Ob privater oder städtischer Vermieter – nicht jede Mieterhöhung ist rechtens. Manchmal genügen schon kleine formale Fehler, um die höhere Miete ein paar Monate hinauszuschieben. In anderen Fällen muss die Anhebung gar nicht oder nur teilweise akzeptiert werden.
Der Berliner Mieterverein hat 10 häufige Fehler bei der Mieterhöhung zusammengestellt.
Folgende Vermieter-Fehler behandelt dieser Artikel:
- Fehler Nummer 1: Die Formalien stimmen nicht
- Fehler Nummer 2: Der Vermieter vergisst, bei einer Mieterhöhung
mit Vergleichswohnung das Mietspiegelfeld anzugeben - Fehler Nummer 3: Angabe eines falschen Mietspiegelfeldes
- Fehler Nummer 4: Die Spanneneinordnung stimmt nicht
- Fehler Nummer 5: Es wird willkürlich der Oberwert
des Mietspiegelfeldes verlangt - Fehler Nummer 6: Mietereigene Investitionen werden angerechnet
- Fehler Nummer 7: Die „freiwillige“ Zustimmung zur Mieterhöhung
- Fehler Nummer 8: Umrechnung von Brutto- auf Nettomiete
- Fehler Nummer 9: Fehlende Drittmittelabzüge
- Fehler Nummer 10: Gesonderte Ausweisung
von Modernisierungszuschlägen
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Fehler Nummer 1: Die Formalien stimmen nicht
Vermieter Hans Schröder schickt seiner Mieterin Klara Müller eine Mieterhöhung, übersieht aber, dass der vor Jahren ausgezogene Mitbewohner immer noch im Mietvertrag steht. Klara Müller reibt sich die Hände, denn in der Mieterberatung erfährt sie, dass sie die Mieterhöhung in den Papierkorb werfen kann.
Eine Mieterhöhung muss sich an sämtliche im Mietvertrag aufgeführte Personen richten, sonst ist sie formal unwirksam. Klara Müller braucht nicht zu reagieren und sollte es auch tunlichst unterlassen, ihren Vermieter auf das Versehen aufmerksam zu machen. Zwar wird dieser vermutlich irgendwann seinen Fehler bemerken und eine korrekte Mieterhöhung nachschieben, aber bis dahin spart sie Monat für Monat Geld.
Wichtig für DDR-Mietverträge, die vor dem 3. Oktober 1990 geschlossen wurden: Hier sind bei Ehepaaren beide Mieter, auch wenn nur einer von beiden den Mietvertrag unterschrieben hatte. Dabei bleibt es auch, wenn das Ehepaar nicht mehr zusammenwohnt. Das Mieterhöhungsschreiben muss also an beide Ehepartner gerichtet sein.
Beispiele für andere formale Fehler: Nach einem Verwalterwechsel wurde keine Vollmacht vorgelegt und dies vom Mieter unverzüglich gerügt, oder die Erhöhung wurde nur prozentual, aber nicht als Betrag ausgewiesen.
Fehler Nummer 2: Der Vermieter vergisst, bei einer Mieterhöhung mit Vergleichswohnung das Mietspiegelfeld anzugeben
Eine Immobilienfirma ist der Meinung, ihre „traumhaften Lofts an der Spree“ seien so exklusiv, dass der Mietspiegel nicht aussagekräftig ist. Daher begründet sie die Mieterhöhung mit Vergleichswohnungen – das sei gesetzlich schließlich ausdrücklich zulässig.
Stimmt. Aber: Zum einen ist der Berliner Mietspiegel ein sogenannter qualifizierter Mietspiegel, daher gelten seine Werte prinzipiell als ortsübliche Vergleichsmiete. Der Vermieter muss also schon triftige Gründe anführen, warum seine Wohnung aus dem Rahmen fällt. Außerdem: Auch wenn Vergleichswohnungen herangezogen werden, muss der Vermieter den entsprechenden Wert des Mietspiegels benennen. Der Mieter soll schließlich eine Vergleichsmöglichkeit haben. Unterbleibt diese Angabe oder fehlt eine Begründung für die angebliche Nichtanwendbarkeit des Mietspiegels, ist das Mieterhöhungsverlangen formal unwirksam und darf ignoriert werden. Ausnahme: Das entsprechende Mietspiegelfeld ist ein Leerfeld oder ein „Sternchenfeld“.
