Es gibt Menschen, für die ist 18 Grad die ideale Wohlfühltemperatur im Wohnzimmer. Andere bevorzugen mollige 23 Grad. Kein Wunder also, dass es zwischen Vermieter und Mieter häufig Streit darüber gibt, wie warm die Wohnung sein muss.
Wer über eine Gasetagenheizung, Kohle- oder Gaseinzelöfen verfügt, hat einen entscheidenden Vorteil: Er kann selber bestimmen, wann und wie viel er heizt. Gibt es jedoch eine zentrale Heizungsanlage, ist der Vermieter dafür verantwortlich, dass sich die Zimmer ausreichend beheizen lassen. Gesetzliche Regelungen über die Dauer der Heizperiode oder darüber, welche Mindesttemperatur erreicht werden muss, gibt es aber nicht. Manchmal enthält der Mietvertrag entsprechende Vereinbarungen. Ansonsten kommt es darauf an, was die Rechtsprechung für angemessen hält.
Als Heizperiode gilt im Allgemeinen die Zeit vom 1. Oktober bis zum 30. April. Aber auch außerhalb dieser Zeit ist es dem Mieter nicht zuzumuten, vor Kälte zu bibbern. Der Vermieter muss spätestens dann heizen, wenn die Zimmertemperatur tagsüber auch nur zeitweise unter 18 Grad sinkt und absehbar ist, dass die kalte Witterung länger als ein bis zwei Tage anhält. Sinkt die Zimmertemperatur tagsüber gar unter 16 Grad, muss die Heizung sofort in Betrieb genommen werden, denn sonst wird die Grenze der Gesundheitsgefährdung überschritten (LG Kassel WM 64, 71). Andere Gerichte ziehen dagegen die Außentemperatur als entscheidendes Kriterium heran. Beträgt sie drei Tage lang weniger als 12 Grad, muss der Vermieter die Heizungsanlage in Betrieb nehmen (AG Uelzen, WM 86, 212).
In vielen Mietverträgen sind Mindesttemperaturen von 20 bis 22 Grad für den Wohnraum und 23 Grad für das Bad festgehalten. Diese Werte werden von den meisten Gerichten anerkannt und auch zu Grunde gelegt, wenn eine mietvertragliche Vereinbarung nicht vorhanden ist. Allerdings gibt es feine Unterschiede. Während das Landgericht Berlin 20 Grad für Wohnräume und 21 Grad in Bad und Toilette für ausreichend hält (GE 98, 905), muss der Vermieter nach Auffassung des Oberverwaltungsgerichts Berlin für eine Mindesttemperatur von 23 Grad im Bad und 21 Grad im Wohnzimmer sorgen (WM 81, 69). Nicht akzeptiert wird von der Rechtsprechung eine vertraglich vereinbarte Mindesttemperatur von lediglich 18 Grad. Eine solche Klausel ist unwirksam, entschied beispielsweise das AG Charlottenburg (MM 00, 223). Unstrittig ist, dass der Vermieter die Heizung nachts herunterfahren darf. Der Mieter hat keinen Anspruch darauf, seine Wohnung rund um die Uhr auf 20 Grad heizen zu können. Es reicht aus, wenn von sechs bis 24 Uhr für eine ausreichende Erwärmung gesorgt ist. Die Heizung darf aber nachts nicht völlig ausgeschaltet werden, 17 Grad sollten auf jeden Fall erreicht werden (AG Köln WM 80, 278).
Und was ist, wenn die Wohnung einfach nicht warm wird, sei es, weil die Heizkörper defekt sind oder weil der Hausmeister sich trotz Kälte weigert, die Heizung mitten im Juli anzuwerfen? Lässt sich eine Wohnung nicht ausreichend beheizen, gilt das als Mangel an der Mietsache. Als Erstes sollte man den Vermieter schriftlich auffordern, den Mangel zu beseitigen und ihm dafür eine Frist setzen.
Musterschreiben:
So melden Sie einen Wohnungsmangel Ihrem Vermieter
- Mängelanzeige an Vermieter oder Verwalter
Mit diesem Musterschreiben setzen Sie Ihren Vermieter/Verwalter über die Mängel in Ihrer Wohnung in Kenntnis und fordern ihn zur Beseitigung der Mängel auf. - Mängelanzeige mit Fristsetzung – Erklärung der Vorbehaltszahlung
Mit diesem Musterschreiben setzen Sie Ihren Vermieter/Verwalter über die Mängel in Ihrer Wohnung in Kenntnis und fordern ihn unter Fristsetzung zur Beseitigung der Mängel auf. Für den Fall, dass der Termin verstreichen sollte, kündigen Sie eine Ersatzvornahme an und erklären die Zahlung Ihre Miete unter Vorbehalt. - Mängelanzeige – Letzte Mahnung
Mit diesem Musterschreiben setzen Sie Ihren Vermieter/Verwalter eine letzte Frist zur Mängelbeseitigung in Ihrer Wohnung. - Weitere Musterschreiben zur Kommunikation mit Ihrem Vermieter
Keine Heizpflicht auf Mieterseite
Hilft das nichts, sollte man sich unbedingt über die weiteren Schritte rechtlich beraten lassen. Grundsätzlich hat man ein Recht auf Mietminderung – allerdings sollte man auf keinen Fall auf eigene Faust die Miete mindern. Allgemein gültige Tabellen, um wie viel Prozent die Miete gekürzt werden kann, gibt es nämlich nicht. Es kommt immer auf den Einzelfall an. Im Extremfall kann der Mieter auch berechtigt sein, fristlos zu kündigen. Auch Kosten für die Anschaffung eines zusätzlichen Heizgerätes und die Übernahme der Stromkosten können unter Umständen geltend gemacht werden. Mitunter müssen störrische Vermieter auch durch eine Einstweilige Verfügung beim Amtsgericht zum sofortigen Heizen gezwungen werden.
Der Mieter hat übrigens keine Heizpflicht. Er muss lediglich dafür sorgen, dass keine Schäden an der Mietsache entstehen, beispielsweise durch Einfrieren der Rohre. Wer in den Wintermonaten verreist, sollte daher sicherheitshalber einen Wohnungsschlüssel bei Nachbarn oder Freunden deponieren.
Birgit Leiß
Weitere Informationen zum Thema:
MieterMagazin 1+2/06
Nachtabsenkung: Zwischen 24 Uhr und 6 Uhr darf die Heizung heruntergefahren werden
Foto: Maik Jespersen
Lüften nicht vergessen!
Angesichts steigender Energiepreise gehen immer mehr Mieter sehr sparsam mit der Heizung um. Doch Vorsicht! In kalten, wenig gelüfteten Räumen droht die Gefahr von Feuchteschäden bis hin zu Schimmelbildung. Daher sollte man auch wenig beheizte Räume, wie zum Beispiel Schlafzimmer, mehrmals täglich gründlich lüften und die Türen zu den übrigen Wohnräumen geschlossen halten. Allzu sehr sollte man keinen Raum auskühlen lassen. Die meisten Experten raten, eine Mindesttemperatur von 15 Grad nicht zu unterschreiten.
bl
14.12.2017
