Die passende Wohnung ist gefunden, der Mietpreis liegt im kalkulatorischen Rahmen, der Vermieter hat seine Bereitschaft zum Abschluss des Mietvertrages signalisiert. Fehlt also nur noch die Unterschrift? Das Folgende sollten Sie aber wissen, bevor Sie den Schreibstift zücken.
Folgende Fragen behandelt dieser Artikel:
- Wer wird rechtlich Mieter, also Vertragspartner des Vermieters?
- Hat der Mieter ein Recht auf Senkung der Miete, wenn diese über dem Mietspiegel liegt oder alle anderen Nachbarn im Haus weniger zahlen?
- Darf die Kündigung im Mietvertrag ausgeschlossen werden?
- Was ist ein Zeitmietvertrag?
- Was ist eine Kaution und in welcher Höhe muss der Mieter zahlen?
- Darf im Mietvertrag die Aufnahme weiterer Personen in die Wohnung verboten werden?
- Welche Rechte hat der Mieter, wenn die im Mietvertrag angegebene Wohnungsgröße nicht mit der tatsächlichen Größe der Wohnung übereinstimmt?
- Darf der Vermieter im Mietvertrag zu niedrige Vorauszahlungen für Betriebs- und Heizkosten ansetzen?
- Wie erfährt der Mieter, ob der Vermieter auch tatsächlich Eigentümer des vermieteten Objekts ist?
- Worauf muss bei der Wohnungsübergabe geachtet werden?
1. Wer wird rechtlich Mieter, also Vertragspartner des Vermieters im Mietvertrag?
Alle, die den Vertrag unterschrieben haben, werden rechtlich Mieter und können vom Vermieter wegen der Mietzahlungen in Anspruch genommen werden. Das gilt unabhängig davon, ob die Wohnung auch tatsächlich von allen Mietern bewohnt wird.
2. Hat der Mieter ein Recht auf Senkung der Miete, wenn diese über dem Mietspiegel liegt oder alle anderen Nachbarn im Haus weniger zahlen?
Nein. Der Berliner Mietspiegel findet beim Neuabschluss von Mietverträgen keine Anwendung, sondern wird nur zur Begründung von Mieterhöhungen im bestehenden Mietverhältnis – im preisfreien Wohnungsmarkt – herangezogen. Selbst dann, wenn die Miete über den Werten des Mietspiegels liegt, besteht kein Recht auf eine Senkung.
Grundsätzlich sind Mieten bei Neuverträgen frei verhandelbar und nicht an Vergleichswerte gebunden.
Achtung neue Rechtslage: Die Mietpreisbremse
Der Vermieter kann in einem Haus auch unterschiedliche Mieten für identische Wohnungen vereinbaren.
3. Darf die Kündigung im Mietvertrag ausgeschlossen werden?
Nicht ausgeschlossen werden kann das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung. Bei der ordentlichen Kündigung unter Einhaltung der Kündigungsfristen muss man zwischen einem vorgedruckten Formularvertrag und einer individuell ausgehandelten Vereinbarung unterscheiden. Individuell können die Vertragspartner aushandeln und festlegen, dass die ordentliche Kündigung für die Dauer von zehn Jahren ausgeschlossen wird (BGH vom 13. Oktober 2010 – VIII ZR 98/10). In Formularmietverträgen ist ein solcher Kündigungsausschluss nur für die Dauer von vier Jahren und ausschließlich unter der Voraussetzung wirksam, dass dieser Ausschluss sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter gilt (BGH vom 6. April 2005 – VIII ZR 27/04). Einseitig zu Lasten des Mieters ist die ordentliche Kündigung für vier Jahre dann nicht zulässig, wenn gleichzeitig eine Staffelmiete vereinbart wird (BGH vom 12. November 2008 – VIII ZR 270/07).
4. Was ist ein Zeitmietvertrag?
Bei einem Zeitmietvertrag ist die Dauer des Mietverhältnisses von vornherein festgelegt. Der Zeitmietvertrag endet mit Ablauf der vereinbarten Dauer, ohne dass es einer Kündigung bedarf. Der Zeitmietvertrag muss schriftlich einen Befristungsgrund nennen. Ausnahmen gelten bei Wohnraum ohne Bestandsschutz wie möblierten Wohnungen, Studenten- oder Jugendwohnheimen beziehungsweise Wohnungen zu nur vorübergehendem Gebrauch. Als Befristungsgrund für einen Zeitmietvertrag zulässig ist, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit
- die Räume entweder für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushaltes nutzen will,
- in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder instandsetzen will, und dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden oder
- die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermietet werden sollen, beispielsweise einen Hauswart.
Die ordentliche Kündigung ist beim Zeitmietvertrag ausgeschlossen. Der Vertrag kann nur dann vorzeitig gekündigt werden, wenn ein Grund für eine fristlose Kündigung besteht oder ein Sonderkündigungsrecht greift.