Fehler Nummer 3: Angabe eines falschen Mietspiegelfeldes
Hanna und Ali Yilmaz fallen aus allen Wolken, als sie das Mieterhöhungsschreiben lesen. Angeblich soll ihre Wohnung Sammelheizung haben. Dabei haben sie lediglich Gasöfen. Das kann doch nur ein Versehen sein, wundert sich das Ehepaar.
Möglich. Eventuell hat der Vermieter die Wohnung verwechselt oder er kennt die Ausstattung nicht genau. Vielleicht wollte er es aber einfach mal versuchen. Auf jeden Fall sollten Mieter immer überprüfen, ob das angegebene Mietspiegelfeld (nach Wohnungsgröße, Lage, Ausstattung und so weiter) korrekt ist. Allerdings darf man hier – anders als bei formellen Fehlern – nicht untätig bleiben, sondern muss die Erhöhung anhand des tatsächlich zutreffenden Mietspiegelfeldes überprüfen und gegebenenfalls eine Teilzustimmung abgeben.
Fehler Nummer 4: Die Spanneneinordnung stimmt nicht
Familie Moser soll künftig eine Miete zahlen, die 60 Prozent über dem Mittelwert liegt. Die Wohnungsbaugesellschaft legt in der Mieterhöhungserklärung ihre Einschätzung dar: Da ist die Rede von einem repräsentativen Treppenhaus, einer bevorzugten City-Lage sowie einem guten energetischen Zustand. „Da kann man wohl nichts machen“, denkt Familie Moser.
Irrtum! Unabhängig von der Eingruppierung der Wohnung durch ihren Vermieter sollte die Familie unbedingt selber eine Spanneneinordnung vornehmen. Dazu enthält der Mietspiegel eine Orientierungshilfe. Möglicherweise finden sich Nachteile, die sich wohnwertmindernd auswirken, etwa der schlechte Schnitt der Wohnung oder die laute Straße.
Grundsätzlich gibt der Mittelwert des jeweiligen Mietspiegelfeldes den ortsüblichen Mietzins an. Will der Vermieter über den Mittelwert hinausgehen, muss er die wohnwerterhöhenden Merkmale im Einzelnen darlegen. Umgekehrt muss das auch der Mieter tun, wenn er der Ansicht ist, dass der Mittelwert nicht gerechtfertigt ist. Bei „Bruchbuden“ ist es durchaus möglich, dass der maßgebliche Mietzins noch unter dem Unterwert des entsprechenden Mietspiegelfeldes liegt.
Fehler Nummer 5: Es wird willkürlich der Oberwert des Mietspiegelfeldes verlangt
Der Vermieter von Michael Meier will die Miete bis an den Oberwert des Mietspiegels anheben. Auf die telefonische Nachfrage verweist der Vermieter auf das Gesetz, und zwar auf Paragraph 558 Absatz 4 Satz 1 BGB: Bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der Spannen enthält, reicht es aus, wenn die verlangte Miete innerhalb dieser Spanne liegt.
Klingt beeindruckend, dennoch sollte sich Herr Meier davon nicht einschüchtern lassen. Er kann dagegenhalten und dem Vermieter mitteilen, warum eine solche Einordnung nicht berechtigt ist. Können sich beide Seiten nicht einigen, muss die zulässige Miete vom Gericht festgelegt werden. Der entsprechende Paragraf bedeutet also nicht, dass der Vermieter nach Gutdünken den obersten Wert wählen darf.
Fehler Nummer 6: Mietereigene Investitionen werden angerechnet
Hugo Fischers Vermieter verlangt eine Miete von 20 Prozent über dem Mittelwert des Mietspiegels, weil eine komplette Einbauküche vorhanden ist. Er übersieht aber, dass Fischer diese selbst eingebaut und bezahlt hat.
