Bitte mehr Augenmaß! -
Die Nachverdichtung der Stadt ist planlos

Zur Bekämpfung der Wohnungsnot setzt Berlin neben großen Neubaugebieten am Stadtrand auch auf eine Nachverdichtung der bestehenden Stadt. Doch weder der Senat noch die Bezirke haben dafür einen Plan. Die nicht vorhandene Stadtplanung und die laxen Bauvorschriften lassen enge Hinterhofbebauungen zu, die nicht nur die Lebensqualität der Nachbarn einschränken, sondern auch den Bewohnern der neuen Häuser keine erquicklichen Wohnverhältnisse bieten. So entstehen allerorten wieder Hinterhofwohnanlagen wie im 19. Jahrhundert, während objektiv viel besser geeignete Verdichtungsmöglichkeiten ungenutzt bleiben.

Berlin wächst seit einigen Jahren rasant. Nach aktueller Prognose wird die Einwohnerzahl bis zum Jahr 2030 um 220.000 auf 3,8 Millionen steigen. Bleibt die Zahl der Geflüchteten anhaltend hoch, könnte Berlin sogar noch vor 2030 die Vier-Millionen-Grenze überschreiten. Der Zuwachs an Einwohnern, Arbeitsplätzen und Steuerzahlern wäre erfreulich, würde nicht der Wohnungsbau der Zuwanderung meilenweit hinterherhinken.

Um das vorausgesagte Bevölkerungswachstum zu bewältigen, will der Senat sowohl zwölf neue Stadtquartiere mit insgesamt 50.000 Wohnungen am Stadtrand bauen als auch kleinteiligere Potenziale in der Innenstadt nutzen.

„Berlin setzt darauf, die bestehende Stadt zu verdichten“, heißt es in der „BerlinStrategie 2.0“, die Stadtentwicklungssenator Andreas Geisel im Juni vorstellte. „Durch Aufstockungen, Dachgeschossausbauten und Verdichtungen wird der Wohnungsbestand ergänzt. Eingeschossige Super- oder Fachmärkte oder überdimensionierte Verkehrsflächen werden intensiver genutzt.“ Dabei sollen „neue urbane Qualitäten und Identitäten“ entstehen und gleichzeitig „qualitätsvolle Freiräume“ erhalten oder geschaffen werden, so die „BerlinStrategie 2.0“.

Beispielgebend für die Nachverdichtung sollen die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften sein. „Wir haben gemeinsam beschlossen, dass wir Lücken schließen und Grundstücke, die wir haben, nutzen, um in allen Teilen der Stadt bezahlbaren Wohnraum zu schaffen“, sagte der Regierende Bürgermeister Michael Müller am 25. Juni, dem „Tag der Neubauten“. An diesem Tag öffnete jede der sechs städtischen Wohnungsunternehmen eine ihrer Baustellen, um den Berlinern einen Eindruck von ihrem Bauprogramm zu geben.

Neben größeren Vorhaben wie am Bruno-Bürgel-Weg in Niederschöneweide oder in der Uferstraße in Gesundbrunnen waren auch zwei innerstädtische Lückenschlüsse zu besichtigen, die unterschiedlicher kaum sein könnten. Die WBM baut in der Friedrichshainer Colbestraße 5/7 an der Straßenfront ein siebengeschossiges Haus mit 69 Wohnungen. Ein altes Werkstattgebäude im Hof bleibt bestehen und wird zu einer Atelierwohnung hergerichtet. Ansonsten bleibt der große Innenhof frei, damit hier Mietergärten entstehen können. In den umliegenden Häusern wird keine Wohnung verschattet oder auf andere Weise beeinträchtigt.

Kontrastprogramm in der Gubitzstraße 50 in Prenzlauer Berg: Hier schließt die Gewobag die Blockkante an der Ecke zur Grellstraße und schafft einen wahrhaft düsteren Hinterhof nach berüchtigtem Alt-Berliner Vorbild. Der siebengeschossige Neubau mit 51 Wohnungen schließt sich an einen Zeilenbau aus den 1960er Jahren an und füllt nicht nur die zuvor offene Ecke aus – im Innenhof wird auch noch ein Seitenflügel hochgezogen. Die Seitenflügel-Wohnungen sind einseitig nur nach Norden ausgerichtet, sprich: Sie bekommen nie Sonne. Der Neubau nimmt auch den Mietern aus dem bestehenden Zeilenbau Licht und Luft. Das bisher an drei Seiten freie Gebäude ist nun völlig eingebaut. Die Fenster an der Giebelseite sind zugemauert und auf der Südseite bekommen die Mieter nur noch für wenige Stunden die Sonne zu sehen, in den unteren Wohnungen im Winter gar nicht mehr.

