für eine konkrete Person – und nicht etwa pauschal – verlangt wird. Bei der Auswahl des vorgeschlagenen Bewerbers können Vorurteile des Vermieters ausgenutzt werden (arabische Großfamilie, Studentenwohngemeinschaft). Der Vermieter darf nur ablehnen, wenn die Person des Untermieters einen konkreten Anlass bietet. Einkommen oder Herkunft stellen keinen Ablehnungsgrund dar. Auch der Hinweis, dass man selber eine Weltreise antritt und somit für den Vermieter nicht greifbar ist, könnte eine Ablehnung der Untervermieterlaubnis provozieren. Nachteil dieses Tricks: Er hat sich mittlerweile in Vermieterkreisen herumgesprochen.

Ein Sonderkündigungsrecht gibt es auch, wenn ein Mieter stirbt. Der überlebende Mitmieter oder die Erben können die Wohnung dann mit dreimonatiger Frist kündigen. Die Sonderkündigungsrechte gelten gleichermaßen für befristete wie unbefristete Verträge.

„Ich suche mir einfach drei solvente Nachmieter und schon bin ich raus“, denken immer noch viele Mieter. Das ist schlicht und einfach falsch. Nur in ganz bestimmten Fällen muss sich der Vermieter darauf einlassen:

• Der Mieter muss wegen einer schweren Erkrankung umziehen, zum Beispiel in ein Altersheim.
• Der Mieter muss aus beruflichen Gründen in eine andere Stadt ziehen.
• Es kündigt sich Familienzuwachs an und die Wohnung wird zu klein.
• Der Mieter heiratet; die Wohnung ist für zwei Personen nicht geeignet.
• Es liegt ein anderer, ähnlich wichtiger Grund vor. Anerkannt werden zum Beispiel Scheidung oder Arbeitslosigkeit.

In diesen Fällen hat der Mieter also das Recht, einen Nachmieter zu stellen und kann so überlange Kündigungsfristen abkürzen. Der Kauf eines Eigenheims gilt nicht als wichtiger Grund. Die Gerichte erkennen auch keine Ausnahmesituation an, wenn man lediglich in eine preiswertere oder verkehrsgünstigere Wohnung ziehen will. Ein Ersatzmieter reicht übrigens aus, es müssen nicht drei sein.

Auch beim Kündigungsschreiben selbst ist einiges zu beachten. Petra Müller* jedenfalls hatte sich das nicht so kompliziert vorgestellt. In ihrem Fall wies der Vermieter die Kündigung einfach als unwirksam zurück, weil nicht alle Mieter unterschrieben hatten. Es handelte sich um eine Wohngemeinschaft, die sich nach und nach aufgelöst hatte. „Die anderen sind zum Teil schon vor Jahren ausgezogen, ich weiß nicht einmal, wo die jetzt wohnen“, ärgert sich die Mieterin. Doch es hilft nichts: Die Kündigung muss von allen unterschrieben werden, die auch den Mietvertrag unterzeichnet haben. Umgekehrt muss die Kündigung bei mehreren Vermietern auch an alle adressiert sein.

Ist die Frage der Kündigungsfrist geklärt, stellt sich für fast alle Mieter das zweite große Problem: Muss ich die Wohnung renovieren oder nicht? „Viele Mieter, die zu uns in die Beratung kommen, denken, es hätte eine Gesetzesänderung gegeben und man müsste keine Schönheitsreparaturen mehr machen“, berichtet die Rechtsanwältin Beate Almenräder. Grund sind diverse Urteile des Bundesgerichtshofs (BGH), die in der letzten Zeit durch die Presse gegangen sind. „Der BGH hat eine Reihe von Renovierungsklauseln für ungültig erklärt, das heißt aber nicht, dass man grundsätzlich keine Schönheitsreparaturen mehr machen muss“, erklärt die Anwältin. Genauso falsch ist es, anzunehmen, man müsse nichts machen, nur weil man die Wohnung bei Einzug unrenoviert übernommen hat. Es kommt immer darauf an, was genau im Mietvertrag steht. Auch wenn viele Mieter dann sagen, sie hätten lediglich einen Standardmietvertrag: Ohne eine Prüfung des genauen Wortlauts ist keine Auskunft durch die Mieterberatung möglich. Unter Umständen kann ein Wörtchen darüber entscheiden, ob man komplett renovieren oder gar nichts machen muss. „Hier geht es um richtig viel Geld, daher sollte man das immer in der Rechtsberatung klären lassen“, empfiehlt Beate Almenräder.