5. Was ist eine Kaution und in welcher Höhe muss der Mieter zahlen?
Die Kaution ist ein Geldbetrag, der zur Sicherung der Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis dient. Die Kaution kann bar gezahlt, als Sparbuch verpfändet oder als Bürgschaft gewährt werden. Die Kaution darf maximal drei Nettokaltmieten betragen. Darüber hinaus geleistete Sicherheiten kann der Mieter zurückverlangen (BGH vom 1. Juni 2011 – VIII ZR 91/10). Der Vermieter darf die Kaution nur für Forderungen verwerten, die im Mietverhältnis entstanden sind, also nicht wegen Forderungen aus früheren Mietverhältnissen oder anderen außerhalb des Mietverhältnisses entstandenen Ansprüchen (BGH vom 17. Februar 2012 – VIII ZR 36/12). Der Mieter darf die Kaution in drei monatlichen Teilzahlungen leisten, wobei die erste Rate zu Beginn des Mietverhältnisses, also bei Übergabe der Wohnung fällig wird (BGH vom 25. Juni 2003 – VIII ZR 344/02).
6. Darf im Mietvertrag die Aufnahme weiterer Personen in die Wohnung verboten werden?
Die Untervermietung der Wohnung oder eines Teils der Wohnung bedarf der Genehmigung des Vermieters. Jedoch gibt es Fälle, in denen der Mieter Anspruch auf eine solche Genehmigung hat, beispielsweise für die Aufnahme eines Lebensgefährten (BGH vom 5. November 2003 – VIII ZR 371/02). Anders verhält es sich bei der Aufnahme von nahen Familienangehörigen. Seine Eltern oder Kinder darf der Mieter in der Wohnung aufnehmen, ohne den Vermieter zu fragen.
7. Welche Rechte hat der Mieter, wenn die im Mietvertrag angegebene Wohnungsgröße nicht mit der tatsächlichen Größe der Wohnung übereinstimmt?
Es kommt darauf an. Wenn die Wohnung mehr als 10 Prozent kleiner ist als im Mietvertrag vereinbart, liegt ein erheblicher Mangel vor (BGH vom 24. März 2004 – VIII ZR 133/ 03). Der Mieter kann die Miete entsprechend der prozentualen Abweichung mindern (BGH vom 10. März 2010 – VIII ZR 144/09). Ist die 10-Prozent-Grenze nicht erreicht, fehlt es an einer Erheblichkeit des Mangels – eine Mietminderung ist damit nicht zulässig. Das gleiche gilt für Mieterhöhungen: Beträgt die Flächenüberschreitung nicht mehr als 10 Prozent, ist einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters die vertraglich vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen (BGH vom 23. Mai 2007 – VIII ZR 138/06).
8. Darf der Vermieter im Mietvertrag zu niedrige Vorauszahlungen für Betriebs- und Heizkosten ansetzen?
Der Vermieter ist nicht verpflichtet, Vorauszahlungen für Betriebs- und Heizkosten zu fordern. Theoretisch kann er die laufenden Kosten aus eigener Tasche vorfinanzieren und erst über die jährliche Betriebskostenabrechnung von den Mietern zurückfordern. Daraus folgt, dass der Vermieter auch zu niedrige Vorauszahlungen im Mietvertrag vereinbaren darf (BGH vom 11. Dezember 2004 – VIII ZR 195/03). Nur wenn dem Vermieter ein arglistiges Verhalten nachzuweisen ist, kann der Mieter zur Kündigung berechtigt sein. Um sich vor bösen Überraschungen bei der Betriebs- und Heizkostenabrechnung zu schützen, sollten Mieter sich die letzte Abrechnung zeigen oder schriftlich bestätigen lassen, dass die angesetzten Vorauszahlungen in etwa ausreichen, um die Kosten zu decken.
9. Wie erfährt der Mieter, ob der Vermieter auch tatsächlich Eigentümer des vermieteten Objekts ist?
Am besten durch Einsicht in das Grundbuch. Die kann jeder nehmen, der ein berechtigtes Interesse darlegen kann – wozu auch das Interesse an einer Anmietung gehört. Die Grundbuchämter haben ihren Sitz bei den örtlichen Amtsgerichten. Mündliche Auskünfte sind kostenfrei. Auf Anfrage ist ein beglaubigter Teilausdruck für 18 Euro erhältlich.
10. Worauf muss bei der Wohnungsübergabe geachtet werden?
Bei der Wohnungsübergabe wird der Zustand der Wohnung zu Beginn eines Mietverhältnisses festgestellt. Dieser Zustand ist maßgeblich für die Frage, welche Arbeiten der Mieter im laufenden Mietverhältnis beziehungsweise am Ende vornehmen muss, also ob Renovierungsbedarf besteht, ob Schäden oder lediglich Beeinträchtigungen auf Grund vertragsgemäßer Nutzung entstanden sind. Mängel, die bei der Wohnungsübergabe erkennbar sind, sollten dokumentiert und unverzüglich deren Beseitigung gefordert werden. Andernfalls gelten die Mängel akzeptiert und der Mieter kann später daraus keine Gewährleistungsrechte mehr herleiten.
Wibke Werner
Illustrationen: Julia Gandras
MieterMagazin 1+2/13
05.01.2018