Zurück in dunkle Zeiten

Mit Nachverdichtungs-Neubauten wie in der Gubitzstraße fällt Berlin zurück in längst überwunden geglaubte Zeiten. Unbesonnte Wohnungen sind eigentlich seit den 20er Jahren des vorigen Jahrhunderts nicht mehr neu gebaut worden. Hätte die WBM in der Colbestraße den gleichen Dichte-Maßstab wie die Gewobag in der Gubitzstraße angelegt, dann hätte sie noch ein ganzes Quergebäude in den Hof stellen können.

Zurück in die Kaiserzeit geht es auch am Petersburger Platz 8 in Friedrichshain. Wo einmal ein Hinterhaus stand, das im Krieg zerstört wurde, zieht ein privater Eigentümer nun wieder ein Quergebäude hoch – nicht nur fünfgeschossig wie früher, sondern mit sieben Geschossen. Der große grüne Hof, in dem die Mieter des Vorderhauses selbst Beete angelegt, Einfassungen gemauert und Bänke aufgestellt hatten, ist dahin. Die Bäume wurden im Februar gefällt, die Grünanlagen sind verwüstet und seit Juli steht ein Baukran im Hof. Zur Entschädigung bekamen die Mieter von der Hausverwaltung 130 Balkonpflanzen.

„Hier wohnen viele Familien“, sagt eine Mieterin. „Die Kinder waren im Sommer immer draußen im Garten. Das ist jetzt alles vorbei.“ In dem verbleibenden Hof wird neben den Mülltonnen und den Fahrradstellplätzen für eine grüne Idylle kein Platz mehr sein. Für die Mieter ist diese Form der Verdichtung eine klare Absage an eine lebenswerte, kinderfreundliche Stadt.

Gleich um die Ecke wird mit umgekehrtem Vorzeichen nachverdichtet: In der Eckertstraße 3-5 baut die WBM vor einem zurückgesetzten Plattenbau ein neues Vorderhaus. Der Plattenbau wird somit zum Hinterhaus, das im Südwesten von der Nachmittagssonne abgeschnitten ist. Nur 12 Meter werden die beiden sechsgeschossigen Gebäude voneinander entfernt stehen. Der von der Bauordnung geforderte Mindestabstand wird nur deshalb geradeso eingehalten, weil die Architekten des Neubaus die beiden obersten Etagen etwas zurückgezogen haben.

Wenn sie mit Augenmaß durchgeführt wird, hat die Nachverdichtung in der Innenstadt durchaus viele Vorteile. Die Infrastruktur ist schließlich schon vorhanden. Während Neubaugebiete am Stadtrand erst mit neuen Straßen, öffentlichen Nahverkehrslinien, Wasser-, Abwasser-, Strom-, Gas- und Telekommunikationsleitungen erschlossen werden müssen, kann man in der Innenstadt die vorhandenen Systeme nutzen beziehungsweise an die bestehenden Leitungen anschließen. Am wenigsten Probleme macht die Kanalisation. Berlins Kanalnetz hat ausreichend Kapazitäten. In den 1930er Jahren hat es schon bewiesen, dass es auch mit vier Millionen Einwohnern, die damals noch wesentlich gedrängter gewohnt haben, nicht überfordert ist. Das innerstädtische Straßennetz ist in Berlin vergleichsweise großzügig dimensioniert. Bei zusätzlicher Wohnbebauung kann es allenfalls an einigen Stellen zu Parkplatzengpässen kommen, die man aber mit einer Parkraumbewirtschaftung in den Griff kriegen kann. Gerade in der Innenstadt brauchen die Bewohner auch nicht unbedingt ein eigenes Auto. Die Wege sind kurz, die meisten Besorgungen lassen sich zu Fuß oder mit dem Fahrrad erledigen und Bahnen und Busse sind leicht erreichbar. Wenn sich durch Nachverdichtung das Fahrgastaufkommen erhöht, können die Verkehrsunternehmen relativ unkompliziert darauf reagieren, indem sie die Züge verlängern oder die Takte im Fahrplan verkürzen. Zusätzliche Fahrzeuge und neues Personal sind für BVG und S-Bahn zwar auch ein Kostenfaktor, billiger als der Bau neuer Linien am Stadtrand ist das aber allemal.