Viele Mieter glauben, dass der Vermieter auf jeden Fall eine Wohnungsabnahme machen muss. Ein Übergabeprotokoll, in dem der Vermieter die ordnungsgemäße Rückgabe der Mieträume bestätigt, ist sicher sinnvoll. Doch zwingen kann man den Vermieter dazu nicht. Wie kann man sich dann davor schützen, dass der Vermieter Wochen nach dem Auszug einen Riss im Waschbecken oder angeblich nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen reklamiert? Wenn der Vermieter die Abnahme verweigert, sollte man den Zustand der Wohnung durch Zeugen und Fotos dokumentieren, rät der Deutsche Mieterbund. Nicht vergessen: den Schlüssel an die Hausverwaltung oder den Vermieter zurückschicken. Vielen Mietern ist gar nicht bewusst, dass sie sonst weiterhin eine Nutzungsentschädigung zahlen müssen. Erst wenn der Vermieter die Räume wieder betreten kann, hat er keine Mietzahlungsansprüche mehr.

Ein weiterer Streitpunkt: die Rückzahlung der Kaution. „Viele Vermieter lassen sich damit sehr viel Zeit und müssen mehrfach angemahnt werden“, berichtet BMV-Rechtsberater Hans Luther. Außerdem wird häufig mit Nachforderungen aus Mietminderung oder Heizkostenabrechnungen aufgerechnet. Das ist besonders ärgerlich, weil man ja auch für die neue Wohnung in der Regel eine Mietsicherheit hinterlegen muss. Kein Wunder also, dass manche Mieter kurzerhand die letzten Monatsmieten einbehalten, nach dem Motto: Sonst muss ich ja ewig auf meine Kaution warten. Doch von einem solchen „Abwohnen“ der Kaution ist dringend abzuraten. Der Vermieter hat nämlich sechs Monate Zeit, die Kaution zurückzuzahlen. Der Mieter hat keinen Anspruch auf die sofortige Auszahlung. „Wer einfach die letzten Mieten nicht zahlt, riskiert hohe Mahn- und Anwaltskosten“, erklärt Beate Almenräder. Streitet man sich aber lediglich um 50 Euro aus der Nebenkostenabrechnung, darf der Vermieter nicht die komplette Kaution einbehalten. Er muss zumindest einen Teil zurückzahlen.

Zum Leidwesen der Rechtsberater des Berliner Mietervereins suchen viele Mitglieder erst dann eine Beratung auf, wenn sie die Kündigung bereits abgeschickt haben. Dabei kann man sich viele Probleme ersparen, wenn man schon vorher sachkundigen Rat einholt. „Durch geschicktes Taktieren kann man mit dem Vermieter oft günstigere Lösungen aushandeln“, weiß Hans Luther. Wer beispielsweise einen alten Mietvertrag mit niedriger Miete hat, kann oft erreichen, dass er sofort aus dem Mietvertrag entlassen wird oder dass der Vermieter auf die Renovierung der Wohnung verzichtet. Schließlich freut sich der Vermieter, dass die Wohnung frei wird und er sie teurer weitervermieten kann. Vielleicht wartet der Vermieter auch schon darauf, dass die Wohnung aufgegeben wird, weil er sie mit einer anderen Wohnung zusammenlegen oder modernisieren will. „In jedem Fall wird er dann zu einem Deal bereit sein“, so Luther. Werden im Haus Wohnungen in Eigentum umgewandelt oder steht eine Sanierung an, wird der Vermieter ebenfalls hochgradig interessiert daran sein, dass man auszieht. Hier kann man mitunter sogar hohe Abfindungen herausschlagen. Ist die Kündigung bereits abgeschickt, ist es dafür allerdings zu spät.

Hans Luther hat noch einen weiteren Tipp, mit dem sich die Kündigung sogar ganz erledigt: „Will man nur deswegen umziehen, weil die Miete zu hoch ist, kann man versuchen, mit dem Vermieter über den Mietpreis zu verhandeln.“ Der Hinweis, dass man eine vergleichbare, billigere Wohnung in Aussicht hat, bewegt so manchen Vermieter in Anbetracht eines möglichen Leerstands zu einem Preisnachlass. „Das wird in Neukölln eher funktionieren als in Mitte, aber es ist sicher einen Versuch wert“, meint der Rechtsberater.

