Was Sie dem Vermieter preisgeben müssen – und was nicht -
Daten unter Schutz

Manche Vermieter sind von einer regelrechten Datensammelwut beseelt: Sie fordern von ihren Mietern Wissen über die persönlichen Lebensumstände, das diese so detailliert kaum ihren besten Freunden offenbaren. Doch was will der Vermieter damit anfangen, wenn er weiß, dass sein Mieter bereits zweimal verheiratet war? Und kann er aus der Religionszugehörigkeit schließen, dass sein Vertragspartner ein säumiger Zahler sein wird? Natürlich nicht! Deshalb gilt: Jeder muss nur so viele Daten wahrheitsgemäß preisgeben, wie es für das Geschäftsverhältnis Mieter-Vermieter notwendig ist. Alles andere kollidiert mit dem Datenschutzgesetz.

Die Mieteinnahmen dauerhaft gesichert zu wissen ist der einzige Grund, weshalb viele Vermieter die persönlichen Lebensumstände des Mieters kennen möchten. Bevor sie mit dem Wohnungsinteressenten einen Vertrag schließen, ist deshalb meist ein Fragebogen auszufüllen – wer sich nicht fügt, hat kaum eine Chance auf das erwählte Domizil.

Doch mancher Hausbesitzer möchte einen potenziellen Mieter geradezu durchleuchten, will über dessen finanzielle Verhältnisse Bescheid wissen und auch noch über familiäre, soziale und persönliche Umstände. Manches Auskunftsbegehren geht schlechterdings zu weit. Schon Mitte der 90er Jahre monierte der Berliner Datenschutzbeauftragte: „Bei der Überprüfung der verwendeten Fragebögen mussten wir feststellen, dass nur wenige den gesetzlichen Vorgaben entsprachen.“ So wurden fast regelmäßig Geburtsort, -name und -datum erfragt. Der damalige Behördenchef Hansjürgen Garstka schrieb in seinem Jahresbericht: „Bei größeren Wohnungsbaugesellschaften ist es hinzunehmen, dass zur Unterscheidung der Mietinteressenten das Geburtsdatum gespeichert wird.“ Die Frage nach Geburtsort und -name indes sei rechtswidrig. Ebenso übrigens – zumindest „in der Regel“ – die Frage nach der Staatsangehörigkeit. Das bekräftigte sein gerade neu ins Amt eingeführter Nachfolger Alexander Dix gegenüber dem MieterMagazin. Auch Peter Hitpaß vom Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen räumt ein, dass die Erhebung und Speicherung von Daten in Sachen Nationalität oder Ethnie problematisch ist – und allenfalls interessant wäre, um „ethnischen Konflikten in Wohngebieten vorzubeugen oder eine Gettobildung zu verhindern“.

Das Bundesdatenschutzgesetz (BDSG) gibt in seinem § 28, 1 vor, dass die Verarbeitung und Nutzung Personen bezogener Daten beispielsweise nur zulässig ist, wenn es der Zweckbestimmung eines

• Vertragsverhältnisses mit dem Betroffenen dient,
• es zur Wahrung der berechtigten Interessen erforderlich ist,
• die Daten allgemein zugänglich oder veröffentlicht sind.

Übertragen auf das Mietverhältnis ist demnach die Speicherung zulässig, soweit die Daten zur ordnungsgemäßen Abwicklung des Vertragsverhältnisses benötigt werden. „Dies ist der Fall bei Angaben über Namen und Anschrift des Vertragspartners, Bankverbindung, Zahlungseingänge und Mahnungen“, so Peter Hitpaß in einem Aufsatz. Darüber hinausgehende Daten „dürfen nur erfasst werden, wenn sie für die Erfüllung des Vertrages von Bedeutung sind“. Dazu gehören: Daten zur Zahlungsfähigkeit des Mieters, Art des Einkommens, Anzahl der in der Wohnung lebenden Personen sowie deren familiäre Stellung zum Mieter.

Auffällig in vielen Bewerbungsbögen sind indes auch Fragen nach der bisherigen Wohnung, deren Kosten, die Anschrift des früheren Vermieters sowie die Dauer des alten Mietverhältnisses – keine dieser Angaben wird jedoch wirklich benötigt. Zwar ist die bisher gezahlte Miete möglicherweise ein Indiz dafür, wie viel Miete sich ein neuer Bewohner leisten kann. Ebenso gut könnte der Wunsch des Mieters nach einer neuen Wohnung jedoch mit einem gestiegenen Einkommen zusammenhängen, so dass die Angabe der früher gezahlten Miete bei der Suche nach Solvenz nicht weiterhilft. Erkundigt sich der neue Vermieter gar beim bisherigen gleichsam hinter dem Rücken des Mieters nach dessen Verhalten, widerspricht dies dem Datenschutzgesetz, wonach „Personen bezogene Daten grundsätzlich beim Betroffenen erhoben werden“ sollen (§ 4, 2 BDSG).