Kleinere Vorhaben sind gut integrierbar

Je kleiner ein Neubauvorhaben ist, desto besser integriert es sich in die Stadt. Während große Neubaugebiete von außen häufig als künstliche Fremdkörper oder gar als Ghetto wahrgenommen werden und sich deren Bewohner zuweilen auch freiwillig abschotten, gehen die Neubewohner von Lückenbebauungen weitgehend unbemerkt in der Stadtgesellschaft auf.

Wie man nachverdichten kann, ohne die Lebensqualität der Nachbarn einzuschränken, haben schon 2014 zwei Studien vom Bund für Umwelt und Naturschutz (BUND) und von der Grünen-Fraktion im Abgeordnetenhaus gezeigt. Der BUND hat auf 38 beispielhaft herausgegriffenen Standorten – verschwenderisch große Flächen von Discountermärkten, kaum genutzte Parkplätze, Brachen und überbreites Straßenland – Platz für 11.800 Wohnungen ausgemacht, die schnell bebaubar wären. Mittelfristig gäbe es noch weitere Potenziale.

Die Grünen-Fraktion hat am Beispiel von Nord-Neukölln untersuchen lassen, wie viele Wohnungen durch das Aufstocken von Flachbauten, den Ausbau von Dachgeschossen, die Umnutzung von leerstehenden Gewerbegebäuden und das Bebauen von Parkplätzen, Tankstellen und anderen versiegelten Flächen geschaffen werden können: Auf 32 Grundstücken könnten 3700 Wohnungen entstehen. Hochgerechnet auf ganz Berlin ergibt das ein Potenzial von 87.000 Wohnungen, davon 32.000 innerhalb des S-Bahn-Rings.

Demgegenüber ist die Nachverdichtung ohne Maß nicht nur ein Phänomen der Innenstadt, selbst am Rande von Adlershof werden neue Hinterhäuser geplant. Die kommunale Wohnungsbaugesellschaft Stadt und Land will in der Otto-Franke-Straße 68-74 die Bebauung auf vier Grundstücken mit drei neuen Gebäuden ergänzen: Zwischen den um 1910 errichteten Altbauten will sie die Baulücke Otto-Franke-Straße 70 mit einem Neubau schließen, hinter diesem und der Nummer 68 soll ein Quergebäude mit vier bis fünf Geschossen entstehen, und auch hinter der Hausnummer 74 ist ein viergeschossiges Hinterhaus vorgesehen.

Das Maß fehlt nicht nur in der Innenstadt

Die Hinterhäuser schließen sich an das Quergebäude der Nummer 72 an. Obwohl dies weit und breit das einzige Grundstück mit Quergebäude ist, dient es als Maßstab für die Nachverdichtung. In der Otto-Franke-Straße 74 wird das neue Quergebäude nur 11 Meter Abstand zum Vorderhaus haben. „Höfe Sans Soleil müsste man das Projekt nennen“, sagt eine Mieterin – übersetzt: Höfe ohne Sonne. Der gesamte Garten, den sich die zwölf Mietparteien liebevoll mit Pavillon, Planschbecken, Sitzbänken und Wäscheleine hergerichtet haben, wird vernichtet. Stattdessen sollen die Bewohner zur Erholung 80 Meter weiter in die Grünanlage hinter der Otto-Franke-Straße 56-66 gehen, die ebenfalls der Stadt und Land gehört. Ihren Müll müssen die Mieter dann ähnlich weit tragen. Dafür bekommen die Bewohner der Nummer 74 rund 80 Fahrradstellplätze in ihren engen Hinterhof – alle Mieter der dann rund 140 Wohnungen umfassenden Gesamtanlage sollen ihre Drahtesel hier abstellen. Für die Schaffung von 22 Hinterhaus-Wohnungen muss die Stadt und Land nämlich alle Grundstücksgrenzen öffnen. Aus den kleinen, überschaubaren Hausgemeinschaften wird eine anonyme Wohnanlage, in der man nicht mehr alle Nachbarn kennen kann. Gegen den geplanten Vorderhaus-Lückenschluss hat niemand etwas. Aber gegen den Bau der Hinterhäuser haben die Mieter bei der Stadt und Land protestiert. „Dass sie wieder anfangen, Hinterhäuser zu bauen, ist doch nicht normal“, kommentiert eine ältere Anwohnerin trocken. Das ganze Vorhaben läuft unter dem von der Senatsbaudirektorin ausgegebenen Motto „Urban Living – Neue Formen des städtischen Wohnens“. Hier wird aber eine über 100 Jahre alte und überkommene Form des städtischen Wohnens wiederbelebt.

