Baustelle soziale Wohnungsversorgung  -
Wo die städtischen Unternehmen besser werden müssen

Das Land Berlin hat sechs Wohnungsbaugesellschaften, die zu einer gemeinwohlorientierten und sozialen Vermietung verpflichtet sind. In den rund 335.000 Wohnungen von Degewo, Gesobau, Gewobag, Howoge, Stadt und Land sowie WBM sind die Mieterinnen und Mieter sicher vor Mietpreistreiberei, Diskriminierungen, Eigentumsumwandlungen und Eigenbedarfskündigungen. Doch in der Praxis läuft nicht alles rund. Die Unternehmen schaffen es kaum, ihren Neubau-Auftrag zu erfüllen, unterlaufen zum Teil Vermietungsauflagen und wehren sich gegen mehr Mietermitbestimmung. Zudem klagen Mieter immer wieder über eine schleppende Mängelbeseitigung und einen schlechten Service. Deshalb gibt es von vielen Seiten die Forderung, der Senat müsse seine Wohnungsbaugesellschaften stärker in die Pflicht nehmen oder gar komplett neu organisieren. 

Degewo, Gesobau und Gewobag sind rechtlich als Aktiengesellschaften organisiert, die anderen drei sind Gesellschaften mit beschränkter Haftung. Die Geschäftsanteile aller sechs liegen komplett beim Land Berlin und in jedem Aufsichtsrat sitzen zwei Staatssekretäre oder leitende Beamte der Senatsverwaltungen für Finanzen und Stadtentwicklung. 

Den eigenständigen Unternehmen macht die Landespolitik aber keine direkten Vorschriften, wie sie ihre Geschäfte zu führen haben. Stattdessen werden Leitlinien miteinander ausgehandelt. So hat der Senat 2012 mit den Wohnungsbaugesellschaften ein „Mietenbündnis“ geschlossen, in dem unter anderem die Mieterhöhungsmöglichkeiten beschränkt und die Vergabe von Wohnungen an Benachteiligte geregelt worden sind. Im Jahr 2017 wurde dies durch die umfassendere „Kooperationsvereinbarung“ ersetzt, die im April 2021 noch einmal ergänzt wurde.

So sind seit Anfang 2017 bei den städtischen Wohnungsbaugesellschaften Mieterhöhungen auf vier Prozent in zwei Jahren begrenzt. In Härtefällen wird die Nettokaltmiete auf 30 Prozent des Haushaltseinkommens gesenkt. 63 Prozent der frei werdenden Wohnungen werden an Haushalte vermietet, die wegen ihres geringen Einkommens einen Wohnberechtigungsschein (WBS) haben. Bei Modernisierungen wird die Umlage auf sechs Prozent reduziert und die daraus resultierende Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens zehn Prozent übersteigen. Nach dem Aus des Mietendeckels im April 2021 wurden die landeseigenen Unternehmen vom Berliner Senat dazu verpflichtet, die vorgenommenen Mietsenkungen beizubehalten und die Mietendeckelregelungen weiter anzuwenden. „Die Städtischen“, wie die kommunalen Betriebe auch häufig genannt werden, sollten außerdem bis 2021 mindestens 30.000 neue Wohnungen bauen und davon die Hälfte zu einer reduzierten Miete an WBS-Inhaber vermieten.

Demokratie per Verordnung

Den Unternehmen wurde auch mehr Demokratie verordnet. Seit 2016 hat jede Gesellschaft einen gewählten Mieterrat. Zudem gibt es für die Bürgerbeteiligung bei Neubauvorhaben seit 2018 verbindliche Leitlinien.

Die Wohnungsunternehmen engagieren sich auch sozial und kulturell in ihren Siedlungen. So hat etwa die Degewo im Wedding eine alte Waschküche zum Nachbarschaftstreff umgebaut. In Marzahn stellt sie Klaviere zum Open-Air-Spielen für Jedermann auf die Straße. Gesobau ebenso wie Stadt und Land sponsern Schulen in ihren Kiezen. Die Gewobag feiert jedes Jahr mit Kindern den „Tag der kleinen Bauprofis“. Die Howoge will das Theater Karlshorst wieder zum Leben erwecken, und die WBM stellt kostenlos Wasser zum Gießen der Straßenbäume zur Verfügung.