Fragen über Einrichtungsgegenstände sind unzulässig. Damit will sich der Vermieter wohl darüber informieren, an welchen Sachen er im Fall eines Mietrückstandes ein Vermieterpfandrecht erwerben könnte – Möbel aber sind bewegliche Güter, zudem zahlt der Mieter in der Regel eine Kaution. Problematisch auch die Frage nach Haustieren: Zulässig ist sie, soweit deren Haltung – beispielsweise bei Hunden und Katzen – verboten werden könnte, nicht aber bei zwitschernden oder gar unhörbaren Kleintieren, die per Formularmietvertrag nicht zu untersagen sind.

Das Amtsgericht Wiesbaden hatte schon 1992 entschieden, dass Mieter nur Auskunft geben müssten, sofern die Antwort „für das Mietvertragsverhältnis wesentlich“ und „deren Offenbarung dem Mieter zuzumuten“ sei (Urteil vom 31. Juli 1992 – 98 C 251/92, WM 92, 597). Doch trotz Urteil und Datenschutz steht jeder Bewerber in der Praxis immer vor Gewissensfragen: Beantworten und Dinge preisgeben, die niemanden etwas angehen? Nicht beantworten und die Ablehnung riskieren? Oder flunkern?

Stehen die Fragen eindeutig im Zusammenhang mit dem künftigen Mietverhältnis, sollten Mieter die Wahrheit sagen: Auskünfte zu Einkommen, Arbeitsplatz und Familienstand sind bedeutsam. Hier muss man auch korrekt antworten: Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) kennt die „Anfechtbarkeit wegen Täuschung“ (§ 123). Dies kann dem belogenen Vermieter das Recht geben, den Vertrag zu stornieren – womit er zumindest dann rückwirkend unwirksam wird, wenn der Mieter noch nicht eingezogen ist. Flunkerei an der falschen Stelle ist ein Vabanquespiel und kann bitter enden.

Informationen indes, die mit dem Mietvertrag nichts zu tun haben, gehen den Vermieter nichts an: Sexuelle Neigungen, Mitgliedschaft in einer Partei oder beim Mieterverein, Religion, Vorstrafen, Staatsangehörigkeit des Ehepartners, Musikvorlieben oder gar Krankheit und Schwangerschaft – Fragen mit solchen Details können nach Belieben beantwortet werden oder eben so, wie es der Vermieter gern hätte. Nur ein Nichtraucher wird beispielsweise fragen, ob sein künftiger Mieter wohl rauche. Antwort: Nein. Da kann nichts passieren.

Zur Feststellung der Solvenz bedienen sich Vermieter mitunter der Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung (Schufa). Dort muss der wohnungssuchende Mieter eine so genannte Eigenauskunft einholen – und mit mehr als sieben Euro teuer bezahlen. Die Eigenauskunft nennt aufgenommene Kredite sowie deren Laufzeit. Die Schufa speichert nach eigener Auskunft Daten, die „durch Vertragspartner gemeldet beziehungsweise aus öffentlichen Schuldnerverzeichnissen der Amtsgerichte entnommen werden“. Die Firma hat vorrangig Kunden, die Kredite vergeben, wie Banken oder Versandhandel, erschloss sich aber vor einigen Jahren auch neue Geschäftsfelder, zu denen die Wohnungswirtschaft gehört. „Harte Daten über Zahlungsfähigkeit können auch Vermietern zugänglich gemacht werden“, weiß Alexander Dix. Im Übrigen: Der Mietinteressent könne nicht sicher sein, dass „die Daten, die er einem Vermieter überlässt, auch nur auf dieses Verhältnis beschränkt genutzt werden“.

Bei der Schufa bestritt man allerdings schon vor zwei Jahren, dass die Wohnungswirtschaft Zugriff auf dieselben Daten habe wie die Kreditwirtschaft und wies den seinerzeit vom Bundesdatenschutzbeauftragten erhobenen Vorwurf zurück. Falsch sei die Behauptung, dass jemand „eine Wohnung nicht mieten“ kann, weil er „eine Handyrechnung nicht bezahlt“ habe.