Solche „Versehen“ kommen häufig nach Vermieterwechseln vor, etwa wenn die Mietunterlagen dem Erwerber nicht vollständig vom Vorbesitzer übergeben wurden. Grundsätzlich gilt: Wohnwerterhöhende Merkmale, die der Mieter selbst geschaffen hat, etwa Kauf einer modernen Einbauküche oder Verlegung von Parkett auf eigene Kosten, dürfen bei der Mieterhöhung nicht berücksichtigt werden. Achtung: Stimmt der Mieter zu und bemerkt er die falschen Ausführungen erst später, kann er sich nicht mehr wehren.
Fehler Nummer 7: Die „freiwillige“ Zustimmung zur Mieterhöhung
„Ihre Wohnung liegt zurzeit im Bereich des Mittelwerts des Mietspiegels“, schreibt die Wohnungsbaugesellschaft Gagfah ihren Mietern. Die Entwicklung des Verbraucherpreisindex zeige jedoch, dass die Mieten in den nächsten Jahren weiter steigen werden. Daher unterbreite man das „großzügige“ Angebot einer „Flatrent“. Wer freiwillig einer pauschalen Mieterhöhung zustimmt, sei zwei Jahre vor einer weiteren Mieterhöhung sicher.
Nicht selten machen Vermieter solche Angebote einer „einvernehmlichen“, „formlosen“ Mietzinsanpassung, welche angeblich für den Mieter günstiger sein soll.
Fakt ist: Der Verbraucherpreisindex braucht den Mieter nicht zu interessieren.
Allerdings: Wer mit seiner Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, sollte genau durchrechnen, ob sich eine Zustimmung nicht doch lohnt. Die Gefahr besteht, dass ansonsten eine reguläre Mieterhöhung nachgeschoben wird, die höher ausfällt. Wer jedoch bereits die ortsübliche Vergleichsmiete erreicht hat, hat keinen Grund, sich auf ein solches Angebot einzulassen.
Fehler Nummer 8: Umrechnung von Brutto- auf Nettomiete
Bettina Werfel hat noch eine sogenannte Bruttomietenvereinbarung, das heißt, die Betriebskosten sind pauschal in der Miete enthalten. Weil der Berliner Mietspiegel nur Nettomieten ausweist, zieht ihr Vermieter einfach grob geschätzte 2 Euro Nebenkosten pro Quadratmeter ab und ermittelt dann die ortsübliche Vergleichsmiete.
So geht es nicht! Bei der Umrechnung auf die Nettomiete muss der Vermieter die aktuellen und konkreten Betriebskosten herausrechnen. Es reicht nicht, einen pauschalen oder durchschnittlichen Betriebskostenanteil abzuziehen. Benennt der Vermieter überhaupt keine Betriebskosten, um die Vergleichbarkeit herzustellen, ist das Mieterhöhungsverlangen sogar formal unwirksam.
Fehler Nummer 9: Fehlende Drittmittelabzüge
Der Altbau, in dem Ruth Marquardt wohnt, wurde vor Jahren mit öffentlichen Mitteln saniert. Daher wundert sie sich, dass diese Tatsache bei der Mieterhöhung gar nicht auftaucht.
Zu Recht. Die gesamte Mieterhöhung ist in diesem Fall unwirksam, denn sogenannte Drittmittel müssen abgezogen werden. Schließlich sollen die öffentlichen Gelder den Mietern zugute kommen. Zwei wichtige Ausnahmen gibt es: Die Förderung ist bereits abgelaufen oder sie betraf nur Instandsetzungsmaßnahmen.
Die genaue Berechnung der zulässigen Miete ist kompliziert und sollte Rechtsberatern überlassen werden.
Ein Tipp: Da Frau Marquardt ja nicht wissen kann, ob die Drittmittel abgelaufen sind, sollte sie bei ihrem Vermieter nachfragen. Erhält sie keine oder nur eine unzureichende Antwort, ist sie berechtigt, ihre Zustimmung zur Mieterhöhung zu verweigern.