„Die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften sind der Garant für qualitätsvollen und leistbaren Wohnungsbau in unserer Stadt“, lobt Stadtentwicklungssenator Sebastian Scheel (Linke). „Sie haben in der vergangenen Legislaturperiode den Neubaumotor angeworfen und ihre Bestände durch strategische Ankäufe deutlich erweitert. Damit entlasten sie den Berliner Wohnungsmarkt nicht nur quantitativ, sondern leisten durch ihre Fokussierung auf Menschen mit kleineren und mittleren Einkommen einen wertvollen Beitrag zum Erhalt des sozialen Friedens in unserer Stadt.“ All das steht jedoch auf wackligen Beinen, denn eine andere Landesregierung in Berlin könnte das Rad schnell wieder zurückdrehen.

In der Praxis erwecken die sechs Unternehmen immer wieder den Eindruck, die politischen Vorgaben nur widerwillig zu befolgen. Zwar liegen die Bestandsmieten bei ihnen mit 6,29 Euro pro Quadratmeter nettokalt im Durchschnitt um 50 Cent unter dem Mietspiegelschnitt, und bei der Wiedervermietung verlangen die Städtischen mit 7 Euro pro Quadratmeter deutlich weniger als der freie Markt. Doch berichtete das MieterMagazin im Juni 2019 auch von mehreren Vermietungsangeboten von Degewo, Howoge und Gewobag, die hart an die Grenzen der Mietpreisbremse gingen – manche auch darüber hinaus.

Bei der Aufstellung der Mieterräte wehrten sich die Wohnungsbaugesellschaften dagegen, dass je ein Mietervertreter einen Sitz im Aufsichtsrat bekommen sollte. Auch fühlen sich nicht alle Mieterräte wirklich ernst genommen. Die Gesobau fiel mit einem gestörten Demokratieverständnis auf, als sie bei der Wahl zum Mieterrat vorab kritische Kandidaten aussortierte. In den Reihen der Städtischen regt sich auch Widerstand gegen eine Novellierung des Wohnraumversorgungsgesetzes, das den Vor-Ort-Mieterbeiräten in den Siedlungen mehr Mitbestimmung ermöglichen soll.

Die Bürgerbeteiligung bei Neubauvorhaben, für die die Unternehmen laut den 2018 beschlossenen Leitlinien eine Vorbildfunktion übernehmen sollen, entfällt auch hin und wieder ganz – so geschehen bei einer Nachverdichtung in der Lichtenberger Atzpodienstraße. Die Howoge schickte den Nachbarn eines Bauvorhabens im Februar 2021 lediglich eine Ankündigung der Bauarbeiten und schuf schon eine Woche später mit Baumfällungen vollendete Tatsachen.

Beim Neubau stehen die Unternehmen unter Zeitdruck. Von 2017 bis Ende 2020 haben sie 18.238 Wohnungen fertiggestellt. Eine durchaus respektable Leistung, aber die bis Ende 2021 geforderten 30.000 Wohnungen werden auch dann nicht ganz erreicht, wenn man alle 11.000 im Bau befindlichen Wohnungen schon mitzählt. 

Die Wohnungsbaugesellschaften bauen und planen ihre Neubauten größtenteils nicht mehr selbst, da sie in den 90er Jahren ihre Entwurfsabteilungen aufgelöst haben. Zu Beginn der Neubau-Offensive kauften sie meist laufende Neubauprojekte von privaten Bauträgern an. Für eigene Vorhaben beauftragen sie heute vorrangig externe Architekten und Bauentwickler. Lediglich die Degewo hat wieder ein eigenes Architekturbüro namens „bauWerk“ eingerichtet. 

Was sind die Kernaufgaben der Städtischen?

Um sich auf ihre Kernaufgaben – das Bauen und Vermieten – zu konzentrieren, haben die sechs Unternehmen Dienstleistungsaufgaben wie Hausmeistertätigkeiten, Gebäudereinigung und Gartenpflege ausgelagert oder an Fremdfirmen vergeben. In der Folge bekamen die Beschäftigten niedrigere Löhne und mussten schlechtere Arbeitsbedingungen in Kauf nehmen. Die Servicequalität dieser Dienstleister lässt oft zu wünschen übrig. Zumindest die WBM holt nun nach und nach die Hausmeister zurück ins Unternehmen.

Auf der anderen Seite eröffnen die Unternehmen neue Geschäftsfelder, die wenig mit ihrer Kernaufgabe zu tun haben. So hat die Gewobag mit der „Gewobag ID“ ein Tochterunternehmen gegründet, das sich an Digitalisierungs-Start-Ups beteiligen und so Berlin zur Smart City weiterentwickeln will. Die Gewobag vermietet auch seit einigen Monaten Vorgartenflächen an den Versandhandelsriesen Amazon, der hier seine Paketstationen aufstellt. Damit unterstützt das Unternehmen einen weltweiten Konzern, der dem städtischen Einzelhandel große Probleme macht – auch den Gewobag-Gewerbemietern.

