Leitsatz:
Das sogenannte „Müllmanagement“ stellt eine umlagefähige Betriebskostenposition dar.
LG Berlin vom 8.4.2021 – 67 S 335/20 –
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Die Mietvertragsparteien stritten über die Zulässigkeit der im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung erfolgten Abwälzung von 12,09 Euro für ein „Abfall- und Wertstoff-Behältermanagement“. Das Landgericht gab dem Vermieter recht, weil es sich bei den Kosten für das Behältermanagement um gemäß § 2 Nr. 8 BetrKV umlegbare Kosten der „Müllbeseitigung“ handele.
Dem stehe nicht entgegen, dass die Kosten für das Müllmanagement, zu dessen Kernbereich die Überprüfung der Wertstofftrennung sowie ein notwendiges Nachsortieren gehörten, in § 2 Nr. 8 BetrKV nicht ausdrücklich aufgeführt seien. Mit Blick auf die durch die Formulierung „namentlich“ in § 2 Nr. 8 BetrKV zum Ausdruck gekommene offene Gestaltung sei die Aufzählung im Katalog nur beispielhaft und nicht abschließend. Für eine weite Auslegung des zuvor in Anlage 3 zu § 27 II. BV verwandten Begriffs „Müllabfuhr“ unter Einbeziehung lediglich vorbereitender Tätigkeiten spreche zudem die Begründung des Verordnungsgebers, ausweislich derer mit der Änderung der Überschrift zu § 2 Nr. 8 BetrKV der „gesamte Sachverhalt Müllbeseitigung“ erfasst werden sollte (vgl. BR-Drs. 568/03, S. 31). Dem entspreche die in § 2 Nr. 8 BetrKV zum Ausdruck gebrachte Wertentscheidung des Verordnungsgebers, sämtliche Mieter verursachungsunabhängig für die Entfernung von Verunreinigungen und die Müllbeseitigung aufkommen zu lassen.
Bei den für das Müllmanagement anfallenden Kosten handele es sich nicht um die Umlage der auf den Wohnraummieter bezogenen Verwaltungskosten im Sinne des § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV. Davon umfasst seien lediglich die Kosten der kaufmännischen und rechtlichen Verwaltung des Gebäudes, um den Wert der Immobilie und ihre Rentabilität zu erhalten. Davon zu trennen sei das Behältermanagement, bei dem es sich um eine Reaktion des Vermieters auf ein fehlerhaftes Mülltrennungsverhalten von Teilen der Mieterschaft handele, das nicht unmittelbar der womöglich dem Anwendungsbereich des § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV unterfallenden Betriebskostenoptimierung, sondern vorrangig dem gesamtgesellschaftlichen Interesse an einer optimalen Trennung und Wiederverwertung des Mülls diene.
Der Vermieter habe durch die Beauftragung eines externen Dienstleisters mit dem Behältermanagement schließlich nicht gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit verstoßen. Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit bezeichne die vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen. Die Kosten müssten bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sein. Vergleichsmaßstab sei, ob ein verständiger Vermieter die Kosten auch dann veranlasst hätte, wenn er sie selbst hätte tragen müssen.
Die Mieter, denen insoweit die Darlegungs- und Beweislast oblag, hätten bereits nicht dargetan und unter Beweis gestellt, dass gleichwertige und dem Vermieter zumutbare Leistungen der Vermeidung von Unzuträglichkeiten bei der Müllbeseitigung nach den örtlichen Gegebenheiten zu einem deutlich geringeren Preis zu beschaffen gewesen wären. Der Vermieter indes habe im Einzelnen dargetan, durch die von ihm beauftragten Kontroll- und Sortiermaßnahmen ansonsten regelmäßig auftretende Fehlbefüllungen der einzelnen Behälter vermieden zu haben. Durch die Nachsortierung habe er nicht nur die Menge kostenintensiven Restmülls, sondern auch die Anzahl der Restmüllbehälter von vier auf drei verringert. Zum anderen habe er sogenannte Komfortleistungen, Schlüssel-Dienstleistungen sowie Strafzahlungen für unrichtig entsorgte Abfälle eingespart.
Das Landgericht hat die Revision zum BGH zugelassen.
Urteilstext
G r ü n d e :
I.