Birgit Leiß

 

* Name geändert

In besonderen Fällen kann man die Wohnung auch ohne Einhaltung einer Frist kündigen, ganz gleich welchen Mietvertrag man hat und welche Kündigungsfristen eigentlich gelten. Es gibt drei Gründe:

Von der Wohnung geht eine Gesundheitsgefährdung aus (zum Beispiel durch deutlich überhöhte Formaldehyd-Konzentrationen, erhebliche Feuchtigkeitsschäden mit Schimmelpilzbefall oder ähnliches). Achtung: Ohne medizinisches Gutachten erkennen die Gerichte diesen Kündigungsgrund meist nicht an!

Die Wohnung kann aufgrund schwerwiegender Mängel nicht mehr vertragsgemäß genutzt werden (zum Beispiel ständiger Heizungsausfall im Winter, erheblicher Lärm durch benachbarte Großbaustelle, gravierende Ruhestörungen durch laute Nachbarn). Hier muss man dem Vermieter aber zuerst eine angemessene Frist setzen, um die Mängel zu beseitigen.

Der Vermieter hat sich so schwerwiegende Vertragsverletzungen zu Schulden kommen lassen, dass dem Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zuzumuten ist (persönliche Beleidigung, bewusste Manipulation der Nebenkostenabrechnung, unberechtigtes Betreten der Mieterwohnung).

Viele Mieter überschätzen die Möglichkeit, die Wohnung wegen schwerwiegender Mängel sofort kündigen zu können. Wegen eines Schimmelflecks in der Besenkammer wird kein Gericht eine fristlose Kündigung anerkennen. Außerdem kann das Recht zur fristlosen Kündigung verwirkt sein, wenn man es zu spät ausübt. Wer beispielsweise seit Jahren den Schimmel in der Wohnung duldet, kann nicht plötzlich fristlos kündigen. Ist die fristlose Kündigung gerechtfertigt, muss der Vermieter unter Umständen Schadensersatz zahlen, zum Beispiel für Umzugskosten, Maklerprovision, Renovierungskosten für die neue Wohnung und so weiter.

bl

Kündigungsfristen: Sie können mit einer dreimonatigen Frist kündigen, wenn Sie nach dem 31. August 2001 einen unbefristeten Vertrag abgeschlossen haben oder wenn Sie einen Altmietvertrag haben, in dem lediglich der Wortlaut des alten Gesetzes wiederholt wird. Längere Fristen, je nach Wohndauer bis zu zwölf Monaten, bei individueller Vereinbarung sowie bei Kettenverträgen mit Verlängerungsklausel. Wenn Sie die Wohnung vorzeitig kündigen wollen, können Sie prüfen, ob Ihnen ein Sonderkündigungsrecht zusteht, ob Sie ausnahmsweise berechtigt sind, einen Nachmieter zu stellen oder ob es gravierende Mängel gibt, die eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Die 14-tägige Kündigungsfrist in DDR-Mietverträgen gilt nach wie vor (Vermieter müssen dagegen längere Fristen einhalten!).

Form der Kündigung: Schriftlich (mündliche Kündigungen sind nicht wirksam!) mit sicherer Zustellung (Einschreiben oder durch Boten). Man kann das Schreiben auch selber in den Briefkasten des Vermieters stecken, sollte dann aber einen Zeugen mitnehmen (keinen Untermieter oder Familienangehörigen), denn notfalls muss der rechtzeitige Zugang bewiesen werden. Die Kündigung muss von allen Mietern unterschrieben werden und an sämtliche Vermieter adressiert sein. Ein Grund muss nur bei fristloser Kündigung genannt werden. Die Kündigung muss beim Vermieter spätestens am dritten Werktag eines Monats eingehen, um zum übernächsten Monat wirksam zu werden. Beispiel: Kommt das Schreiben bis zum 3. November beim Vermieter an, endet der Mietvertrag am 31.Januar. Da es von einem Tag abhängen kann, ob Sie einen Monat länger Miete zahlen müssen, sollten Sie den Brief möglichst nicht auf den letzten Drücker abschicken.