Fehler Nummer 10: Gesonderte Ausweisung von Modernisierungszuschlägen
Seit Max Brauns Haus vor einigen Jahren saniert wurde, ist der Modernisierungszuschlag fester Bestandteil der Miete. Bei der nächsten Mieterhöhung zieht der Vermieter den Zuschlag kurzerhand ab und verlangt auf diese „bereinigte Grundmiete“ eine Erhöhung.
Das geht nicht! Der Modernisierungszuschlag wird ab Fälligkeit Teil der Miete und ist bei späteren Mieterhöhungen nicht mehr getrennt von der Miete in Ansatz zu bringen. Es handelt sich eben nicht um einen zusätzlich zur Miete zu zahlenden Betrag, wie etwa die Nebenkostenvorauszahlungen, sondern um einen Bestandteil der Grundmiete.
Birgit Leiß
„Ein Viertel der Mieterhöhungen ist falsch“
Interview mit dem Geschäftsführer des Berliner Mietervereins
MieterMagazin: Wie macht sich die aktuelle Mieterhöhungswelle in der Beratungspraxis des Berliner Mietervereins bemerkbar?
Wild: Wir werden geradezu überrollt. Im „Normaljahr“ geht es bei 10 Prozent aller Beratungen um Mieterhöhungen, seit Veröffentlichung des neuen Mietspiegels ist es ein Drittel. Wir haben seit Juni 2011 fast 5000 Mieterhöhungsverlangen überprüft. Das Ergebnis: Ein Viertel davon ist falsch. Das heißt: Die Vermieter verlangen mehr Geld, als ihnen zusteht.
MieterMagazin: Bei einem Drittel der Mieterhöhungen wird der rechtliche Spielraum voll ausgeschöpft. Was müsste passieren, um den Anstieg zu bremsen?
Wild: Zunächst einmal fordern wir die Reduzierung der Kappungsgrenze auf 15 Prozent in vier Jahren. Das würde den Erhöhungsspielraum automatisch einengen und die Belastung der Mieter spürbar verringern. Da die Neuvertragsmieten erheblichen Einfluss auf das Mietniveau haben – 40 Prozent aller in den Mietspiegel eingeflossenen Mieten sind Neumieten – muss auch hier eine Beschränkung eingeführt werden. Mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete sollte nicht verlangt werden dürfen. Aber auch Modernisierungen führen zu einem deutlichen Anstieg der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die 11-prozentige Kostenumlage ist systemfremd und sollte ganz abgeschafft werden. Drittens muss der Mietspiegel so geändert werden, dass der Oberwert der Mietspiegelspanne nicht überschritten werden darf. Bisher ist dies bei einer Kombination von Sondermerkmalen und wohnwerterhöhenden Merkmalen in einigen Fällen möglich.
MieterMagazin: Im Moment stehen gerade die städtischen Wohnungsbaugesellschaften als Preistreiber in der Kritik.
Wild: In der Tat sollte das Land Berlin als Eigentümer den Unternehmen konkrete Vorgaben machen, statt lediglich eine allgemeine Orientierung an der ortsüblichen Vergleichsmiete vorzuschreiben. Zumindest die Reduzierung der Kappungsgrenze und die 10-Prozent-Regelung bei Neuvermietung müssen den städtischen Unternehmen auferlegt werden.
Das Interview führte Birgit Leiß
So prüfen Sie Ihre Mieterhöhung
Es gibt bei freifinanzierten Wohnungen vor allem zwei Möglichkeiten, die Miete zu erhöhen:
nach einer Modernisierung und als Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete gemäß Paragraf 558 BGB.
