10 Vermietertricks, die Sie kennen sollten

Immer wieder versuchen Vermieter, sich mit allerlei Tricks und Täuschungsmanövern Vorteile zu verschaffen, die am Ende zu Lasten und auf Kosten der Mieter gehen.

Das fängt an bei schöngerechneten Betriebskostenvorschüssen bei der Neuvermietung und geht bis zur unberechtigten Forderung hinsichtlich der Schönheitsreparaturen nach dem Auszug. Betrug im rechtlichen Sinne ist dabei relativ selten im Spiel. Das Wesen des „Tricks“ besteht vielmehr darin, dass er in einer Grauzone gehandhabt wird. Meist fällt die Masche gar nicht auf, und der Mieter bezahlt anstandslos, weil er seine Rechte nicht kennt, es für aussichtslos hält, sich zu wehren oder weil den Schlichen des Vermieters nur schwer durch Beweise beizukommen ist. Auf der anderen Seite riskiert der Vermieter nicht viel: Kommt die Sache ans Licht, muss er allenfalls damit rechnen, das zu viel Verlangte zurückzubezahlen.

Das MieterMagazin nennt die zehn in der Praxis gängigsten Tricks und erklärt Ihnen, wie Sie sich dagegen wehren können.

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1. Zu niedrig angesetzte Betriebskostenvorschüsse

Die Wohnungssuche in Berlin gleicht mittlerweile bekanntlich einem Spießrutenlaufen. Umso erfreuter war ein Suchender, als er für sich und seine Familie eine 105 Quadratmeter große Wohnung in Prenzlauer Berg fand. 870 Euro sollte die Wohnung kosten, dazu rund 40 Euro für die kalten Betriebskosten – so war es jedenfalls im Mietvertrag festgehalten. Bei der ersten Betriebskostenabrechnung fiel die Familie aus allen Wolken: Über 1000 Euro mussten sie nachzahlen.

Leider kein Einzelfall. „Lockangebote“ mit viel zu niedrig angesetzten Vorschüssen tauchen in vielen Wohnungsanzeigen auf. Statt wie früher üblich die sogenannte „Warmendmiete“ oder wenigstens die Bruttomiete (inklusive der kalten Betriebskosten) zu nennen, wird inzwischen in Inseraten fast immer die Nettomiete angegeben. Auf die Frage, wie viel noch dazukommt, heißt es dann oft „je nach Verbrauch“. Das trifft zwar für die Heizkosten zu, doch die aktuellen Kosten für Müll, Grundsteuer und so weiter sind für alle Mietparteien im Haus gleich und dürften dem Vermieter bekannt sein. Um die tatsächliche Mietbelastung schönzurechnen – oder Hartz-IV-kompatibel zu machen – werden die Betriebskostenvorschüsse häufig für Neumieter unrealistisch niedrig angesetzt.

Was ist zu tun? Zur ersten Orientierung hilft ein Blick in die Berliner Betriebskostenübersicht, die als Anlage zum Mietspiegel erschienen ist (im Internet unter www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/betriebskosten). Demnach betragen die kalten Betriebskosten durchschnittlich 1,44 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche monatlich, dazu kommen 1,04 Euro für Heizung und Warmwasser. Allerdings handelt es sich hierbei um Durchschnittswerte, mit erheblichen Abweichungen nach oben und unten – je nachdem ob es beispielsweise einen Fahrstuhl gibt oder ob ein Hauswart bezahlt werden muss. „Besser ist es, sich beim Vormieter oder bei den Nachbarn zu erkundigen, was diese an Betriebskosten zahlen“, rät Michael Roggenbrodt vom BMV. Wer keine Angst hat, sich unbeliebt zu machen, kann sich natürlich auch vom Makler oder von der Hausverwaltung die letzte Betriebskostenabrechnung zeigen lassen – und zwar vor der Unterschrift unter den Mietvertrag.

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2. Mietfreiheit mit Auflage zur Renovierung

Die sonnige Altbauwohnung mit Balkon und Erker am Boxhagener Platz gefiel Sabine Frasch* richtig gut – allerdings war sie arg heruntergekommen. Das Bad war noch nicht einmal gefliest, die Badewanne völlig durchgerostet, selbst ein Waschmaschinen-Anschluss und eine vernünftige Ausstattung mit Steckdosen fehlten. „Großzügig“ machte ihr die Hausverwaltung das Angebot von zwei Monaten Mietfreiheit. Beim Berliner Mieterverein riet man ihr von diesem Deal ab.