Die Howoge ist seit 2019 im Rahmen der Berliner Schulbauoffensive in der ganzen Stadt mit dem Neubau und der Sanierung von Schulen beauftragt – eine Mammutaufgabe, für die eigentlich die Bezirke als Schulträger zuständig sind.

Andrej Holm und Jan Kuhnert haben gemeinsam ein Konzept für die Neuaufstellung der Unternehmen geschrieben, sie sind der Ansicht, dass sich diese „von den politisch formulierten Anforderungen an eine öffentliche Wohnungswirtschaft überfordert fühlen“. Der Stadtsoziologe Holm ist ein langjähriger Beobachter der Berliner Wohnungspolitik, und Kuhnert hatte als Vorstand der Wohnraumversorgung Berlin (WVB) von 2016 bis 2020 einen hervorragenden Einblick in die Materie. Die WVB erarbeitet Leitlinien für die Geschäftspolitik der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften, kontrolliert die Vermietungsvorgaben und unterstützt die Arbeit der Mieterräte.

Holm und Kuhnert haben bei den landeseigenen Wohnungsunternehmen ein „wiederholtes Unterlaufen von politischen Beschlüssen zu Mietverzichten“, einen Widerstand „gegen höhere WBS-Quoten bei der Wiedervermietung“, desgleichen bei einer „Erhöhung des Anteils von Sozialwohnungen an Neubauprojekten“ und „gegen stärkere Beteiligungsrechte der Mieterinnen und Mieter“ beobachtet. Die Autoren stellen fest: „Das Verfehlen der landeseigenen Bauziele für die Legislaturperiode 2016 bis 2021 zeigt, dass die Bauplanungskapazitäten der landeseigenen Wohnungsunternehmen trotz steigender Fertigstellungen und Planungen den notwendigen Neubauanstrengungen nicht gewachsen sind.“ Auch den Umgang mit den Mietern kritisieren sie. Bei der Wahl der Mieterräte gab es erhebliche Irritationen, und „Beteiligungsverfahren an Neubau- und Nachverdichtungsprojekten werden zum Teil als Störung empfunden und auf ein Minimum der geforderten Beteiligung beschränkt“. Alles in allem fehle eine „klare politische Steuerung“.

Die „klare politische Steuerung“ fehlt

Als Lösung schlagen Holm und Kuhnert vor, die sechs Wohnungsunternehmen in mehreren Schritten zu einer einzigen Anstalt öffentlichen Rechts (AöR) zusammenzufassen. Die Leitungsebene – jedes Unternehmen hat heute zwei Geschäftsführer beziehungsweise Vorstände und neun Aufsichtsratsmitglieder – könnte so erheblich verschlankt werden. Die Verwaltung der Wohnungen soll hingegen um Geschäftsstellen in den Bezirken erweitert und dezentralisiert werden. Die an Fremdfirmen ausgelagerten Dienstleistungen sollen wieder durch eigenes Personal vor Ort erledigt werden.

Die Reaktionen auf das Konzept sind erwartungsgemäß geteilt. Während die Linke Zustimmung signalisiert, wettert Christian Gräff, baupolitischer Sprecher der CDU-Fraktion: „Eine kommunale Wohnungsverwaltung nach Vorbild der DDR und staatlicher Dirigismus sind keine Lösung des Berliner Wohnungs- und Mietenproblems.“

Wohnungsunternehmen in der Rechtsform einer AöR gibt es noch nicht. Anstalten öffentlichen Rechts sind Betriebe im Besitz des Bundes, eines Bundeslandes oder einer Kommune. Klassischerweise sind Rundfunkanstalten, Landesbanken und Sparkassen als AöR organisiert. Berlin hat 2006 die bisherigen Eigenbetriebe Berliner Stadtreinigung (BSR), Berliner Verkehrsbetriebe (BVG) und Berliner Wasserbetriebe (BWB) in Anstalten öffentlichen Rechts umgewandelt. 

