Wohnungszukäufe, Vorkaufsrecht, Enteignung -
Berlin kauft sich zurück

Seit den 90er Jahren hat für die verschiedenen Berliner Senatskoalitionen die Devise „Privat vor Staat“ gegolten. Zehntausende Wohnungen wurden an profitorientierte Unternehmen verkauft, darunter zwei ganze Wohnungsbaugesellschaften. Baugrundstücke wurden billig verscherbelt, der Soziale Wohnungsbau wurde privaten Gesellschaften überlassen und schließlich ganz eingestellt. Nicht zuletzt baute man wohnungs- und baupolitische Regulierungen ab. Die Berliner Senate überließen nicht nur die Wohnraumversorgung ganz dem Markt und schauten tatenlos zu, wie der Wohnungsmarkt immer enger wurde. Sie haben auch die Mittel aus der Hand gegeben, mit denen man nun, da es bitter notwendig ist, die Wohnungsnot effektiv bekämpfen könnte. Jetzt setzen Berlins Politiker wieder auf öffentliches Eigentum. Der rot-rot-grüne Senat hat sich vorgenommen, den Bestand der städtischen Wohnungsbaugesellschaften erheblich auszuweiten, um mehr Einfluss auf die Mietenentwicklung zu nehmen. Für die Zukäufe muss Berlin viel Geld in die Hand nehmen. Durch das offensive Nutzen des Vorkaufsrechts will der Senat außerdem die Spekulation mit Wohnungen und Bauland eindämmen. Und selbst Enteignungen schließt man nicht aus.

 

Die seit Dezember 2016 regierende rot-rot-grüne Koalition setzt in der Wohnungspolitik stark auf die sechs landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften Degewo, Gesobau, Gewobag, Howoge, WBM sowie Stadt und Land. Im Koalitionsvertrag sind ehrgeizige Ziele vorgegeben: Der Bestand der kommunalen Gesellschaften soll von heute knapp 300.000 Wohnungen bis zum Jahr 2025 auf 400.000 anwachsen. In der bis 2021 laufenden Wahlperiode sollen 55.000 Wohnungen zum Bestand hinzukommen, davon mindestens 30.000 als Neubauwohnungen. 15.000 Wohnungen der noch nicht vollständig im Landesbesitz stehenden Berlinovo will der Senat in den landeseigenen Wohnungsbestand einbeziehen. Es bleiben also bis zu 10.000 Wohnungen, die bis 2021 noch angekauft werden müssen.

Um die Wohnraumversorgung bedürftiger Haushalte sicherzustellen, sollen sich die städtischen Wohnungsbaugesellschaften „bei den geplanten Zukäufen verstärkt um den Erwerb von Sozialwohnungen bemühen“, heißt es im Koalitionsvertrag, „insbesondere in Stadtteilen mit einem Mangel an preiswertem Wohnraum.“

Die Wende zur Rekommunalisierung hat bereits der Vorgängersenat eingeleitet. Von 2012 bis 2016 haben die kommunalen Wohnungsunternehmen rund 30.000 Wohnungen angekauft. Das größte Paket ging schon 2012 über den Tisch: Die Degewo und die Gesobau erwarben gemeinsam 4680 ehemalige BVG-Wohnungen. Die landeseigenen Verkehrsbetriebe hatten sie erst 2005 an das Konsortium Corpus Sireo verkauft. Auch andere Ankaufwohnungen waren erst wenige Jahre zuvor privatisiert worden. So kaufte die WBM im Jahr 2013 zum Beispiel 363 Wohnungen am Bersarinplatz, die sie zehn Jahre zuvor veräußert hatte. Ebenso kaufte die Gewobag 2012 zwischen Wisbyer und Kuglerstraße 200 Wohnungen zurück. In aller Regel mussten die Gesellschaften beim Rückkauf deutlich mehr Geld hinblättern als sie bei der Privatisierung eingenommen hatten (MieterMagazin 10/2016: „Rekommunalisierung: Teure Kurskorrektur“). Rein finanziell ist auch der jüngste größere Ankauf eine heikle Transaktion: Die Gewobag konnte im April das Neue Kreuzberger Zentrum (NKZ) am Kottbusser Tor mit 295 Wohnungen für 56,5 Millionen Euro kaufen – aber nur weil der Höchstbietende den Kaufpreis schuldig geblieben war. In die Sozialwohnanlage sind davor jahrzehntelang riesige Summen an öffentlichen Geldern geflossen. Von der staatlichen Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) konnte die Gesobau die ehemaligen Alliiertenwohnungen der „Cité Wedding“ übernehmen. Anders als sonst verzichtete die BImA hier auf einen Verkauf an den Höchstbietenden.