Die Kläger begehren von der beklagten Vermieterin die Rückzahlung von mit der Betriebskostenabrechnung vom 5. November 2019 abgerechneter – und von ihnen im Wege des Lastschrifteinzugs eingezogener – Kosten der Sonder- bzw. Sperrmüllbeseitigung (8,23 EUR), des (Abfall- und Wertstoff-)Behältermanagements (12,09 EUR) und der Anmietung und Wartung von Rauchmeldern (21,68 EUR).
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die Kosten der Sperrmüllbeseitigung seien umlagefähige Kosten der Müllentsorgung, da sie dem Vermieter wiederkehrend entstünden, losgelöst davon, ob die Aufwendungen durch rechtswidrige Handlungen Dritter ausgelöst worden seien. Das Behältermanagement stelle eine umlagefähige Betriebskostenposition dar. Die Kläger seien der von der Beklagten dargelegten Kostenersparnis nicht hinreichend entgegengetreten und hätten einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot nicht dargetan. Die nach Abschluss des Mietvertrages entstanden Kosten für die Miete und Wartung der Rauchwarnmelder gingen auf eine Modernisierung zurück und seien unabhängig davon über den Auffangtatbestand des § 2 Nr. 17 BetrKV als sonstige Betriebskosten umlegbar. Anmietkosten für Rauchmelder seien nicht anders als die nach der Betriebskostenverordnung umlegbaren Mietkosten für Kaltwasserzähler, Wärmeerfassungsgeräte und Warmwasserzähler zu behandeln.
Wegen der weiteren Einzelheiten, insbesondere zum erstinstanzlichen Vorbringen und zu den im ersten Rechtszug gestellten Anträgen, wird auf das amtsgerichtliche Urteil (Bl. I/211-223 d.A.) Bezug genommen.
Gegen das ihnen am 16. Oktober 2020 zugestellte Urteil haben die Kläger mit am 9. November 2020 eingegangenem Schriftsatz Berufung eingelegt und diese begründet.
Sie machen mit ihrer vom Amtsgericht zugelassenen Berufung geltend, der Umlage der Kosten für Sperrmüllbeseitigung stehe das Fehlen eines gesonderten Ortes zur Lagerung von Sperrmüll entgegen. Das Behältermanagement unterfalle nicht den umlagefähigen Betriebskosten. Die von der Beklagten behauptete Kostenersparnis sei nicht eingetreten, die angegebene Anzahl der Mülltonnen unzutreffend. Die Kosten für die Anmietung von Rauchmeldern beruhten als Kapitalersatz- bzw. Anschaffungskosten nicht auf dem bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes. Der Umlage von Wartungskosten für Rauchmelder stünde nicht nur das Fehlen einer Umlagevereinbarung, sondern auch § 48 Abs. 4 Satz 4 BauO Bln entgegen.
Nach Rücknahme der ursprünglich weitergehenden Berufung beantragen die Kläger nunmehr,
die Beklagte unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Spandau zu verurteilen, an sie als Gesamtgläubiger 42,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 16. Mai 2020 zu zahlen.
Die Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.
Sie verteidigt das angefochtene Urteil und vertieft ihren erstinstanzlichen Vortrag.
Die Kammer hat nach Zustimmung der Parteien das schriftliche Verfahren angeordnet. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die zwischen den Parteien erst- und zweitinstanzlich gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
II.
Die Berufung ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet, im Übrigen in der Sache ohne Erfolg.
1.
Die Berufung ist begründet, soweit sie auf Rückzahlung anteiliger auf die Betriebskostenabrechnung vom 5. November 2019 gezahlter Kosten für die Anmietung von Rauchmeldern i.H.v. 13,66 EUR gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB gerichtet ist. Die insoweit geleisteten Zahlungen sind ohne Rechtsgrund erfolgt.