Kaum eine Fläche ist sicher

Berlin agiert ziemlich planlos, wo wann was gebaut wird. Kaum eine Fläche – scheint sie auch noch so ungeeignet – ist sicher vor einem Neubau. Auch ökologisch wertvolle und stadtklimatisch wichtige Freiflächen sind gefährdet. Sechs Berliner Naturschutzverbände haben deshalb die Kampagne „Immer.Grün“ gestartet und fordern, kostbare Grünflächen dauerhaft zu sichern. „Eine nachhaltige, planvolle Stadtentwicklung zeichnet sich durch flächensparendes Bauen mit gleichzeitiger Sicherung der Grün- und Freiflächen aus“, sagt Ulrike Kielhorn vom NABU Berlin. Aus Sicht der Verbände haben die bisherigen Instrumente versagt. Deshalb mahnen sie einen Dialog darüber an, welche Flächen zu erhalten sind. „Berlin muss aufhören, ausschließlich über Neubauten zu reden. Stattdessen muss die Stadt anfangen, sich auch damit auseinanderzusetzen, welche Flächen benötigt werden, um die Lebensqualität zu sichern“, fordert Andreas Faensen-Thiebes vom BUND.

Private Eigentümer nutzen jede Verdichtungsmöglichkeit, um mehr Profit zu erzielen, und städtische Gesellschaften stopfen ihre Grundstücke voll, weil sie für den vom Senat geforderten Wohnungsbau kein Bauland kaufen können. In beiden Fällen verschlechtern sich die Wohnverhältnisse. Daneben werden immer noch in bestens erschlossenen Innenstadtlagen Discounter- und Baumarkt-Flachbauten mit großen Parkplätzen genehmigt. Berlin braucht daher dringend ein Konzept, das sinnvolle Nachverdichtungen voranbringt und gleichzeitig rücksichtslose Bauvorhaben verhindert, die die Lebensqualität mindern.

Jens Sethmann

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Das Baurecht zieht kaum Grenzen

Im Baurecht wird Dichte über die Geschossflächenzahl (GFZ) definiert. Sie ist das Verhältnis der Fläche aller Geschosse in einem Gebäude zur Fläche des Grundstücks, auf dem es steht. Ist zum Beispiel ein Grundstück zur Hälfte mit einem eingeschossigen Haus überbaut, beträgt die GFZ 0,5. Wenn das Haus auf derselben Fläche vier Geschosse hat, ist die GFZ 2,0. Die typischen Berliner Mietshäuser der Gründerzeit haben meist eine GFZ zwischen 2,5 und 3,0.

Mit der GFZ wird üblicherweise in Bebauungsplänen das Höchstmaß der zulässigen Bebauung angegeben. Nach der Baunutzungsverordnung dürfen die Planungsämter dabei für Wohngebiete höchstens eine GFZ von 1,6 festlegen. Nur aus städtebaulichen Gründen und wenn keine Nachteile entstehen, dürfen höhere Dichten zugelassen werden.