Kauf um jeden Preis?

Der Berliner Mieterverein befürwortet die Ausweitung der kommunalen Wohnungsbestände – mittelfristig auf 500.000 Wohnungen. Allerdings sollten die Zukäufe nicht um jeden Preis getätigt werden. Schließlich sollen die städtischen Unternehmen die Preisspirale auf dem Immobilienmarkt nicht noch weiter antreiben.

Bei den angekauften Wohnungen treten schrittweise die Mietenregelungen der städtischen Wohnungsbaugesellschaften in Kraft. Wenn dort die Nettokaltmieten im Mittel höher als 6,50 Euro pro Quadratmeter liegen, werden bei Mieterwechseln die Wohnungen so lange zu 6,50 Euro vermietet, bis die Hälfte der Wohnungen bei diesem Mietpreis liegt, also im selben Umfang wie beim geförderten Neubau. Die Wohnungsbaugesellschaften sollen für diese Mietenreduzierung ihre Gewinne aus dem laufenden Vermietungsgeschäft einsetzen. Falls das nicht ausreicht, werden ihnen aus der Landeskasse entsprechende Mittel zugeführt.

Das sogenannte Vorkaufsrecht hat Berlin bis vor wenigen Jahren überhaupt nicht genutzt. Es kann auf vielen Feldern eingesetzt werden: in Gebieten mit sozialer Erhaltungsverordnung – auch Milieuschutz genannt –, in Sanierungsgebieten, in städtebaulichen Entwicklungsgebieten, im Geltungsbereich eines Bebauungsplans und auch auf Flächen, für die die Verwaltung eigens eine Vorkaufsrechtverordnung festsetzt. Vorkaufsrecht bedeutet: Wenn ein Grundstück verkauft werden soll, kann die Kommune anstelle des Käufers in den Kaufvertrag eintreten. Wenn der Kaufpreis, den der Verkäufer mit dem Kaufinteressenten ausgehandelt hat, erheblich über dem Verkehrswert liegt, zahlt die öffentliche Hand nur den Verkehrswert. Weil dieser oft deutlich niedriger ist als der spekulative Marktpreis, ist das Vorkaufsrecht ein wirksames Instrument gegen die Immobilienspekulation, die die Grundstückspreise und damit auch die Mieten in die Höhe treibt.

In den Berliner Milieuschutzgebieten ist das Vorkaufsrecht bisher fünfmal ausgeübt worden: je einmal von den Bezirken Tempelhof-Schöneberg und Neukölln und dreimal von Friedrichshain-Kreuzberg. Ziel des Milieuschutzes ist es, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu schützen. Damit Mieter nicht aus ihrem angestammten Wohngebiet verdrängt werden, können die Bezirksämter hier teure Modernisierungen und die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen verbieten sowie im Konfliktfall das Vorkaufsrecht nutzen.

Dabei geht es der öffentlichen Hand nicht in erster Linie darum, in den Besitz der Häuser zu kommen, sondern den Eigentümer zu einer sogenannten Abwendungsvereinbarung zu bewegen: Um den Vorkauf der Kommune abzuwenden, können Eigentümer zum Beispiel dazu verpflichtet werden, auf die Umwandlung in Eigentumswohnungen und kostspielige Modernisierungen zu verzichten und bestimmte Miethöhen nicht zu überschreiten.