Die Berufung rügt zu Recht, dass es sich bei den Kosten für die Anmietung von Rauchmeldern nicht um umlegbare Betriebskosten im Sinne der §§ 556 Abs. 1 Satz 2 BGB, 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV handelt (vgl. LG Düsseldorf, Urt. v. 6. April 2020 – 21 S 52/19, ZMR 2020, 650; LG Hagen, Urt. v. 4. März 2016 – 1 S 198/15, ZMR 2016, 701, juris Tz. 27; Riecke, WuM 2021, 10, 14; a.A. LG Magdeburg, Urt. v. 27. September 2011 – 1 S 171/11, NJW 2012, 544, juris Tz. 18 ff AG Hamburg-Altona, Urt. v. 3. Mai 2013 – 318a C 337/12, ZMR 2014, 801, juris Tz. 2). Danach sind Betriebskosten nur solche, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Zwar fallen die Kosten der Anmietung von Rauchmeldern „laufend“ an. Den Vorgaben der §§ 556 Abs. 1 Satz 2 BGB, 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV zuwider entstehen diese Kosten jedoch nicht „durch das Eigentum“ des Vermieters. Betriebskosten sind Miete i.S.d. 535 Abs. 2 BGB und stellen eine Gegenleistung für die Pflichten des Vermieters aus § 535 Abs. 1 BGB dar. Davon sind die Anschaffungs- und Kapitalkosten – mit Ausnahme der ausdrücklich normierten Tatbestände – nicht erfasst (vgl. Langenberg/Zehelein, in: dies., Betriebs- und Heizkostenrecht, 9. Aufl. 2019, Kap. A. Rz. 37 m.w.N. auch zur Gegenauffassung). Deshalb sind die Kosten der Anmietung von Rauchmeldern nicht anders zu behandeln als die des betriebskostenrechtlich ebenfalls nicht umlagefähigen Erwerbs eines Rauchmelders.
Die Umlage der Anmietungskosten lässt sich auch nicht mit einer Analogie zu den im Betriebskostenkatalog des § 2 BetrKV ausdrücklich als umlagefähig genannten Leasing- und Anmietungskosten (§ 2 Nr. 2 (Anmietung von Wasserzählern), Nr. 4a (Anmietung von Geräten zur Wärmeerfassung, Nr. 5a i.V.m Nr. 2 (Anmietung von Warmwasserzählern), Nr. 15a (Nutzungsentgelt für eine Gemeinschaftsantenne)) begründen (vgl. Langenberg/Zehelein, a.a.O., Kap. A. Rz. 309 m.w.N.). Denn dabei handelt es sich um nicht analogiefähige Ausnahmetatbestände zur Umlage von Mietkosten, deren ausdrückliche Aufzählung nicht nur ihren abschließenden Charakter deutlich macht, sondern auch einen Rückgriff auf den der Umlage „sonstiger Betriebskosten“ dienenden Auffangtatbestand des § 2 Nr. 17 BetrKV verbietet. Davon abgesehen fehlt es an der für eine Analogie erforderlichen Vergleichbarkeit der Interessenlage bei der Anmietung von Rauchmeldern und derjenigen der in § 2 Nr. 2, 4a, 5a, 15a BetrKV aufgeführten Gegenstände. Bei letzteren besteht zum einen ein höherer Wechselturnus als bei handelsüblichen Rauchmeldern, zum anderen liegen die Wartungskosten – anders als bei Rauchmeldern – dort in der Regel höher als die Kosten der Anmietung (vgl. BGH, Urt. v. 28. September 2011 – VIII ZR 326/10, WuM 2011, 625, juris Tz. 20; LG Düsseldorf, a.a.O., 651; LG Hagen, a.a.O., Tz. 28; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl. 2009, Kap. V Rz. 24). Diese Wertung entspricht im Ergebnis der von der Kammer geteilten Rechtsprechung des BGH zur restriktiven Anwendung von § 7 Abs. 2 HeizkostenVO (vgl. BGH, Urt. v. 17. Dezember 2008 – VIII ZR 92/08, NJW 2009, 667, juris Tz. 13).
Davon ausgehend kann dahinstehen, ob bereits der Grund oder jedenfalls die Höhe der umgelegten Kosten der Anmietung dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit widersprechen.
Dem Rückforderungsanspruch der Kläger steht schließlich auch nicht § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB entgegen, da die Kläger ihre Einwendungen gegen die Umlagefähigkeit der Anmietungskosten der Rauchmelder mit Schreiben vom 14. April 2020 und damit innerhalb der Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB gegenüber der Beklagten geltend gemacht haben.
Der Zinsanspruch folgt aus den §§ 286 Abs. 1 Satz 1, 288 Abs. 1 BGB.
2.
