Ansprüche des Mieters nach einem Wasserschaden

Leitsätze:

1. Zur Abgrenzung von Schadensersatzansprüchen nach § 536 a Abs. 1 BGB zu Aufwendungsersatzansprüchen nach § 554 Abs. 4 BGB bei Eintritt eines Wasserschadens.

2. Unter § 554 Abs. 4 BGB fallen weder Aufwendungen, die der Mieter macht, um Mängel zu beseitigen, noch solche Aufwendungen, die ihm infolge von Schäden an seinem Eigentum entstanden sind. Denn Anspruchsgrundlage für solche Ansprüche wäre § 536 a Abs. 1 und Abs. 2 BGB.

3. Im Rahmen der Duldung von Mängelbeseitigungsarbeiten durch den Vermieter nach § 554 Abs. 1 BGB hat der Mieter nicht für Baufreiheit zu sorgen. Dulden heißt passives Hinnehmen, nicht aktives Handeln. Schafft er aber Baufreiheit, steht ihm insoweit ein Anspruch aus § 554 Abs. 4 BGB zu.

4. Einem Mieter kann es nicht zugemutet werden, auf eine Anwesenheit in seiner Wohnung zu verzichten, während dort Arbeiten stattfinden, solange sich dort noch seine persönliche Habe befindet. Deshalb kann er hierfür notwendige zusätzliche Fahrtkosten sowie Verdienstausfall als Aufwendungsersatz nach § 554 Abs. 4 BGB von seinem Vermieter verlangen.

5. Der Stundensatz für die Vornahme von Reinigungs- und Räumarbeiten durch den Mieter wird mit 7,50 Euro angesetzt.

6. Der Stromverbrauch des Trockners nach einem Wasserschaden ist eine erstattungsfähige Position gemäß § 554 Abs. 4 BGB.

7. Der Mieter einer Wohnung ist kein Erfüllungsgehilfe im Sinne des § 278 BGB in Bezug auf die Verpflichtungen, die dem Vermieter gegenüber einem anderen Mieter obliegen.

LG Berlin, Urteil vom 24.10.05 – 67 S 177/05 –

Mitgeteilt von RAin Antje Eichler

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Urteilstext

Aus den Entscheidungsgründen:

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 540 Abs. 2, § 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen.

I. Die Berufung ist gemäß § 511 Abs. 1 ZPO statthaft und die gemäß § 511 Abs. 2 Nr.1 ZPO erforderliche Mindestbeschwer ist erreicht. Die Form- und Fristvorschriften der §§ 517, 519 und 520 ZPO sind gewahrt. Die Berufung ist damit insgesamt zulässig.

II. Sie hat zum Teil Erfolg.

Die Kläger können von der Beklagten gemäß § 554 Abs. 4 BGB die Zahlung einer angemessenen Aufwandsentschädigung in Höhe von 2.209,04 Euro verlangen.

1. Die Kläger sind auf Grund eines mit der Beklagten am 14. Juli 1988 geschlossenen Vertrages Mieter einer Wohnung im Hause T.-Straße in Berlin, viertes Obergeschoss. Die Wohnung umfasst Wohnzimmer, Esszimmer, Schlafzimmer, 2 Kinderzimmer, Küche, Bad, Toilette, Abstellkammer und Flur. Am 10. April 2003 platzte in der über der Wohnung der Kläger gelegenen Wohnung ein Eckventil, das den Zufluss von Frischwasser unterhalb der Spüle in der Küche regelte. Dadurch entstand in der Wohnung der Kläger ein Wasserschaden, von dem Küche, Bad, Toilette, Flur, Abstellkammer, Esszimmer und eines der beiden Kinderzimmer betroffen waren. Decken, Wände und Fußboden wurden durchnässt. Die Beklagte gewährte den Klägern eine Minderung der Miete für die Zeit vom 10. April bis zum 16. Mai 2003 durch Gutschriften von 312,07 Euro und 122,58 Euro. Während dieser Zeit wurden die Möbel aus den betroffenen Räumen ausgeräumt und zum Teil innerhalb der Wohnung an anderer Stelle gelagert, zum Teil aber auch auf Veranlassung der Beklagten von einer Spedition eingelagert. Die Fußböden wurden erneuert. Trocknungsmaschinen wurden für die Dauer von 14 Tagen eingesetzt. Die betroffenen Räume wurden renoviert. Während der Arbeiten hielten sich die Kläger in ihrem Gartenhaus in M. auf. Die Arbeiten zur Instandsetzung der Wohnung endeten am 16. Mai 2003. Die Kläger machen geltend, dass das gesamte Be- und Entwässerungssystem sowie die Heizungsinstallationen im Hause marode seien. Sie begehren Schadenersatz in Höhe ihrer Aufwendungen für das Ein- und Ausräumen der Möbel, für die Demontage und Reinigung der Einrichtungsgegenstände und für die Reinigung des Inhalts der Schränke. Insgesamt berechnen sie einen Zeitaufwand von 158 Arbeitsstunden für das Ausräumen und von 163 Arbeitsstunden für das Einräumen und Reinigen der Möbel, der Einrichtungsgegenstände und der sonstigen Sachen. Bei einem Stundensatz von 7,50 Euro errechnen sie sich einen Betrag von 2.407,50 Euro. Sie machen geltend, dass der Kläger 43,5 Stunden an seinem Arbeitsplatz gefehlt habe. Den Verdienstausfall bemessen sie mit 766,04 Euro, die Mehrkosten für Fahrten mit 610,50 Euro und die Kosten für Strom mit 21,30 Euro.