Vorkaufsfälle vor Gericht

Weil diese Maßnahmen die Gewinnerwartungen der Eigentümer erheblich mindern, versuchen sie erwartungsgemäß, sich gerichtlich dagegen zu wehren. Der berlinweit erste Vorkaufsfall vom April 2015 wird in die zweite Instanz gehen. Die staatliche Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) besteht darauf, die drei Wohnhäuser Großgörschenstraße 25/26/27/Katzlerstraße 10/11 zu einem spekulativen Höchstpreis zu verkaufen, und klagte gegen den Vorkauf des Bezirks Tempelhof-Schöneberg. Hauptstreitpunkt ist der Preis: Die BImA hat mit dem Käufer 7,8 Millionen Euro vereinbart. Die vom Bezirk als Begünstigte des Vorkaufs ins Rennen geschickte Gewobag bot den Verkehrswert von 6,32 Millionen Euro. Das Landgericht Berlin urteilte im Mai, diese Überschreitung des Verkehrswerts um 23 Prozent sei noch nicht erheblich, und gab der BImA recht. „In wesentlichen Punkten vermag das Urteil des Landgerichts nicht zu überzeugen, es weicht zum Teil von anderen Gerichtsentscheidungen ab“, erklärt Tempelhof-Schönebergs Stadtrat für Stadtentwicklung, Jörn Oltmann. So sahen andere Gerichte bereits Verkehrswertüberschreitungen um 20 Prozent als wesentlich an. Der Bezirk geht deshalb mit Unterstützung des Senats zuversichtlich in die Berufung.

Auch zwei der drei Vorkaufsfälle in Friedrichshain-Kreuzberg – Glogauer Straße 3 und Zossener Straße 48 – beschäftigen die Gerichte. Baustadtrat Florian Schmidt lässt sich davon nicht beirren: „Unser Bezirk will und muss alle rechtlichen Mittel nutzen, um der Verdrängung der Bevölkerung entgegenzuwirken. Deshalb ist die Ausübung des Vorkaufsrechts so wichtig.“ Wirksam vollzogen wurde der Vorkauf bisher nur beim Gebäude Wrangelstraße 66 in Kreuzberg und bei der Liberdastraße 10 in Neukölln.

Im Juni hat erstmals auch Pankow als vierter Bezirk ein Vorkaufsrecht geltend gemacht. Ob sich die Deutsche Wohnen, die das Haus Danziger Straße 55 für 6,2 Millionen Euro kaufen will, auf eine Abwendungsvereinbarung einlässt, ist noch offen. Die anderen Bezirke scheuen bislang die drohenden juristischen Auseinandersetzungen.

Schwierig ist, dass das Vorkaufsrecht innerhalb von zwei Monaten ausgeübt werden muss. In dieser kurzen Zeit muss der Bezirk das Geld bereitstellen oder besser gleich eine Wohnungsbaugesellschaft oder -genossenschaft finden, die direkt als Käufer einspringt. Ein solcher „Vorkauf zugunsten Dritter“ ist die Vorzugsvariante. Wenn der Bezirk zunächst selbst das Haus kauft und es dann an ein Wohnungsunternehmen veräußert, müsste zweimal die Grunderwerbsteuer gezahlt werden – was man vermeiden will.

Um das Vorkaufsrecht in den Milieuschutzgebieten optimal zu nutzen, hat das Stadtentwicklungsamt Friedrichshain-Kreuzberg im September 2016 einen Kriterienkatalog und einen Ablaufplan aufgestellt.

Damit bei der Auswahl des Wohnungsunternehmens, zu dessen Gunsten das Vorkaufsrecht ausgeübt werden soll, niemand bevorzugt wird, führt der Bezirk jedes Mal unter den ankaufswilligen städtischen Wohnungsbaugesellschaften, Genossenschaften und gemeinnützigen Stiftungen ein Interessenbekundungsverfahren durch. Gleichzeitig holt das Bezirksamt ein Verkehrswertgutachten ein, trifft Absprachen mit der Senatsverwaltung für Finanzen und bietet dem Eigentümer eine Abwendungsvereinbarung an. Das Verfahren ist in Friedrichshain-Kreuzberg bereits zur Routine geworden. „Die Kaufwilligen beginnen zu verstehen, dass der Bezirk es ernst meint“, berichtete Christa Haverbeck vom Stadtentwicklungsamt im Dezember 2016 auf einer Fachtagung im Kreuzberger Rathaus.