Die Berufung ist unbegründet, soweit die Kläger Rückzahlung anteiliger Kosten für die Sonderabfuhr bzw. Sperrmüllbeseitigung (8,23 EUR), das Behältermanagement (12,09 EUR) und die Wartung von Rauchmeldern (8,02 EUR) gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB begehren. Insoweit liegen – wie vom Amtsgericht zutreffend erkannt – keine rechtsgrundlosen Leistungen vor. Die Kläger waren aufgrund der vom Amtsgericht insoweit zutreffend für formell und materiell ordnungsgemäß erachteten Betriebskostenabrechung zur Zahlung verpflichtet. Die wirksame Umlage der Betriebskosten ergibt sich dabei aus den §§ 2.4, 7 des Mietvertrages i.V.m. dessen Anlage 4, wobei Nr. 1 der Anlage 4 des Mietvertrages auf § 2 der Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (BetrKV) Bezug nimmt.
a. Die Kosten der Beseitigung des auf Gemeinschaftsflächen der Mietsache durch Mieter oder Dritte abgestellten Sperrmülls unterfallen nach der von der Kammer geteilten Rechtsprechung des BGH den ausweislich Anlage 4 Nr. 1 f) des Mietvertrages umlegbaren Kosten der „Müllbeseitigung“ (vgl. BGH, Urt. v. 13. Januar 2010 – VIII ZR 137/09, NJW 2010, 1198, beckonline Tz. 24; Urt. v. 10. Februar 2016 – VIII ZR 33/15, WuM 2016, 214, juris Tz. 15).
Der Umlagefähigkeit steht nicht entgegen, dass die Kosten durch die Entfernung unberechtigt auf Gemeinschaftsflächen abgestellten Sperrmülls anfallen. In der Sache handelt es sich dennoch um Kosten, die im Rahmen des „bestimmungsmäßigen Gebrauchs“ nach § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB „laufend entstehen“. Denn eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Grundstücks setzt eine wiederkehrende Beseitigung von Müll voraus. Sie umfasst deshalb auch den Aufwand, der auf die Beseitigung von Müll entfällt, für den Dritte verantwortlich sind (vgl. BGH, Urt. v. 10. Februar 2016 – VIII ZR 33/15, WuM 2016, 214, juris Tz. 15). Der Berufung zuwider führt auch der Umstand, dass die Sperrmüllabfuhr nur gelegentlich oder in unregelmäßigen Abständen anfällt, nicht dazu, den schon ausweislich der Betriebskostenabrechnungen der vergangenen Jahre wiederholt angefallenen Sperrmüllkosten den Charakter wiederkehrender Kosten zu nehmen (vgl. BGH, a.a.O.). Ob die Beklagte zur Wahrung des Wirtschaftlichkeitsgebotes verpflichtet war, vor Abfuhr des Sperrmülls die Einhaltung der Hausordnung anzumahnen (vgl. Langenberg/Zehelein, a.a.O., Kap. A Rz. 127 m.w.N.), kann dahinstehen. Denn sie hat ihrer etwaig bestehenden Verpflichtung dadurch Genüge getan, dass sie die Mieter regelmäßig über Hausaushänge aufgefordert hat, den hinterlassenen Müll zu entfernen. Das diesbezügliche Bestreiten mit Nichtwissen durch die Kläger war gemäß § 138 Abs. 4 ZPO unzulässig, da es sich dabei um Tatsachen handelte, die Gegenstand ihrer eigenen Wahrnehmung waren.
b. Auch bei den Kosten für das Behältermanagement (12,09 EUR) handelte es sich um gemäß § 2 Nr. 8 BetrKV i.V.m. Anlage 4 Nr. 1 f) des Mietvertrages umlegbare Kosten der „Müllbeseitigung“ (vgl. LG Lüneburg, Urt. v. 17. September 2014 – 6 S 92/13, GE 2015, 58, juris Tz. 29 (§ 242 BGB); AG Frankenthal, Urt. v. 15. Februar 2019 – 3a C 288/18, NZM 2019, 783, juris Tz. 4; AG Frankfurt a.M., Urt. v. 23. Juni 2017 – 33 C 430/16-67, BeckRS 2017, 130649 Tz. 6 f.; Langenberg/Zehelein; a.a.O., Kap. H Rz. 77 f.; Sentek, NZM 2017, 721, 723).