Auch eine andere Form der Selbstauskunft greift um sich: die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung. Nach Angaben des Berliner Mieterverein (BMV) häuften sich Anfragen von Mietern, wie sie sich verhalten sollten, wenn der potenzielle neue Vermieter eine solche Bescheinigung zu seinen Akten nehmen will – also einen Nachweis verlangt, dass alle bisherigen Mieten vollständig beglichen wurden. „Strittig ist, ob es eine Verpflichtung des Vermieters gibt, derartige Bescheinigungen auszustellen“, heißt es dazu beim BMV. Auch durch Vorlage des Mietvertrages, der Mieterhöhungen und der Kontenbelege könne dem neuen Vermieter die regelmäßige Mietzahlung nachgewiesen werden. In der Regel werde aber die Bescheinigung problemlos und ohne Gebühr vom Ex-Vermieter ausgestellt. Dies liege im Interesse aller Vermieter, weil hierdurch „ein gewisser Schutz vor säumigen Mietern“ gegeben sei. Da nach jüngsten Erkenntnissen „die Anmietung einer Wohnung in Berlin ohne die Bescheinigung nahezu unmöglich ist“, ergebe sich die Verpflichtung des Vermieters zur Herausgabe „im Wege einer ergänzenden Vertragsauslegung“ als Nebenpflicht aus dem Mietvertrag (BGB, § 241, 2).

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Problematisch seien Branchen übergreifende Auskunftssysteme, etwa Warndateien, auf die auch ein Vermieter Zugriff nehmen kann, heißt es im Jahresbericht 2004 des Datenschutzbeauftragten. Fehlverhalten auf einem anderen Gebiet bedeutet nämlich nicht, dass der Betroffene auch bei der Mietzahlung säumig wird. Vermieter dürften nur Auskünfte erhalten, die sich auf andere Mietverhältnisse des Betroffenen beziehen und die nur „gesicherte Rückschlüsse auf Mietausfallrisiken zulassen“ – zum Beispiel rechtskräftige fristlose Kündigungen wegen Zahlungsverzugs. Und selbst wenn nur finanzielle Aspekte in Zusammenhang mit der Wohnung relevant sein sollen, kann dies immerhin Auslegungssache sein. Mindert etwa der Mieter die Miete, weil seine Heizung nicht funktioniert, fühlt sich der Vermieter wegen des vermeintlich nicht vertragstreuen Verhaltens um sein Geld betrogen und meldet dies dem Datensammler. Entscheidet später im Prozess das Gericht zu Gunsten des Mieters, führt dies nicht automatisch zur Löschung der nun nachweislich falschen Angaben.

Daten auf Vorrat zu speichern ist verboten. Allerdings ist es sinnvoll, dass der Mieter beim Ende des Vertragsverhältnisses dem Vermieter die neue Wohnadresse hinterlässt, zum Beispiel wegen des Ausgleichs etwaiger Forderungen. Zur Eintreibung von etwaigen Mietschulden erhält der Vermieter aber auch jederzeit die aktuelle Adresse beim Melderegister – ohne übrigens die Personalausweisnummer des Mieters zu nennen, die mit diesem Argument auch gern zu den Akten genommen wird.

Die Verarbeitung von Daten eines Mietinteressenten durch den Vermieter ist zwar zulässig, wenn der Betroffene zuvor eingewilligt hat (§ 4,1 BDSG). Die Einwilligung ist jedoch dann unwirksam, wenn der Mieter sie nicht aus freier Entscheidung gab, sondern sie ihm unter Ausnutzung einer „wirtschaftlichen Machtposition“ abverlangt wurde. Ein Vermieter ist in der Regel in einer solchen Position: Der Mieter kann sich zwar dem Auskunftsbegehren widersetzen – aber bekommt dann sicherlich nicht die gewünschte Wohnung. Also gibt man die Daten „freiwillig“ preis, beugt sich letztlich dem Vermieter, obwohl dies nicht dem wahren Willen des Betroffenen entspricht.

Die „Verhandlungen“ zwischen Mieter und Vermieter finden also nur selten auf gleicher Augenhöhe statt. Deshalb habe der Datenschutz gerade in einer Mieterstadt wie Berlin für ihn einen ganz besonderen Stellenwert, sagt Alexander Dix. „Bei Daten, nach denen nicht gefragt werden darf, muss das Recht zur unwahren Antwort eingeräumt werden.“

Andreas Lohse

Das Bundesdatenschutzgesetz (BDSG) gilt nur für geschäftliche Daten von echten („natürlichen“) Personen. Und es gilt außerdem nur dann, wenn Daten über diese Personen elektronisch (per Computer) gespeichert und verarbeitet werden. Es gilt nicht für juristische Personen (zum Beispiel Firmen oder Aktiengesellschaften). Es gilt ebenso wenig für Daten, die zu rein privaten Zwecken gesammelt werden: Das private Notizbuch, das persönliche Telefon- und Adressregister für Freunde, Verwandte und Geschäftsbeziehungen (Klempner, Arzt, Schneider) fällt nicht darunter, selbst dann nicht, wenn man es in den Computer tippt und es damit verwaltet. Also: Das Gesetz schützt den Einzelnen davor, dass er durch den Umgang mit seinen Personen bezogenen Daten in seinem Persönlichkeitsrecht beeinträchtigt wird (§ 1 und § 3 BDSG).