2. Die Ansprüche der Kläger sind nicht unter dem Gesichtspunkt des Schadenersatzes begründet. Eine Haftung der Beklagten gemäß § 536 a Abs. 1 BGB ist nicht gegeben.

a) Ein Ansatzpunkt für eine verschuldensunabhängige Haftung ist nicht ersichtlich. Diese kann sich nur auf Mängel der Mietsache beziehen, die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses schon vorhanden waren. Zwar müssen alle technischen Installationen eines Gebäudes grundsätzlich so beschaffen sein, dass sie ihrer Funktion gerecht werden und keinen Schaden am Eigentum des Mieters verursachen. Ein verborgener Mangel kann eine Haftung begründen, wenn er schon bei Vertragsschluss vorhanden war, aber erst zu einem späteren Zeitpunkt hervortritt und einen Schaden am Eigentum des Mieters verursacht. Eine Haftung kann auch gegeben sein, wenn ein Mangel zu einem späteren Zeitpunkt eintritt und der Vermieter dies zu vertreten hat. Dies kann gegeben sein, wenn er seiner Verpflichtung zu einer regelmäßigen Kontrolle nicht genügt oder Hinweisen auf einen drohenden Schaden keine Beachtung schenkt.

b) Eine Verpflichtung zur regelmäßigen Kontrolle der Funktionstauglichkeit des Eckventils bestand nicht. Der vom Amtsgericht beauftragte Sachverständige hat diejenigen Eckventile untersucht, die sich in den beiden Wohnungen im vierten und fünften Stockwerk befanden. Seinen Ausführungen zufolge handelt es sich um handelsübliche Eckventile mit der Bezeichnung DN 15. Bei diesen könne es in Ausnahmefällen zu tropfenden Stopfbuchsen an den Handrädern kommen. Die Mieter müssten regelmäßig die Anschlüsse der Küchenspülen auf Dichtigkeit prüfen. Dies geschehe beim Öffnen der Türen des Unterschrankes. In seiner mündlichen Anhörung hat der Sachverständige erläutert, dass keine Eckventile im Handel seien, die von denjenigen abweichen würden, die er vorgefunden habe. Daraus könne er schließen, dass das defekte Modell mit denjenigen baugleich gewesen sei, die er vorgefunden habe. Seiner Meinung nach könne der damalige Wasserschaden auf eine undichte Verschraubung des Ventils, auf einen undichten Ansatz des Panzerschlauches oder auf eine Undichtigkeit der Quetschverschraubung zurückzuführen sein. Eckventile brauchten grundsätzlich nicht ausgetauscht zu werden. Die Überlegungen des Sachverständigen zur Ursache für den Ausfall des Eckventils sind theoretischer Natur. Ein Hinweis auf einen Montagefehler, den die Beklagte zu vertreten hatte, ist nicht ersichtlich. Das fragliche Eckventil steht für eine Untersuchung offenbar nicht mehr zur Verfügung.

c) Die Wohnung, in der es zu dem Schadensfall gekommen ist, war offensichtlich vermietet. Wann das fragliche Eckventil montiert worden ist, ist nicht bekannt. Für eine Verletzung der Anzeigepflicht durch den betreffenden Mieter der Wohnung ist nichts ersichtlich. Selbst wenn dieser den drohenden Ausfall des Eckventils bemerkt haben, diesen jedoch der Beklagten nicht angezeigt haben sollte, ergäbe sich keine Haftung der Beklagten. Denn der Mieter einer Wohnung ist kein Erfüllungsgehilfe im Sinne des § 278 BGB in Bezug auf die Verpflichtungen, die dem Vermieter gegenüber einem anderen Mieter obliegen.