Dem steht nicht entgegen, dass die Kosten für das Müllmanagement, zu dessen Kernbereich die Überprüfung der Wertstofftrennung sowie ein notwendiges Nachsortieren gehören, in § 2 Nr. 8 BetrKV nicht ausdrücklich aufgeführt sind. Mit Blick auf die durch die Formulierung „namentlich“ in § 2 Nr. 8 BetrKV zum Ausdruck gekommene offene Gestaltung ist die Aufzählung im Katalog nur beispielhaft und nicht abschließend (vgl. BGH, Urt. v. 13. Oktober 2010 – XII ZR 129/09, NJW 2010, 3647, juris Tz. 12 (Versicherungskosten); Sentek, NZM 2017, 721, 723). Für eine weite Auslegung des zuvor in Anlage 3 zu § 27 II. BV verwandten Begriffs „Müllabfuhr“ unter Einbeziehung lediglich vorbereitender Tätigkeiten spricht zudem die Begründung des Verordnungsgebers, ausweislich derer mit der Änderung der Überschrift zu § 2 Nr. 8 BetrKV der „gesamte Sachverhalt Müllbeseitigung“ erfasst werden sollte (vgl. BR-Drs. 568/03, S. 31). Dem entspricht die in § 2 Nr. 8 BetrKV zum Ausdruck gebrachte Wertentscheidung des Verordnungsgebers, sämtliche Mieter verursachungsunabhängig für die Entfernung von Verunreinigungen und die Müllbeseitigung aufkommen zu lassen.
Bei den für das Müllmanagement anfallenden Kosten handelt es sich nicht um der Umlage auf den Wohnraummieter entzogene Verwaltungskosten i.S.d. § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV. Davon umfasst sind lediglich die Kosten der kaufmännischen und rechtlichen Verwaltung des Gebäudes, um den Wert der Immobilie und ihre Rentabilität zu erhalten (vgl. Drager, in: BeckOGK, Stand: 1. Januar 2021, § 1 BetrKV Rz. 18 m.w.N.). Davon zu trennen ist das Behältermanagement, bei dem es sich um eine Reaktion des Vermieters auf ein fehlerhaftes Mülltrennungsverhalten von Teilen der Mieterschaft handelt, das nicht unmittelbar der womöglich dem Anwendungsbereich des § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV unterfallenden Betriebskostenoptimierung, sondern vorrangig dem gesamtgesellschaftlichen Interesse an einer optimalen Trennung und Wiederverwertung des Mülls dient (vgl. Sentek, a.a.O.).
Wie vom Amtsgericht rechtsfehlerfrei erkannt, hat die Beklagte durch die Beauftragung eines externen Dienstleisters mit dem Behältermanagement schließlich nicht gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit verstoßen (§§ 556 Abs. 3 Satz 1 Halbsatz 2, 560 Abs. 5 BGB). Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit bezeichnet die vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen (BGH, Urt. v. 6. Juli 2011 – VIII ZR 340/10, NJW 2011, 3028, juris Tz. 13; Urt. v. 17. Dezember 2014 – XII ZR 170/13, NZM 2015, 132, juris Tz. 10 ff). Die Kosten müssen bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sein. Vergleichsmaßstab ist, ob ein verständiger Vermieter die Kosten auch dann veranlasst hätte, wenn er sie selbst hätte tragen müssen (vgl. BGH, Urt. v. 17. Dezember 2014, a.a.O, Tz. 13, 15).