Eine AöR unterliegt nicht dem Druck, Gewinne machen zu müssen. Der Träger einer solchen Anstalt – hier das Land Berlin – ist verpflichtet, das Unternehmen mit den zur Aufgabenerfüllung nötigen finanziellen Mitteln auszustatten und so dauerhaft funktionsfähig zu erhalten. Der Träger haftet grundsätzlich auch unbegrenzt für die Verbindlichkeiten der Anstalt. Deshalb kann eine AöR nicht insolvent werden. Sie bekommt so auch Kredite zu besseren Konditionen als eine GmbH oder AG, denn eine AöR bietet Kreditgebern eine maximale Sicherheit für ihre Darlehen.

Der Berliner Mieterverein (BMV) fordert generell eine Stärkung der landeseigenen Wohnungsunternehmen – unabhängig von der Frage, ob es bei sechs Gesellschaften bleibt oder ob man sie zu einem Unternehmen zusammenlegt. Der Bestand an städtischen Wohnungen soll mittelfristig durch Neubau, Ankauf und gegebenenfalls Vergesellschaftung auf 500.000 Wohnungen erweitert werden. In der Berliner Verfassung müsse abgesichert werden, dass die Kommune ihre Wohnungsunternehmen nicht verkaufen kann. Der künftige Senat soll außerdem dafür sorgen, dass 50 Prozent des gesamten Berliner Wohnraums dem Gemeinwohl verpflichtet ist. Dazu gehören neben den Beständen der Städtischen auch die der Genossenschaften, sozialen Träger und Stiftungen.

Mieterverein fordert soziale Verantwortung

Der Neubau der kommunalen Wohnungsunternehmen ist von großer Bedeutung, „Schnelligkeit sollte aber nicht vor Qualität und Vielfalt stehen“, so der BMV. Da die Unternehmen ihre Bestände nicht von heute auf morgen erweitern können, müssen sie sich noch stärker sozialpolitisch engagieren und sich vor allem noch mehr um die Versorgung benachteiligter Haushalte kümmern. Der BMV fordert deshalb, die Mietenregulierung des Mietendeckels für die landeseigenen Unternehmen verbindlich festzulegen. Falls nötig, sollte das Land die Unternehmen für diese Aufgabe finanziell stützen. Außerdem sollten die Mitbestimmungsmöglichkeiten der Mieterinnen und Mieter erhöht werden.

Die „Sechs von der Baustelle“ brauchen für den Ausbau des sozialen Berlins jedenfalls weiterhin Unterstützung von der Politik und Druck von der Stadtgesellschaft.

Jens Sethmann 

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Berlinovo, die gefesselte Nummer sieben

Als „siebtes landeseigenes Wohnungsunternehmen“ wird manchmal die Berlinovo bezeichnet. Doch das Unternehmen mit rund 15.000 Wohnungen ist nicht vollständig im Landesbesitz. In der Berlinovo stecken die zum Teil unrentablen Immobilien der „Rundum-Sorglos-Fonds“ aus dem Berliner Bankenskandal. Der Senat versucht seit 2001, den Anlegern ihre Geschäftsanteile abzukaufen, doch einige weigern sich, auf ihre garantierte Rendite zu verzichten. Obwohl der Senat mittlerweile 99,5 Prozent in der Hand hat, muss er den Interessen der verbliebenen 0,5 Prozent Anleger nachkommen und kann das Geschäft der Berlinovo nicht vollständig steuern. 

Zur Berlinovo gehören auch rund 6500 möblierte Apartments aus den Beständen der ehemaligen Arwobau. Die Arwobau ist in West-Berlin gegründet worden, um vor allem die aus West-Deutschland angeworbenen Arbeitskräfte vorübergehend oder dauerhaft mit Wohnraum zu versorgen. 2013 wurde sie mit der Berlinovo verschmolzen. 

Die Kooperationsvereinbarung des Landes mit den sechs Wohnungsbaugesellschaften, die sie auf soziale Vermietungsstandards verpflichtet, ist für die Berlinovo nicht bindend.

js

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Einst gemeinnützig, dann fusioniert, verkauft und ausgequetscht

Berlins städtische Gesellschaften beziehungsweise ihre Vorgänger wurden zwischen 1919 und 1924 aus der Taufe gehoben. Zusammen mit den gewerkschaftlichen Baugesellschaften und den Genossenschaften haben sie zwischen 1924 und 1931 mehr als die Hälfte der rund 170.000 Berliner Neubauwohnungen errichtet. 

Die Nazis brachten nach ihrer Machtübernahme 1933 die städtischen Unternehmen schnell auf Parteilinie. 1936 wurden acht kleinere Wohnungsbaugesellschaften zur GSW verschmolzen.