d) Eine Haftung ist auch nicht unter dem Gesichtspunkt einer gesteigerten Überwachungspflicht gegeben, die daraus hervorgehen könnte, dass es vorher schon Probleme mit den Wasserinstallationen gegeben haben sollte. Aus den Vorkommnissen, die die Kläger schildern, lassen sich keine Schlussfolgerungen dahingehend ableiten, dass Eckventile einer regelmäßigen Kontrolle bedürfen. Das Platzen eines Heizungsrohrs am 17. Mai 1997 in einer Wohnung im achten Obergeschoss gibt hierzu ebenso wenig Anlass wie der Defekt an der Heizungsanlage in der Wohnung der Kläger am 28. August 1998 und die Beschädigung eines Abwasserrohrs bei Arbeiten in ihrer Wohnung am 18. Dezember 2000. All diese Vorkommnisse sind sehr unterschiedlich und stehen mit dem vorliegenden Ereignis in keinem typischen Zusammenhang. Die Äußerung eines Handwerkers, die gesamten Heizungs- und Wasserinstallationen seien marode, ist derart unbestimmt, dass sich aus ihr nicht die zwingende Schlussfolgerung ableiten lässt, dass sämtliche Rohrleitungen einschließlich aller Ventile erneuert werden müssten.

3. Ein Anspruch der Kläger ist jedoch dem Grundsatz nach gemäß § 554 Abs. 4 BGB gegeben. Danach steht dem Mieter wegen Aufwendungen, die er wegen Maßnahmen des Vermieters, die der Erhaltung der Mietsache dienen, machen musste, ein Anspruch auf angemessenen Ersatz zu. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts muss bei den Aufwendungen, die die Kläger geltend gemacht haben, danach differenziert werden, inwieweit sie der Beseitigung von Mängeln und Mangelfolgeschäden dienten und inwieweit sie gerade durch die Duldung der Instandsetzungsarbeiten veranlasst worden sind. Dass es dabei zu Überschneidungen mit Ansprüchen wegen der Beseitigung von Mängeln und Mangelfolgeschäden kommt, schließt einen Anspruch aus § 554 Abs. 4 BGB nicht aus.

a) Hierunter fallen weder Aufwendungen, die der Mieter macht, um den Mangel zu beseitigen, noch solche Aufwendungen, die ihm infolge von Schäden an seinem Eigentum entstanden sind. Denn Anspruchsgrundlage für solche Ansprüche wäre § 536 a Abs. 1 und Abs. 2 BGB. Damit entfallen alle Aufwendungen für die Demontage der Fußböden. Hierbei handelt es sich um Arbeiten zur Beseitigung eines Mangels der Mietsache, hinsichtlich deren die Kläger Ersatz nur unter den hier nicht gegebenen Voraussetzungen des § 536 a Abs. 2 BGB verlangen könnten. Dasselbe gilt von allen Reinigungsarbeiten, die sich aus der Tatsache ergeben, dass das Wasser in die Wohnung eingedrungen ist und dabei die Einrichtungsgegenstände der Kläger verschmutzt hat. Dasselbe gilt von den Verschmutzungen, die die Kläger durch das von ihnen selbst vorgenommene Herausreißen des Laminats verursacht haben. Soweit durch die von der Beklagten veranlassten Instandsetzungsarbeiten Verschmutzungen verursacht worden sein sollten, lassen sich diese nicht von denjenigen abgrenzen, die bereits durch das Eintreten des Wassers und die von den Klägern selbst vorgenommenen Arbeiten verursacht worden sein sollten. Hier kann nur eine pauschale Schätzung vorgenommen werden. Der den Klägern zu entschädigende Arbeitsaufwand bezieht sich nur auf die Arbeiten, die auf das Aus- und Einräumen der Möbel entfallen. Denn es ist nachvollziehbar, dass diese Arbeiten mit der Demontage der Möbel in einem untrennbaren Zusammenhang standen. Die Demontage der Möbel war wiederum wegen der Erneuerung des von dem Wasser in Mitleidenschaft gezogenen Fußbodens erforderlich. Diese Arbeiten dienten der Vorbereitung der Instandsetzungsarbeiten, die die Kläger zu dulden hatten. Entgegen der Auffassung der Beklagten hatten sie nicht für Baufreiheit zu sorgen. Dulden heißt passives Hinnehmen, nicht aktives Handeln.

b) Allerdings erscheint die Angabe eines Zeitaufwandes von 158 Stunden für das Ausräumen der betroffenen Räume und ein Zeitaufwand von 163 Stunden für das Wiedereinräumen überhöht. Der nachfolgend geschätzte Zeitaufwand bezieht sich auf Arbeitsstunden der mitwirkenden Personen für das Abbauen und Aufbauen von Möbeln, für das Demontieren und Wiederanbringen von Einrichtungsgegenständen und das Ausräumen und Einräumen des Inhalts der Schränke, § 287 Abs. 1 ZPO.