Gemessen an diesen Grundsätzen liegt in der Beauftragung eines externen Dienstleisters für das Müllmanagement kein Verstoß gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit. Die Kläger, denen insoweit die Darlegungs- und Beweislast oblag (vgl. BGH Urt. v. 6. Juli 2011, a.a.O., juris Tz. 16), haben bereits nicht dargetan und unter Beweis gestellt, dass gleichwertige und der Beklagten zumutbare Leistungen der Vermeidung von Unzuträglichkeiten bei der Müllbeseitigung nach den örtlichen Gegebenheiten zu einem deutlich geringeren Preis zu beschaffen gewesen wären. Auch die Berufung wendet ungeachtet des bereits im ersten Rechtszug erfolgten Hinweises auf den nicht hinreichend substantiierten Vortrag insoweit lediglich pauschal ein, durch das Behältermanagement sei eine Kostenersparnis und Reduzierung der Restmüllbehälter nicht eingetreten, ohne dem Vortrag der Beklagten zur Verringerung der Müllkosten durch konkreten Sachvortrag entgegen zu treten. Die Beklagte indes hat im Einzelnen dargetan, durch die von ihr beauftragten Kontroll- und Sortiermaßnahmen ansonsten regelmäßig auftretende Fehlbefüllungen der einzelnen Behälter vermieden zu haben. Durch die Nachsortierung habe sie nicht nur die Menge kostenintensiven Restmülls, sondern auch die Anzahl der Restmüllbehälter von vier auf drei verringert. Zum anderen habe sie sog. Komfortleistungen, Schlüssel-Dienstleistungen sowie Strafzahlungen für unrichtig entsorgte Abfälle eingespart. Das Bestreiten des von den Beklagten behaupteten Entsorgungs- und Behälterbedarfs mit Nichtwissen war bereits wegen der den Klägern obliegenden Darlegungs- und Beweislast unzulässig (vgl. BGH, Urt. v. 2. Juli 2009 – III ZR 333/08, NZM 2009, 745, juris Tz. 14; BGH, Urt. v. 8. Juni 1988 – IVb ZR 51/87, NJW 1989, 161, juris Tz. 25). Dies gilt gleichermaßen für die von der Beklagten ansonsten behaupteten Einsparungen.
c. Schließlich sind auch die auf die Wartung der Rauchmelder entfallenden Betriebskosten in Höhe von 8,02 EUR umlagefähig (vgl. LG Hagen, Urt. v. 4. März 2016 – 1 S 198/15, ZMR 2016, 701, juris Tz. 24; LG Magdeburg, Urt. v. 27. September 2011 – 1 S 171/11, NJW 2012, 544, juris Tz. 15; Zehelein, in: Münchener Kommentar zum BGB, 8. Aufl. 2020, § 2 BetrKV Rz. 79 m.w.N; ders., WuM 2016, 400, 406).
In Abgrenzung zur – vorbeugenden – Instandsetzung und Instandhaltung dienen die Kosten der regelmäßig anfallenden Wartung von Rauchmeldern als Vorsorgemaßnahme zur Überprüfung der Funktionsfähigkeit und Betriebssicherheit der technischen Einrichtung eines Mietobjekts und nicht der Instandsetzung durch Beseitigung von Mängeln (vgl. BGH, Urt. v. 14. Februar 2007 – VIII ZR 123/06, NJW 2007, 1356, juris Tz. 11 (Elektroanlage); Urt. v. 7. April 2004 – VIII ZR 167/03, NZM 2004, 417, juris Tz. 11 (Dachrinne); LG Hagen, a.a.O., Tz. 25; AG Lübeck, Urt. v. 5. November 2007 – 21 C 1668/07, NZM 2008, 929, juris Tz. 13ff.). Dass eine regelmäßige Wartung der Rauchmelder mittelbar auch zu einer Minderung der Instandhaltungskosten führt, ändert an der Einordnung als Betriebskosten nichts (vgl. BGH, Urt. v. 14. Februar 2007, a.a.O., Tz. 12).
Es kann dahinstehen, ob sich die Umlagefähigkeit der neu entstandenen Wartungskosten hier bereits aus einer mietvertraglichen Mehrbelastungsklausel ergibt oder die in Nr. 1 o) der Anlage 4 des Mietvertrags enthaltene allgemeine Verweisung auf § 2 Nr. 17 BetrKV auch ohne Nennung der jeweiligen Betriebskostenart eine Umlage erlaubt (vgl. dazu BGH, Urt. v. 2. Mai 2010 – XII ZR 88/10, WuM 2012, 453, juris Tz. 15f; LG Magdeburg, a.a.O., Tz. 18). Jedenfalls folgt die Umlagefähigkeit der Wartungskosten für die Rauchmelder gemäß §§ 133, 157 BGB aus einer ergänzenden Auslegung des Mietvertrages. Denn dabei handelt es sich um Kosten, die nach Abschluss des Mietvertrages aufgrund einer duldungspflichtigen Modernisierung entstanden sind (vgl. BGH, Urt. v. 17. Juni 2015 – VIII ZR 216/14, NJW 2015, 2488, juris Tz. 13). In einem solchen Fall ist eine mietvertragliche Abwälzungsvereinbarung zur Betriebskostenumlage so auszulegen, dass neue Betriebskosten, die im Zuge einer duldungspflichtigen Modernisierung entstehen, ebenfalls umgelegt werden können (vgl. BGH, Urt. v. 27. Juni 2007 – VIII ZR 202/06, NJW 2007, 3060, juris Tz. 27; LG Düsseldorf, a.a.O.; AG Lübeck, a.a.O., Tz. 7; Langenberg, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl. 2019, § 560 Rz. 12). Diese Auslegung beruht darauf, dass die Parteien die Kosten der Rauchmelderwartung bei Kenntnis der zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses im Jahre 2009 noch nicht absehbaren bauordnungsrechtlichen Verpflichtung des Vermieters zum Einbau von Rauchmeldern – aufgrund des erst zum 1. Januar 2017 in Kraft getretenen § 48 Abs. 4 Satz 1 BauO Bln – nicht anders als andere Wartungskosten auch auf den Mieter abgewälzt hätten (vgl. LG Düsseldorf, a.a.O; LG Magdeburg, a.a.O., Tz. 14; Riecke, WuM 2021, 10, 15 m.w.N auch zur Gegenauffassung).
