Die seit März 2015 geltende Umwandlungsverordnung zeigt in den Milieuschutzgebieten Wirkung: Es werden dort deutlich weniger Mietshäuser in Einzeleigentum aufgeteilt. Der Immobilienmarkt zeigt sich davon aber kaum beeindruckt: Berlinweit werden mehr Mietwohnungen denn je in Eigentum umgewandelt.
Foto: Nils Richter
Die Umwandlung von Miet- in Mietwohnungen hat in Berlin ein neues Rekordniveau erreicht. Den Zahlen des Gutachterausschusses für Grundstückswerte zufolge wurden im Jahr 2015 berlinweit 17.331 Mietwohnungen umgewandelt – 53 Prozent mehr als im Vorjahr.
Gleichzeitig meldet die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, dass das Umwandlungsverbot wirkt. Die Eigentumsaufteilung wird in Milieuschutzgebieten seit März 2015 im Grundsatz nicht mehr erlaubt, weil sie meist mit Entmietung und teurer Modernisierung einhergeht. „Die Umwandlungstätigkeit geht dort deutlich zurück“, bilanziert Staatssekretär Engelbert Lütke Daldrup von der Stadtentwicklungsverwaltung des Senats nach 15 Monaten Erfahrungspraxis. In den seinerzeit 22 Milieuschutzgebieten ging die Zahl der Umwandlungen von 2042 im ersten Quartal 2015 auf 787 im vierten Quartal 2015 zurück. In den ersten fünf Monaten von 2016 wurde noch die Umwandlung von 656 Wohnungen genehmigt.
Dass überhaupt noch Umwandlungen in Milieuschutzgebieten zugelassen werden, liegt vor allem an einer Ausnahme: Zu 93 Prozent haben Vermieter eine Genehmigung zur Umwandlung bekommen, weil sie sich für sieben Jahre verpflichten, die Wohnung nur an den dort wohnenden Mieter zu veräußern. Mit dieser Auflage schreckt man Investoren ab, die den ganz schnellen Reibach machen wollen. Aber da nur die allerwenigsten Mieter finanziell in der Lage und bereit sind, ihre Wohnung zu kaufen, gehen diese umgewandelten Wohnungen nach sieben Jahren auf den freien Markt. Letztlich hat man nach dieser Wartezeit dasselbe Ergebnis, das man mit der Umwandlungsverordnung eigentlich verhindern wollte. „Diese Ausnahmegenehmigung sollte abgeschafft und in Milieuschutzgebieten die Umwandlung bestehender Miet- in Eigentumswohnungen gänzlich verboten werden“, fordert daher die stellvertretende Geschäftsführerin des Berliner Mietervereins, Wibke Werner.
Umwandlungsverbot auch außerhalb des Milieuschutzes wünschenswert
In den letzten Monaten haben die Bezirke den Milieuschutz stark ausgeweitet. Inzwischen hat Berlin jetzt in sechs Bezirken insgesamt 33 Milieuschutzgebiete mit zusammen knapp über 500.000 Einwohnern. Vor allem die zusätzliche Möglichkeit, die Eigentumsumwandlung zu unterbinden, brachte dem Milieuschutz neue Verfechter. „Wenn irgendetwas im Milieuschutz Wirkung zeigt, dann ist es das Umwandlungsverbot“, sagt Neuköllns Baustadtrat Thomas Blesing, der bis vor drei Jahren den Milieuschutz noch gänzlich abgelehnt hat.
Staatssekretär Engelbert Lütke Daldrup würde auch gern in anderen Teilen der Stadt die Umwandlung bremsen: „Wir würden uns wünschen, dass die Umwandlungsverordnung nicht zwingend mit dem Milieuschutz verbunden ist.“
Jens Sethmann
Die Preise gehen durch die Decke
Der Handel mit Wohnungen, Häusern und Grundstücken nimmt in Berlin schwindelerregende Ausmaße an. Der Immobilienmarktbericht Berlin 2015/2016 des Gutachterausschusses verzeichnet sowohl eine starke Zunahme an Verkäufen als auch in den Himmel schießende Preise. Bei 35.244 Immobilienverkäufen gingen im Jahr 2015 insgesamt 18,1 Milliarden Euro über den Tisch. Der Umsatz schnellte damit gegenüber 2014 um 35 Prozent auf eine neue Rekordhöhe. Die durchschnittlichen Kaufpreise von Wohnhäusern stiegen von 1290 auf 1550 Euro pro Quadratmeter Geschossfläche. Für Eigentumswohnungen steigerte sich der Durchschnittspreis von 2491 auf 2851 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Unbebaute innerstädtische Grundstücke wurden um 30 bis 50 Prozent teurer – alles innerhalb nur eines Jahres. Den Kaufpreiszuwächsen wird ein Anstieg des Mietniveaus folgen, denn Eigentümer wollen durch Mieterhöhungen und Modernisierungen den Kaufpreis möglichst schnell refinanzieren.
js
Download des Immobilienmarktberichts unter:
29.05.2018