Nach Krieg und Teilung der Stadt nahm man in West-Berlin den Faden aus der Weimarer Republik wieder auf. Die großen Wohnungsbaugesellschaften wie Gehag, Degewo, Gewobag oder GSW wurden nun als landeseigene Unternehmen zu den wesentlichen Trägern des Wiederaufbaus, der Stadtsanierung und des Sozialen Wohnungsbaus. Sie profitierten von den vielfältigsten Subventionen und Zuschüssen, und es begannen sich enge Verflechtungen mit der Politik herauszubilden.

Nach der Wiedervereinigung wurde in jedem Ostbezirk eine Wohnungsbaugesellschaft gegründet, die den Bestand der sogenannten kommunalen Wohnungsverwaltungen übernahm. So hatte Berlin im Jahr 1990 kurzzeitig 482.000 Wohnungen in Besitz. Ein erhebliches Schrumpfen war wegen der Rückübertragungen und Verkäufe nach dem Altschuldenhilfegesetz programmiert.

Von 1995 bis 2002 gab es eine Welle von erzwungenen Fusionen. Bei diesen „In-sich-Verkäufen“ musste ein Unternehmen den Kaufpreis für das andere Unternehmen an die notorisch klamme Senatskasse überweisen. 1998 wurde die Gehag komplett verkauft.

Von 18 städtischen Wohnungsbaugesellschaften blieben nur sechs Unternehmen mit zusammen 291.000 Wohnungen übrig. Durch weitere Verkäufe sank die Zahl der landeseigenen Wohnungen bis 2009 noch einmal auf 258.000.

In der damaligen Phase sollten die Gesellschaften hauptsächlich Geld in die Landeskasse einspielen. Bei der Vermietung haben sie sich kaum von Privaten unterschieden: Sie verlangten, was der Markt hergab, und fielen nicht selten sogar als Mietpreistreiber auf. Erst mit dem „Bündnis für soziale Wohnungspolitik und bezahlbare Mieten“ von 2012 wurden Grenzen gesetzt. 

js

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Hamburg und Dresden: Das größte und das kleinste kommunale Wohnungsunternehmen

Hamburg besitzt mit der Saga Deutschlands größtes kommunales Wohnungsunternehmen. In der Saga (ursprünglich: „Siedlungs-Aktiengesellschaft Altona“) gingen fünf städtische Wohnungsunternehmen auf. Seit 1999 ist sie Hamburgs einzige Wohnungsgesellschaft. Als relativ finanzkräftige Stadt konnte Hamburg dem Privatisierungs-Zeitgeist jener Jahre widerstehen. Heute hat die Saga 136.000 Wohnungen. Ihr Anteil am Hamburger Mietwohnungsmarkt ist aber mit 18 Prozent etwas kleiner als der der sechs kommunalen Unternehmen in Berlin. 2009 gründete die Saga 18 Geschäftstellen, von denen jeweils 6000 bis 9000 Wohnungen verwaltet werden. Dennoch gilt sie weiterhin als schwerfälliger Tanker, der sich politisch schlecht steuern lässt. Die hochgelobte Kooperation des Hamburger Senats mit der Wohnungswirtschaft bringt auch keine besseren Ergebnisse als in Berlin hervor. Das im „Bündnis für das Wohnen“ vereinbarte Ziel, jährlich mit dem Bau von 2000 Wohnungen anzufangen, hat die Saga im letzten Jahr mit 1822 begonnenen Wohnungen verfehlt. Entgegen der dortigen Senatsankündigung hat sie zudem in den Jahren 2019 und 2020 insgesamt 165 Eigentumswohnungen verkauft. Die Veräußerung wurde erst gestoppt, als die Mietervereine und die Volksinitiative „Keine Profite mit Boden & Miete“ protestiert hatten. 

Elbaufwärts findet sich das andere Extrem: Dresden muss wieder bei Null anfangen. Die Stadt hatte 2006 ihre Wohnungsbaugesellschaft Woba mit 48.000 Wohnungen komplett verkauft. Zum Neuaufbau eines kommunalen Bestandes hat die Stadt 2017 das Unternehmen „Wohnen in Dresden“ (WiD) gegründet. Ziel ist es, bis 2030 rund 10.000 Wohnungen mit dauerhaften Sozialbindungen in der Hand zu haben. Doch der Weg ist steinig: Bis Ende 2022 wird die WiD bestenfalls 800 Wohnungen gebaut haben.

js

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Hartmut Lindenberg
12.09.2024