Die sich aus § 48 Abs. 4 Satz 4 BauO Bln ergebende bauordnungsrechtliche Verantwortungsverteilung gebietet kein den Klägern günstigeres Auslegungsergebnis (vgl. Wall, jurisPR-Mietrecht, 14/2016 Anm. 1 m.w.N.). Ein solches wäre nur gerechtfertigt, wenn dem Mieter die Pflicht zur Installation der Rauchmelder obläge. An diesen Voraussetzungen indes fehlt es, da § 48 Abs. 4 Satz 4 Alt. 1 BauO Bln zwar vorrangig den Mietern oder den sonstigen Nutzungsberechtigten die Ausstattungspflicht zuweist. Diese entfällt aber gemäß § 48 Abs. 4 Satz 4 Alt. 2 BauO Bln dann, wenn der Eigentümer „diese Verpflichtung selbst“ übernimmt. So liegt der Fall hier, nachdem die Beklagte die Installation der Rauchmelder unwidersprochen angekündigt und ebenso unwidersprochen vorgenommen hat. Diese Auslegung entspricht auch dem Interesse eines vernünftigen Mieters. Denn ein solcher würde zur Entlastung von Sicherheits- und Haftungsrisiken auch im Falle einer nicht vom Vermieter übernommenen, sondern gemäß § 48 Abs. 4 Satz 4 Alt. 1 BauO Alt. 1 Bln weiterhin dem Mieter obliegenden Pflicht zur „Sicherstellung der Betriebsbereitschaft“ des Rauchmelders die durch eine Sicht- und Funktionskontrolle vorzunehmende Wartung regelmäßig nicht selbst durchführen, sondern stattdessen mit einer ihn treffenden Kostenlast an eine Fachfirma vergeben (vgl. Cramer, ZMR 2016, 505, 507).
Ob die Umlage der Wartungskosten eine vorherige Anzeige der Beklagten vorausgesetzt hätte (vgl. dazu Schumacher, NZM 2005, 641, 643), kann dahinstehen, da die Beklagte einer solchen mit ihrem Schreiben vom 12. April 2016 Genüge getan hätte.
Die Beklagte hat bei der Beauftragung der Rauchmelderwartung auch nicht gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit verstoßen. Die Kläger sind auch insoweit aus den bereits dargelegten Gründen ihrer Darlegungs- und Beweislast nicht gerecht geworden.
3.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 2 Nr. 1, 516 Abs. 3 ZPO, der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10 Satz 1, 711 ZPO.
Die Kammer hat die Revision gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 und 2 ZPO wegen grundsätzlicher Bedeutung und zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung im tenorierten Umfang zugelassen, da die Umlagefähigkeit der mit der Anmietung und Wartung von Rauchmeldern sowie einem vermieterseitigen Müllmanagement verbundenen Betriebskosten bislang höchstrichterlich ungeklärt ist. Im Übrigen war die Zulassung der Revision nicht geboten, da die Entscheidung insoweit auf einer dem Tatrichter überantworteten Anwendung höchstrichterlich geklärter Rechtsgrundsätze in einem Einzelfall beruht, von denen die Kammer nicht abgewichen ist.
19.09.2021