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Alexander Dix ist seit Juni 2005 „Berliner Beauftragter für Datenschutz und Informationsfreiheit“. Zuvor war der 1951 in Bad Homburg Geborene in Brandenburg seit 1998 „Landesbeauftragter für den Datenschutz und für das Recht auf Akteneinsicht“.

MieterMagazin: Die Wohnung ist ein geschützter Bereich. Die Datenerhebung gehört gleichwohl zum Ritual bei der Bewerbung. Hat Datenschutz hier für Sie einen besonderen Stellenwert?

Alexander Dix: Datenschutz ist in diesem Bereich ganz besonders wichtig – und vergleichbar mit der Situation eines Bewerbers um einen Arbeitsplatz. Auch ein Wohnungsbewerber sitzt am kürzeren Hebel. Die Datenpreisgabe ist in dieser Situation nicht freiwillig: Blockt der Mieter ab, muss er damit rechnen, aus dem Stapel der Bewerber aussortiert zu werden. Das Bundesdatenschutzgesetz legt deshalb fest, dass Vermieter nur insoweit Daten abfragen dürfen, wie es für das Mietverhältnis unbedingt erforderlich ist.

MieterMagazin: Vor zehn Jahren gab es eine Untersuchung von Bewerbungsbögen durch Ihre Behörde. Was wurde daraus?

Alexander Dix: Die Senatsbauverwaltung richtete ein ausführliches Rundschreiben an die Wohnungsbaugesellschaften. Darin hat sie Vorgaben gemacht, was in einem Mieterfragebogen enthalten sein darf. Dieses Schreiben ist nach wie vor eine praxisnahe Orientierungshilfe, wonach sich die Wohnungsbaugesellschaften richten sollten.

MieterMagazin: „Ich habe nichts zu verbergen“, hört man oft, wenn es um Datensammlungen geht. Ist das leichtsinnig?

Alexander Dix: Es gibt für jeden einen intimsten Bereich seiner Lebensgestaltung, den er niemandem offenbaren will – zumindest nicht einem fremden Vermieter.

Ihre Frage unterstellt zudem, dass sich Datenschutz vorwiegend gegen Datenmissbrauch wendet. Das ist nicht mehr zeitgemäß. Datenschutz will verhindern, dass überhaupt große Datensammlungen entstehen, denn wo immer die angelegt werden, kann man davon ausgehen, dass sie auch für andere Zwecke verwendet werden: von anderen Vermietern, Marketingfirmen – von beliebigen Interessenten.

MieterMagazin: Was darf der Mieter verschweigen? Wann darf er flunkern?

Alexander Dix: Wenn er Fragen nicht beantwortet, verschlechtert er seine Chancen. Im Arbeitsrecht gibt es vergleichbare Situationen: Eine Bewerberin kann zum Beispiel auf die Frage nach einer Schwangerschaft eine falsche Antwort geben, hat das Bundesarbeitsgericht entschieden. Das „Recht zur Lüge“ ist hier höchstrichterlich anerkannt. Vergleichbare Rechtsprechung gibt es im Mietrecht nicht. Doch befindet sich der Mietinteressent in derselben schwachen Position. Bei Daten, nach denen nicht gefragt werden darf, muss ihm das Recht zur unwahren Antwort eingeräumt werden.

Interview: Andreas Lohse

Berliner Beauftragter für Datenschutz und Informationsfreiheit,
Alexander Dix,
An der Urania 4-10, 10787 Berlin,
Telefon: 13889-0,
www.datenschutz-berlin.de
Hier findet man unter anderem das Bundesdatenschutzgesetz sowie das Berliner Datenschutzgesetz als PDF zum Download und viele Links zum Datenschutz sowie Tätigkeitsberichte der letzten Jahre.

Schufa Holding AG
Hagenauer
Straße 44,
65203 Wiesbaden,
Telefon 0611-9278888
www.schufa.de,
Eigenauskunft online oder per Fragebogen schriftlich,
Preis: 7,60 Euro, Bezahlung nur per Bankeinzug.

99+1 Beispiele und viele Tipps zum Bundesdatenschutzgesetz
(Herausgeber: Unabhängiges Landeszentrum für Datenschutz Schleswig-Holstein und Verbraucherzentrale Bundesverband).

Eine Broschüre mit vielen Hintergründen und Informationen für den täglichen Bedarf, nebst Wortlaut des Bundesdatenschutzgesetzes. Kostenlos als PDF zum Download unter www.datenschutzzentrum.de

MieterMagazin 9/05

 

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alle Zeichnungen:
Susanne Nöllgen/GrafikBüro