Wie Sie bei der Miete sparen – Neuer Mietvertrag -
Erst studieren, dann signieren

Bei der Neuanmietung einer Wohnung lauern versteckte Kostenfallen. Wer Bescheid weiß und den neuen Mietvertrag einer genauen Prüfung unterzieht, kann sie umgehen.

Wie bekommt man bei der Wohnungssuche heraus, welche Miete marktüblich ist? Mit dem alle zwei Jahre neu erscheinenden Berliner Mietspiegel (siehe unten) kann man für jede Wohnung ausrechnen, welche Mieten während der vergangenen vier Jahre üblicherweise bezahlt wurden. Berücksichtigt werden dabei die Größe, die Ausstattung, die Wohnlage und das Baujahr der konkreten Wohnung. Wenn man sich die ortsübliche Vergleichsmiete für eine angebotene Wohnung ermittelt, hat man zumindest einen ersten Anhaltspunkt. Auch der „Miet-Check“ (siehe unten) des Berliner Mietervereins leistet wertvolle Hilfe.

Das Problem ist aber, dass bei Neuvermietungen zurzeit die Miete noch frei festgelegt werden darf – egal, was laut Mietspiegel ortsüblich ist. Das heißt: Der Vermieter verlangt, was der Markt hergibt, und dem Mieter bleibt nichts anderes übrig, als zu zahlen oder weiterzusuchen. Einen Überblick, welche Preise auf dem Markt verlangt werden, bieten die Wohnungssuchportale im Internet und diverse Marktuntersuchungen. Im Durchschnitt liegen demnach die Nettokaltmieten der aktuell inserierten Wohnungen in Berlin bei gut 8 Euro pro Quadratmeter nettokalt. Das ist aber nur ein allgemeiner Mittelwert, der Ausstattung und Lage nicht berücksichtigt. Die Angebotsmieten sagen auch nichts darüber aus, ob die Wohnungen zum geforderten Preis auch tatsächlich vermietet werden.

Manche günstige Unterkunft findet auch ganz ohne Suchinserat neue Mieter und taucht deshalb in den Statistiken gar nicht auf. Der reale durchschnittliche Marktpreis liegt also unterhalb der auf Angebotsmieten basierenden Studien, aber deutlich oberhalb des Mietspiegels.

Feste Preise gibt es im Sozialen Wohnungsbau und bei Wohnungen, deren Modernisierung mit öffentlichen Geldern gefördert wurde. Um eine solche preisgebundene Wohnung anzumieten, braucht man grundsätzlich einen Wohnberechtigungsschein (WBS) (siehe unten). Den bekommt man beim Wohnungsamt oder Bürgeramt des Bezirks, wenn man ein geringes Einkommen nachweist. Ob man WBS-berechtigt ist, lässt sich anhand einer Abfrage auf der Internetseite der Berliner Stadtentwicklungsverwaltung feststellen. In Wohnungsangeboten wird angegeben, wenn man zur Anmietung einen WBS braucht. Dies ist auch ein Hinweis darauf, dass eine Preisbindung existiert. Unter den Vermietern gibt es vereinzelt schwarze Schafe, die Mietern verheimlichen, dass eine Wohnung preisgebunden ist. Eine Nachfrage beim Wohnungsamt (siehe unten) bringt Klarheit. Eventuell zuviel bezahlte Miete kann man zurückfordern.

Allerdings: Preisgebundene Wohnungen sind häufig nicht billiger als preisfreie. Die Durchschnittsmiete im Sozialen Wohnungsbau liegt mit 5,74 Euro pro Quadratmeter über dem Schnitt des Mietspiegels (5,54 Euro). Hier bleibt jedoch auch bei Mieterwechseln der Preis fest. Zu hohen Preissprüngen, die auf dem freien Markt bei Neuvermietungen gang und gäbe sind, kann es hier nicht kommen, sieht man von den Sozialwohnungen ohne Anschlussförderung ab.

Neben der Grundmiete schlagen die Nebenkosten erheblich zu Buche. Immer wieder werden in Wohnungsangeboten die Heiz- und Betriebskosten zu niedrig angegeben, um die Gesamtmiete günstig erscheinen zu lassen. Nach dem ersten Jahr mit geringen Vorauszahlungen folgt dann mit der Nebenkostenabrechnung das böse Erwachen: Hohe Nachforderungen werden erhoben, und die Vorauszahlungen für die kommenden Jahre werden erhöht.

Mit der Berliner Betriebskostenübersicht (siehe unten), die alle zwei Jahre zusammen mit dem Mietspiegel erscheint, kann man vorher abschätzen, ob die Heiz- und Betriebskostenvorauszahlungen realistisch sind. Im Durchschnitt zahlen die Berliner Mieter monatlich 1,43 Euro pro Quadratmeter an kalten Betriebskosten und 1,09 Euro pro Quadratmeter für Heizung und Warmwasser. In der Betriebskostenübersicht werden für alle Positionen – von der Grundsteuer bis zum Schornsteinfeger – die üblichen Preise aufgelistet, so dass man sie für jeden individuellen Fall ausrechnen kann. Schließlich macht es einen großen Unterschied, ob es eine zentrale Warmwasserversorgung im Haus gibt oder jeder sein Wasser per Boiler selbst erhitzt.