Ausräumen eines Schranks mit Hausrat im Esszimmer, Verpackung des Inhalts in 6 Kartons, Demontage und Wiederaufbau des Schrankes, Einräumen des Hausrates: 15 Stunden
Abnahme und Wiederaufhängen von Gardinen, Jalousien und Gardinenstangen im Esszimmer: 2 Stunden
Ausräumung eines Sideboards im Esszimmer und Verpackung des Inhalts in Kartons, Wiedereinräumen des Sideboards: 5 Stunden
Abbau und Aufhängen von Lampen im Esszimmer: 1 Stunde
Ausräumung eines Küchenschrankes und Verpackung des Inhalts in 12 Kartons, Unterbringung der Lebensmittel in Körben auf dem Balkon, Wiederaufbau des Küchenschrankes und Einräumen des Inhaltes: 20 Stunden
Abbau und Wiederaufbau von Regalen in der Küche: 2 Stunden
Abbau und Wiederaufbau eines Herdes mit einem Keramikkochfeld: 2 Stunden
Abbau und Wiederanbringung einer Dunstabzugshaube: 2 Stunden
Abnahme und Wiederanbringung von Abschlussleisten von Küchenplatte und Boden: 1 Stunde
Ausbau und Wiedermontage von Steckdosen auf der Küchenplatte: 2 Stunden
Ausräumen und Transport einer Kühlgefrierkombination in das Gästezimmer, Einräumen der Lebensmittel, später Rücktransport in die Küche: 5 Stunden
Demontage und Wiederaufbau der Küchenschränke: 3 Stunden
Abnahme und Wiederanbringung von Gardinen und Gardinenstangen: 1 Stunde
Abnahme und Wiederanbringung von Lampen und Jalousien: 1 Stunde
Umräumen zur Schaffung von Platz im Gästezimmer und im Arbeitszimmer für die Aufnahme der zwischengelagerten Möbel und Einrichtungsgegenstände: 1 Stunde
Ausräumen der Abstellkammer zur Schaffung von Platz für die Einlagerung von Möbeln und Einrichtungsgegenständen: 1 Stunde
Verpackung von Hausrat in 11 Kartons und Wiederauspackung: 3 Stunden
Abbau und Wiederaufbau von 3 Regalen und 2 Schränken: 5 Stunden
Ausräumen und Demontage der Zwischenböden im Flur, Wiedermontage und Einräumen: 4 Stunden
Abbau der Flurgarderobe und Wiederaufbau: 2 Stunden
Ausräumen eines Schrankes und Verpackung des Inhalts in 3 Kartons,
Demontage des Schrankes, Wiederaufbau des Schrankes und
Wiedereinräumung des Inhalts: 4 Stunden
Ausräumung eines Sideboards, Verpackung des Inhalts in Kartons, Demontage, Wiederaufstellung und Einräumung: 4 Stunden
Ausräumung einer Glasvitrine, Zwischenlagerung, Wiederaufstellung und Einräumung: 10 Stunden
Abnahme von Heizkörperverkleidungen und Wiederanbringung: 2 Stunden
Abnahme von weiteren Gardinen und Gardinenstangen und Wiederanbringung: 1 Stunde
Abnahme und Wiederanbringung von Lampen: 1 Stunde

Insgesamt ergibt sich nach dieser Schätzung ein Zeitaufwand von 100 Stunden.

Zu den Aufwendungen, die durch die Duldung von Instandsetzungsarbeiten verursacht werden, gehören auch die Aufwendungen für eine anschließende Reinigung der Wohnung und der Einrichtungsgegenstände. Denn es erscheint nachvollziehbar, dass durch solche Arbeiten auch Verschmutzungen verursacht sein können. Der Zeitaufwand wird mit 10 Stunden geschätzt.