Wer eine Mieterhöhung nach § 558 BGB bekommen hat, sollte zunächst prüfen, ob die Voraussetzungen stimmen. Der Vermieter darf die Grundmiete ohne Nebenkostenvorschüsse innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent anheben. Zudem gilt eine Einjahressperrfrist, das heißt frühestens zwölf Monate nach der letzten Erhöhung (oder nach Einzug in die Wohnung) darf eine neue Mieterhöhung kommen. Die neue Miete gilt dann ab dem dritten Monat, der auf den Monat des Zugangs folgt. Ein Beispiel: Zugang am 8. September, neue Miete fällig ab 1. Dezember.
In der Regel wird das Mieterhöhungsverlangen mit dem Mietspiegel begründet. Die dort angegebene ortsübliche Vergleichsmiete darf auf keinen Fall überschritten werden. Doch der Umgang mit dem Zahlenwerk ist nicht ganz einfach. Die Mietspiegeltabelle ist zunächst einmal nach Baualter, Wohnungsgröße und Lage unterteilt. Ob einfache, mittlere oder gute Wohnlage vorliegt, ist dem Straßenverzeichnis zu entnehmen, das dem Mietspiegel als Anhang beigefügt ist. Außerdem wird nach der Ausstattung unterschieden: mit Sammelheizung und Bad, also Vollstandard oder mit Sammelheizung oder Bad, das heißt, dass entweder Bad oder Heizung fehlt.
Nun geht es an die eigentliche Spanneneinordnung, denn in dem betreffenden Mietspiegelfeld gibt es gewaltige Unterschiede zwischen dem fett gedruckten Mittelwert und dem oberen und unteren Wert. Bei der „Feinjustierung“ kommt es genau auf die Plus- und Minuspunkte der Wohnung an. Zunächst einmal werden fünf Sondermerkmale aufgelistet, die einen Zu- oder Abschlag rechtfertigen. So ist für Dachgeschosswohnungen ohne Aufzug (ab Baujahr 1984) ein Abzug von 46 Cent fällig, eine von der Badewanne getrennte Dusche bringt ein Plus von 19 Cent pro Quadratmeter. Daneben werden eine ganze Reihe von Vor- und Nachteilen genannt, die sich auf die Miethöhe auswirken. Als wohnwerterhöhendes Merkmal gilt beispielsweise ein abschließbarer Fahrradraum oder ein Doppelwaschbecken im Bad, wohnwertmindernd ist ein fensterloses Bad oder eine stark verkehrslärmbelastete Lage (maßgeblich ist hier das Straßenverzeichnis). Auch der energetische Zustand spielt eine Rolle, unzureichende Wärmedämmung oder ein hoher Energieverbrauch wirken sich wohnwertmindernd aus. All diese Plus- und Minuspunkte werden gegeneinander aufgerechnet und ergeben dann die ortsübliche Vergleichsmiete für die konkrete Wohnung.
Wichtig: Bei diesen Vor- und Nachteilen geht es nicht um behebbare Mängel. Viele Mieter glauben fälschlicherweise, solange ihre Heizung nicht funktioniert und die Fenster undicht sind, müssten sie keine Mieterhöhung akzeptieren.
Pech haben diejenigen Mieter, für deren Wohnung der Mietspiegel ein Leerfeld oder ein Sternchenfeld ausweist. In diesen Fällen kann das Mieterhöhungsverlangen mit Vergleichswohnungen oder einem Sachverständigengutachten begründet werden. Für den Mieter gereicht das fast immer zum Nachteil.
Ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB bedarf der ausdrücklichen Zustimmung durch den Mieter, es reicht nicht, einfach die neue Miete zu überweisen. Bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang der Mieterhöhung hat man dafür Zeit.
Jede Mieterhöhung sollte umgehend in der Rechtsberatung des Berliner Mietervereins geprüft werden – dafür ist man schließlich Mitglied.
bl
MieterMagazin 10/11
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zum Berliner Mietspiegel:
alle Illustrationen: Julia Gandras
Reiner Wild ist Geschäftsführer des Berliner Mietervereins
Foto: Christian Muhrbeck
Prüfen: Eine lärmige Straße ist womöglich „wohnwertmindernd“
Foto: Sabine Münch
06.06.2018