Aufschluss über die zu erwartenden Heizkosten gibt zudem der Energieausweis. Seit Mai 2014 muss in Wohnungsangeboten immer die Energieeffizienzklasse oder der Energiekennwert angegeben werden. Außerdem muss der Vermieter bei Wohnungsbesichtigungen den Interessenten eine Kopie des Energieausweises aushändigen. Auf dem Ausweis ist der Heizenergiebedarf in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr (kWh/m²a) angegeben. 10 Kilowattstunden entsprechen etwa einem Liter Heizöl oder einem Kubikmeter Gas. Energieausweise, die nach dem 1. Mai 2014 ausgestellt wurden, nennen zudem noch die Effizienzklasse auf einer Skala von A+ bis H. Ein Wohnhaus der Klasse A+ braucht weniger als 30 kWh/m²a, ein Klasse-H-Gebäude verbrennt mehr als 250 kWh/m²a.

Häufig ist in Vermietungsanzeigen die Wohnfläche (siehe unten) nicht korrekt angegeben. In der Regel kann man aber bei einer Wohnungsbesichtigung nicht unter den Augen des Maklers den Zollstock aus der Tasche ziehen und die Räume ausmessen. Nach dem Einzug sollte man aber nachmessen. Ist die Wohnfläche um mehr als zehn Prozent geringer als im Mietvertrag angegeben, kann man verlangen, dass die Miete entsprechend gesenkt wird.

Die Berechnung der Wohnungsgröße ist in der Wohnflächenverordnung von 2004 geregelt. Zur Wohnfläche zählen alle Räume innerhalb der Wohnung, also auch Flure und Abstellräume. Keller oder Garage gehören nicht dazu. Gemessen wird von Wand zu Wand, Scheuerleisten bleiben unberücksichtigt. Die Flächen von Balkonen, Loggien oder nicht voll beheizbaren Wintergärten werden zur Hälfte angerechnet. Unter Dachschrägen werden Flächen mit weniger als zwei Metern Höhe ebenfalls zur Hälfte berücksichtigt, bei weniger als einem Meter lichter Höhe wird die Fläche nicht mitberechnet.

Ist die Flächenabweichung geringer als zehn Prozent, muss man das als Mieter nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH vom 24.3.2004 – VIII ZR 133/03) leider hinnehmen. Es gilt dann die im Mietvertrag genannte Quadratmeterzahl. Nicht nur die Miete, auch spätere Mieterhöhungen und die Heiz- und Betriebskosten sind auf dieser Grundlage zu zahlen. Leider hat es der Gesetzgeber versäumt, bei der anstehenden Mietrechtsänderung diese Ungerechtigkeit zu beseitigen.

Wenn ein Mieter eine zu kleine Wohnung monieren will, kann es auf den Quadratzentimeter ankommen. Der Berliner Mieterverein vermittelt deshalb Gutachter (siehe unten) für die exakte Wohnflächenberechnung.

Auf jeden Fall sollte man einen Mietvertrag genau lesen, bevor man ihn unterschreibt. Bleiben Fragen offen, dann helfen die Rechtsberater des Mietervereins.

Jens Sethmann

 

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… und das bringt die Mietpreisbremse

Auf dem engen Berliner Wohnungsmarkt machen die Vermieter von ihrer Marktmacht weidlich Gebrauch: In begehrten Lagen werden auch mal Mieten verlangt, die 30, 40 oder gar 50 Prozent über dem Mietspiegel liegen. So werden nicht nur die Wohnungssuchenden an den Rand ihrer Zahlungsfähigkeit gebracht, auch das Mietniveau der ganzen Stadt wird kräftig nach oben gedrückt. Mit der geplanten Mietpreisbremse sollen in Zukunft diese Preissprünge gedeckelt werden. Bei der Wiedervermietung einer Wohnung darf die Miete in der Regel höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Der Mietspiegel wird dann also auch bei neu abgeschlossenen Mietverträgen angewandt. Zahlreiche Ausnahmeregelungen sorgen aber dafür, dass nur für maximal 60 Prozent des Wohnungsbestandes die Bremse zur Anwendung kommt. Die Mietpreisbremse soll auf fünf Jahre beschränkt werden.

Nach Verabschiedung im Bundestag muss Berlin die entsprechende Rechtsverordnung in Kraft setzen. Der neue Regierende Bürgermeister Michael Müller hatte bereits als Senator im vergangenen September angekündigt, die Mietpreisbremse sofort nach Beschluss in Berlin anzuwenden.

js

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Weitere Informationen zum Thema

Mit dem „MietCheck“ des Berliner Mietervereins lässt sich die Miete bei einer Neuanmietung Schritt für Schritt berechnen:
www.berliner-mieterverein.de/mietrecht/berliner-mietspiegel-mietcheck/mietcheck-bei-neuvermietung.htm

Die Berliner Mietspiegel-Broschüre ist in den Bezirksämtern und beim Berliner Mieterverein erhältlich.
Download unter https://www.berliner-mieterverein.de/downloads/mietspiegel-2019/mietspiegel-2019-broschuere.pdf

Die Betriebskostenübersicht ist in der Mietspiegel-Broschüre abgedruckt und im Internet unter www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/betriebskosten zu finden.

Wohnberechtigungsschein: www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/wbsAbfrageformular anklicken und ausfüllen:

Die Adressen der bezirklichen Wohnungsämter findet man unter service.berlin.de/wohnungsaemter
(„Links“ anklicken)

Informationsblatt des Berliner Mietervereins: „Wohnflächenberechnung“ (Nr. 6):
Erhältlich in den Beratungsstellen des Berliner Mietervereins
und online unter www.berliner-mieterverein.de/recht/infoblaetter/info-6-wohnflaechenberechnung-nach-zweite-berechnungsverordnung-und-nach-wohnflaechenverordnung.htm,

Vom BMV vermittelte Gutachter zur Wohnflächenberechnung:
www.berliner-mieterverein.de/rund-ums-wohnen/technischer-service-wohnungszustand/wohnflaechenberechnung.htm
oder unter Tel. 030-226 26-0

 

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behlau
16.12.2023