Insgesamt ergibt sich damit ein Betrag von 110 Stunden, der mit dem üblichen Satz von 7,50 Euro pro Stunde zu multiplizieren ist: 110 Stunden x 7,50 Euro = 825,00 Euro.

c) Weiterhin können die Kläger Ersatz für ihre Aufwendungen beanspruchen, die ihnen dadurch entstanden sind, dass sie sich wegen der Unbewohnbarkeit ihrer Wohnung in ihrem Gartenhaus in M. aufhalten mussten. Die Unbewohnbarkeit resultiert nicht nur aus dem eingetretenen Wasserschaden, sondern auch aus der Notwendigkeit von Instandsetzungsarbeiten, die die Kläger dulden mussten. Es erscheint nachvollziehbar, dass dadurch ein zusätzlicher Aufwand an Fahrten zu der Arbeitsstelle in der W.-straße in Berlin entstanden ist. Die Fahrtstrecke zwischen dem Gartenhaus in M. und der Arbeitsstelle wird mit 59 km angegeben. Die Fahrtstrecke zwischen ihrer Wohnung T.-Straße, in Berlin und der Arbeitsstelle wird mit 19 km angegeben. Die Differenz beträgt 40 km. Dieser Aufwand ist nach Angaben der Kläger durch Fahrten am 12. April 2003, zwischen dem 5. und dem 8. Mai und am 12. und 13. Mai 2003 entstanden. An den anderen Tagen sind die Kläger zwischen ihrer Wohnung und dem Gartenhaus in der Kolonie H. in M. hin- und hergefahren. Es erscheint nachvollziehbar, dass sie während der Arbeiten in der Wohnung anwesend sein wollten. Einem Mieter kann es nicht zugemutet werden, auf eine Anwesenheit in seiner Wohnung zu verzichten, während dort Arbeiten stattfinden, solange sich dort noch seine persönliche Habe befindet. Die Gefahr eines Verlustes von persönlichen Sachen ist nicht von der Hand zu weisen. Dass in dem Zeitraum ein Mehraufwand an Fahrten in Höhe von 2035 km entstanden ist, erscheint insgesamt nachvollziehbar. Die Kilometerpauschale von 0,30 Euro erscheint angemessen. Es ergibt sich ein Betrag von 610,50 Euro.

d) Es ist weiterhin nachvollziehbar, dass der Kläger zu 1) ein Verdienstausfall infolge der Tatsache erlitten hat, dass er sich an den Tagen in der Wohnung aufgehalten hat, als die Handwerker dort tätig waren. Dies war nach seinen Angaben am 7., 8., 9., 12. und 13. Mai 2003 der Fall. Die von ihm vorgelegten Zeiterfassungsbögen weisen für diese Tage verringerte beziehungsweise keine geleisteten Arbeitszeiten nach. Für den 14. und 15. Mai 2003 hat er zwei Urlaubstage und für den 16. Mai 2003 einen Gleittag in Anspruch genommen. Für den 11. April 2003 ergab sich ein Verlust an Arbeitszeit aus der Tatsache, dass er mit dem Ausräumen der Wohnung und dem Einpacken von Sachen befasst war. Der Verlust bezieht sich auf eine „Überzeit“ von 420 Minuten. Es handelt sich dabei um Arbeitszeit, die seinem Arbeitszeitkonto infolge von Überstunden gut geschrieben worden war. Der Verlust an Arbeitszeit beträgt demnach 43,5 Stunden. Bei einem Bruttolohn von 17,61 Euro ergibt dies einen Ausfall von 766,04 Euro.

e) Soweit die Kläger Kosten für Stromverbrauch geltend machen, kann sich dieser nur auf den Verbrauch der Trocknungsgeräte beziehen. Stromverbrauch, der sich aus dem Betrieb der Waschmaschinen ergibt, ist nicht ersatzfähig, da es sich nicht um einen Aufwand handelt, der durch die Duldung der Instandsetzungsarbeiten verursacht worden ist. Die Kläger haben den Verbrauch für die Trocknungsgeräte wie folgt errechnet: 25 Stunden x 2,5 kw = 62,5 kwh x 0,12 Euro/kwh = 7,50 Euro.

3. Insgesamt ergibt sich damit der folgende Anspruch:
825 Euro + 610,50 Euro + 766,04 Euro + 7,50 Euro = 2.209,04 Euro.

Dieser Betrag ist gemäß § 286 Abs. 1, § 288 Abs. 1 BGB zu verzinsen. Der Verzug ist mit Ablauf der im Schreiben der Kläger vom 27. Oktober 2003 bis zum 11. November 2003 gesetzten Zahlungsfrist eingetreten. …

III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO und der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf § 708 Nr. 10, § 713 ZPO.

Berliner Mieterverein
12.04.2017