Diese Begrenzung ist aber bedeutungslos, wenn es keinen Bebauungsplan gibt. Dann entscheiden die Bauämter mit dem Paragraphen 34 des Baugesetzbuchs über die Zulässigkeit eines Bauvorhabens, also danach, ob es sich in die Umgebung einfügt. Das heißt: Wenn rundherum Mietskasernen mit Vorderhaus, Seitenflügel und Quergebäude vorhanden sind, wird auch auf einem freien Grundstück eine solche Bebauung genehmigt. Im Westteil Berlins gilt zudem noch der Baunutzungsplan von 1958. Noch ganz dem Ideal der aufgelockerten Stadt verhaftet, lässt dieser nur eine sehr geringe Ausnutzung des Bodens zu. Das will niemand mehr ernsthaft umsetzen. Darum erteilen die Bezirksämter bei Bauanträgen regelmäßig Befreiungen von den rigiden Beschränkungen. Die Folge ist ebenso wie beim Paragraphen 34 eine sehr dehnbare Auslegung, was zulässig ist und was nicht. So wird bei der Nachverdichtung am Petersburger Platz 8 die GFZ von bisher 1,65 auf 3,45 hochgeschraubt, bei der Gubitzstraße 50 sogar von 0,85 auf 4,4.

Bedeutsam ist auch der Abstand zwischen den Gebäuden. Die Bauordnung von Berlin hat im Jahr 2005 den Mindestabstand erheblich verringert. Zuvor musste jedes Gebäude eine Abstandsfläche haben, die so weit reicht, wie das Gebäude hoch ist. Die Abstandsflächen zweier Gebäude dürfen sich dabei nicht überlappen. Zwei gegenüberstehende Häuser, die je 20 Meter hoch sind, mussten also mindestens 40 Meter Distanz voneinander einhalten. Im Jahr 2005 hat der Senat den Abstand auf 40 Prozent der Gebäudehöhe reduziert. Die 20 Meter hohen Häuser können heute also auch in einem Abstand von nur noch 16 Metern gebaut werden.

js

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Wer wohnt wo wie dicht?

Berlin hat deutschlandweit die dritthöchste Bevölkerungsdichte: 3939 Einwohner leben hier auf einem Quadratkilometer. Spitzenreiter ist München mit 4468 Einwohnern pro Quadratkilometer. Die Statistik hat aber nur eine beschränkte Aussagekraft. Die Stadtgrenzen sind in München viel enger gezogen als in Berlin, wo Wälder zum Stadtgebiet zählen.

Aufschlussreicher ist es, die tatsächlich bewohnte Siedlungsfläche zu betrachten. Dabei gehören die Berliner Innenstadtbezirke denn auch erwartungsgemäß zu den am dichtesten besiedelten Gebieten in Deutschland. So leben im Bezirk Mitte 9203 Einwohner auf einem Quadratkilometer, in Friedrichshain-Kreuzberg sogar 13.687. Auf der Ebene der Ortsteile gibt es noch höhere Dichten. Unter den 96 Berliner Ortsteilen haben 17 eine Bevölkerungsdichte von über 10 000. Spitzenreiter ist hier Friedenau mit 16.718 Einwohnern pro Quadratkilometer, gefolgt von Fennpfuhl (15.325), Gesundbrunnen (14.960), Kreuzberg (14.679), Prenzlauer Berg (14.429) und Neukölln (14.362). Einzelne Stadtviertel unterhalb der Ortsteilebene kommen nochmals auf deutlich höhere Werte. So liegt etwa im Helmholtzkiez in Prenzlauer Berg die Dichte bei rund 25.000 Einwohnern pro Quadratkilometer, im Kreuzberger Wrangelkiez bei 27.500.

In der Vergangenheit wohnten die Berliner noch wesentlich gedrängter. Im Jahr 1910, also bevor durch umfangreiche Eingemeindungen Groß-Berlin gebildet worden war, lebten auf nur 63 Quadratkilometern 2,05 Millionen Berliner. Das entspricht einer Dichte von über 32.500 Einwohnern pro Quadratkilometer.

In Europa ist Paris die am dichtesten bewohnte Millionenstadt, im 11. Arrondissement leben 42.200 Menschen auf einem Quadratkilometer. Das europaweit am engsten besiedelte Stadtviertel ist La Florida in der spanischen Stadt L‘Hospitalet de Llobregat mit rund 75.000 Einwohnern pro Quadratkilometer.

Noch höhere Wohndichten finden sich in Stadtteilen von Nairobi, Macau, Dubai, Surat und Mumbai. Die weltweit höchste Dichte hat aber mit 168.000 Einwohnern pro Quadratkilometer der Stadtteil Lalbagh Thana in Dhaka, der Hauptstadt von Bangladesch.

js

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Hartmut Lindenberg
03.12.2023