Mittlerweile eingespieltes Verfahren

Seit April stellen die beiden Senatsverwaltungen für Stadtentwicklung und Finanzen ein Konzept auf, mit dem in ganz Berlin die Nutzung des Vorkaufsrechts vereinfacht werden soll. „Wir wollen Leitlinien erarbeiten und Routinen entwickeln“, sagt Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher. Sie will alle Vorkaufsfälle dokumentieren und sich mit den Bezirken regelmäßig darüber austauschen. „Bisher kam das Thema Vorkauf immer nur auf den Tisch, wenn Mieter die Politik mit der Nase drauf gestoßen haben. Wir wollen das umdrehen und systematisch vorgehen“, erklärt Lompscher.

Im Senatskonzept soll auch stehen, welche sozialen Zugeständnisse einem Eigentümer in einer Abwendungsvereinbarung abgefordert werden. Das müsse natürlich über die rechtlichen Verpflichtungen hinausgehen, die ohnehin im Milieuschutz gelten, so Lompscher. Ende Juni soll das Konzept beschlossen werden.

Zahlenmäßig bedeutender als in den Milieuschutzgebieten, wo es immer nur um einzelne Häuser geht, ist das Vorkaufsrecht in Sanierungsgebieten und vor allem in städtebaulichen Entwicklungsgebieten, wo teilweise große Flächen für den Neubau von städtischen Wohnungen gesichert werden können. So hat der Senat im April 2016 auf dem Gelände des aufgegebenen Güterbahnhofs Köpenick Untersuchungen begonnen, um das über 50 Hektar große Areal zu einem Entwicklungsgebiet zu erklären. Ziel ist es, an diesem verkehrsgünstigen Standort dringend benötigte Wohnungen zu bauen. Um zu verhindern, dass die Bahn die Flächen vor Ende der Untersuchungen gewinnbringend an einen Investor verkauft, hat der Senat im Februar erstmals eine Vorkaufsrechtsverordnung erlassen.

Im Mai folgte eine Vorkaufsrechtsverordnung für die Schmidt-Knobelsdorf-Kaserne und die Train-Kaserne in der Spandauer Wilhelmstadt. Gleichzeitig beschloss der Senat, auch hier die Möglichkeiten einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme zu untersuchen. Auf den ehemaligen Militärflächen sollen Wohnungen sowie Unterkünfte für Geflüchtete entstehen. Auch das brachliegende Areal an der Hertzallee beim Bahnhof Zoo hat der Senat für ein städtebauliches Entwicklungsgebiet ins Auge gefasst. Mit einer solchen Entwicklungsmaßnahme kann die Stadt größere Flächen aus einem Guss erschließen und für die Bebauung vorbereiten.

Um eine sozialverträgliche Entwicklung und Neubebauung des Dragonerareals am Mehringdamm zu erreichen, hat der Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg hier im Juli 2016 das Sanierungsgebiet Rathausblock aufgestellt – auch um das Vorkaufsrecht nutzen zu können. Die BImA hatte das Gelände zu diesem Zeitpunkt aber schon an einen österreichischen Investor verkauft. Der verhinderte Käufer verklagt nun allerdings die BImA. Der Ausgang ist offen.

Das letzte Mittel, durch das die öffentliche Hand in den Besitz von privatem Eigentum kommen kann, ist die Enteignung. Sie ist kein Folterinstrument eines Unrechtsregimes, wie manche enteignungsbedrohten Eigentümer immer gerne behaupten, sondern ein im Grundgesetz verankertes Recht des Staates. Wenn es um den Bau einer Autobahn, eines Flughafens oder um den Braunkohletagebau geht, werden auch häufig Grundstücke enteignet, sofern mit den Eigentümern keine gütliche Einigung über den Ankauf erzielt werden kann. Die meisten Eigentümer nehmen aber den zuvor angebotenen Kaufpreis an, denn die Entschädigung bei einer Enteignung ist meist niedriger.

Enteignung für die Wohnungsversorgung?