Schönheitsreparaturen/Einbauten: Ob Sie verpflichtet sind, Schönheitsreparaturen durchzuführen, hängt von Ihrem Mietvertrag ab. Wenn Sie Glück haben, findet sich eine unwirksame Klausel und die ganze Renovierungsvereinbarung ist null und nichtig. Instandsetzungsarbeiten oder Reparaturen müssen Sie keinesfalls durchführen, sie gehören grundsätzlich nicht zu den Schönheitsreparaturen. Was viele Mieter nicht wissen: Sämtliche Einbauten und bauliche Veränderungen müssen beim Auszug rückgängig gemacht werden – es sei denn, man hat mit seinem Vermieter eine anders lautende Absprache getroffen. Das heißt, Sie müssen das Hochbett abbauen, anstelle des neuen Parketts das alte Linoleum wieder verlegen und unter Umständen sogar die selbst installierte Dusche ausbauen. In den seltensten Fällen wird der Vermieter zur Zahlung einer Entschädigung bereit sein, auch wenn die Umbauten den Wohnwert erhöht haben. Selbst wenn der Nachmieter Interesse an der Übernahme der Einbauten hat, muss sich der Vermieter nicht darauf einlassen, sondern kann auf einen Rückbau bestehen. Ausnahmen gelten nur bei DDR-Mietverträgen.

Wohnungsübergabe: Am besten lässt man sich die ordnungsgemäße Rückgabe der Wohnung in einem Protokoll bestätigen. Verweigert der Vermieter einen Übergabetermin, sollten Sie den Zustand der Wohnung mit Zeugen und Fotos dokumentieren. Achtung: Kein Protokoll unterschreiben, das Schäden oder noch zu leistende Renovierungen auflistet.

Schlüsselrückgabe: Sie müssen alle Haus- und Wohnungsschlüssel zurückgeben, auch diejenigen, die Sie selber nachgemacht haben. Fehlen beim Auszug Schlüssel, müssen Sie für Ersatzschlüssel aufkommen. Findet keine Abnahme statt, können Sie die Schlüssel an die Hausverwaltung beziehungsweise den Vermieter zurückschicken. Keinesfalls sollten Sie sie einfach einem Nachbarn in die Hand drücken.

Zählerstände ablesen: Spätestens am Auszugstag müssen Gas- und Stromzähler abgelesen werden. Dafür ist man in der Regel selbst verantwortlich, die Endabrechnung wird vom jeweiligen Versorger erstellt. Sache des Vermieters ist es dagegen, für eine Zwischenablesung der Heizkostenverteiler zu sorgen. Umstritten ist, wer die Kosten dafür übernehmen muss. Die meisten Gerichte bürden diese Kosten dem Vermieter auf, manche halten aber auch die Einbeziehung in die Heizkostenabrechnung für zulässig. Auf keinen Fall darf die Wärmedienstfirma, die die Messung durchführt, direkt bei Ihnen abkassieren. Auf eine Abrechnung sofort nach Auszug haben Sie keinen Anspruch. Der Vermieter muss Ihnen spätestens zwölf Monate nach Ende der Abrechnungsperiode die Rechnung zuschicken. In Ihrem eigenen Interesse sollten Sie also Ihrem Vermieter die neue Adresse mitteilen. Ebenso wie bei den kalten Betriebskosten müssen Sie natürlich nur für den Zeitraum bis Ende des Mietverhältnisses bezahlen. Der verbrauchsunabhängige Kostenteil kann zeitanteilig oder nach der so genannten Gradtagszahlentabelle errechnet werden. Bei dieser Tabelle wird berücksichtigt, dass jeden Monat unterschiedlich geheizt werden muss, die einzelnen Monate fließen also mit bestimmten Werten in die Abrechnung ein.

Kaution: Ist das Mietverhältnis beendet, muss Ihr Vermieter die Kaution mit Zinsen zurückzahlen. Der Vermieter hat jedoch sechs Monate Zeit, um zu prüfen, ob er Forderungen aus dem Mietverhältnis geltend macht.

Der Vermieter ist berechtigt, Ansprüche wegen Mietrückständen, Schäden in der Wohnung oder nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen mit der Kaution zu verrechnen. Auch wenn noch eine Nebenkostenabrechnung aussteht, darf der Vermieter die Kaution – oder zumindest einen Teil davon – zurückbehalten. Gibt es gerichtliche Auseinandersetzungen, beispielsweise wegen Schönheitsreparaturen, kann es länger als sechs Monate dauern, bis man die Kaution wiederbekommt. Hat sich Ihr Vermieter sechs Wochen nach Auszug noch nicht bei Ihnen gemeldet und hat er auch keine Forderungen gestellt, sollten Sie ihn schriftlich auffordern, die Kaution abzurechnen.

bl

MieterMagazin 10/06

 

Lesen Sie auch
zu diesem Thema:

In welchen Fällen kann man
fristlos kündigen?

Kündigung und Auszug:
eine Checkliste

 

alle Zeichnungen:
Alexander Negrelli