Unter dem Motto „Wir wollen unsere Häuser zurück“ fordert die Initiative Kotti & Co die Enteignung der ehemaligen GSW-Häuser am Kottbusser Tor, um die soziale Wohnraumversorgung zu gewährleisten. Mit diesem Ziel sind bisher noch nie Enteignungen durchgesetzt worden. Die Versorgung mit angemessenen, leistbaren Wohnungen ist eine öffentliche Aufgabe. „Aufgrund des übergeordneten Interesses der allgemeinen Daseinsvorsorge ist eine Enteignung von Wohnungen und Häusern aus dem privaten Besitz sinnvoll und möglich“, meint deshalb Kotti & Co. In der Praxis müsste die Stadt allerdings erklären, warum sie sich gezwungen sieht, ausgerechnet das betreffende Grundstück zu enteignen – und nicht etwa ein anderes. Beim Bau einer Straße mit festgelegter Trasse ist das leicht zu rechtfertigen. Bei einem Ziel wie der Wohnraumversorgung, das nicht zwangsläufig an einen Ort gebunden ist, dürfte die Begründung deutlich schwerer fallen. Als Druckmittel sollte man Enteignungen aber nicht von vornherein ausschließen.

Nachdem Berlin sich über 20 Jahre lang mit der Privatisierungspolitik selbst gelähmt hat, gewinnt die Stadt mit der Wende zu öffentlichem Eigentum langsam die wohnungspolitische Handlungsfähigkeit zurück. Die alten Fehler auszubügeln ist teuer, aber notwendig.

Jens Sethmann

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Zwei Jahrzehnte Privatisierung: Politisches und finanzielles Verlustgeschäft

Im Jahr 1990 verfügte Berlin über mehr als 650.000 städtische Wohnungen, davon allein 450.000 in Ost-Berlin. Nach der Wende wurde in jedem Ostbezirk eine städtische Wohnungsbaugesellschaft gegründet, die den Bestand der „Kommunalen Wohnungsverwaltung“ übernahm. Durch Rückübertragungen und Verkäufe nach dem Altschuldenhilfegesetz schmolzen deren Bestände jedoch rapide ab. Es folgten Zusammenschlüsse und vom Senat angeordnete „In-sich-Geschäfte“, bei denen ein landeseigenes Unternehmen ein anderes kaufte. Im Jahr 1997 waren noch 450.000 Wohnungen unter städtischer Kontrolle. Um die klamme Kasse aufzubessern, verkaufte der Senat im Jahr 1998 die Gehag mit 35.000 Wohnungen und im Jahr 2004 die GSW mit 65.000 Wohnungen komplett an Finanzinvestoren – letztere unter dem Druck der Milliardenverluste des Berliner Bankenskandals. Es blieben sechs städtische Gesellschaften mit rund 275.000 Wohnungen übrig. Im Jahr 2007 meinte die damalige Stadtentwicklungssenatorin Ingeborg Junge-Reyer (SPD), dass es ausreicht, wenn 15 Prozent des Berliner Mietwohnungsbestands, also 270.000 Wohnungen, in städtischer Hand sind, um einen dämpfenden Effekt auf die Mietpreisentwicklung zu haben. Weil sich die städtischen seinerzeit aber ähnlich wie die privaten Vermieter verhielten und alle Mieterhöhungsmöglichkeiten ausschöpften, war von einer Dämpfung nichts zu spüren. Zudem ist durch weitere Einzelverkäufe der Bestand bis 2010 noch einmal geschrumpft – auf 258.000 Wohnungen. Erst seit 2012 kaufen die städtischen Gesellschaften wieder Wohnungen an.

Der Verkauf der GSW hatte 405 Millionen Euro in die Landeskasse gespült. Selbst wenn man die mit übernommenen Unternehmensschulden in Höhe von rund 1,5 Milliarden Euro einrechnet, war das ein absoluter Spottpreis: Das entspricht etwa 450 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Zum Vergleich: Der mittlere Kaufpreis für Eigentumswohnungen lag damals in Berlin laut IBB-Wohnungsmarktbericht bei rund 1100 Euro pro Quadratmeter. Heute liegt er bei 3410 Euro.

js

Hartmut Lindenberg
03.03.2018