„Bei solch umfangreichen Renovierungen steht der Aufwand in keinem Verhältnis zur Einsparung“, erklärt BMV-Rechtsberaterin Marlies Lau. Selbst wenn man die Arbeiten selber durchführen kann oder im Freundeskreis Handwerker hat – die Materialkosten sollten nicht unterschätzt werden. Für den Vermieter würde sich ein solches Geschäft natürlich lohnen. Für zwei Monate Mietausfall wird die Wohnung komplett auf Vordermann gebracht. Vor allem in begehrten Szenelagen findet sich häufig ein Wohnungssuchender, der sich auf so etwas einlässt. Wenn der Vermieter Glück hat, bekommt er die Wohnung sogar ein zweites Mal von seinem Mieter renoviert. Viele Mieter denken nämlich: „Wenn ich die Wohnung beim Einzug renoviere, muss ich wenigstens beim Auszug nichts machen.“ Irrtum! Die Tatsache, dass man die Wohnung in einem erbärmlichen Zustand übernommen und sie mit hoher Eigenleistung renoviert hat, bedeutet nicht zwingend, dass man bei Auszug nicht renovieren muss. Das gilt nur, wenn man das ausdrücklich festgelegt hat, und zwar schriftlich.

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3. Abwälzung von sonstigen Betriebskosten

In einem Hochhaus in Friedrichshain wurde vor einigen Jahren ein Concierge-Dienst eingerichtet – zum Wohle aller Mieter, wie die Wohnungsbaugesellschaft meint. Die Kosten dafür legte sie deshalb auch auf alle Mieter um. „So geht es nicht“, heißt es beim Berliner Mieterverein.

16 umlagefähige Betriebskostenarten werden in der Betriebskostenverordnung aufgeführt. Außerdem gibt es den Kostenpunkt „sonstige Betriebskosten„. Viele Vermieter missbrauchen diese Position als Sammelbecken für alle möglichen Kostenarten, die sie gern auf die Mieter abwälzen würden. Doch zusätzliche Kosten dürfen nur dann umgelegt werden, wenn sie zum einen gerichtlich als zulässig anerkannt worden sind und wenn sie außerdem konkret im Mietvertrag benannt werden. Insofern können beispielsweise die Kosten für eine Pförtnerloge oder für einen Sicherheitsdienst auf die Mieter umgelegt werden – aber eben nur, wenn sie im Mietvertrag unter „sonstige Betriebskosten“ aufgeführt sind. Das gleiche gilt beispielweise für die Dachrinnenreinigung oder die Kosten für den Betrieb einer Sauna im Haus. Im konkreten Fall des Hochhauses in Friedrichshain bedeutet dies: Wer neu einzieht, unterschreibt mit dem Mietvertrag, dass die Kosten für den Concierge zu den Betriebskosten gehören. Die Altmieter dagegen müssen nicht dafür zahlen, denn nachträglich ist eine solche Aufbürdung nicht möglich.

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4. Die Kleinreparaturenfalle

40 Euro sollte eine Mieterin aus Mitte wegen einer Rohrverstopfung zahlen. Die Hausverwaltung berief sich dabei auf die Kleinreparaturklausel. Doch die war gar nicht wirksam, wie man beim Berliner Mieterverein feststellte.

Die berühmt-berüchtigte Kleinreparaturklausel bedeutet praktisch eine Einschränkung der Instandhaltungspflicht des Vermieters. In vielen neueren Mietverträgen gibt es diese Vereinbarung, wonach sich der Mieter an den Kosten für kleinere Reparaturen beteiligen muss. „Wirksam ist eine solche Klausel aber nur dann, wenn eine Obergrenze für die Belastung des Mieters genannt wird“, erklärt BMV-Rechtsberaterin Dr. Jutta Reismann. Daran fehlte es im beschriebenen Fall. Auf Reismanns Schreiben hin lenkte die Hausverwaltung sofort ein. „Nach Prüfung der Rechtslage“ habe man festgestellt, dass dieser Paragraf im Vertrag der Mieterin nicht rechtskräftig ist, heißt es etwas kleinlaut im Antwortschreiben. Auch in einem anderen Fall musste die Rechtsberaterin den Eigentümer erst über die Rechtslage aufklären. Hier ging es um ein kaputtes Türscharnier, für das der Mieter zur Kasse gebeten wurde – zu Unrecht. Die Kostenbeteiligung bei sogenannten Bagatellschäden gilt nämlich nur für Gegenstände, die dem direkten Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. „Das Scharnier fasst der Mieter in der Regel nicht an, es verschleißt durch Bewegen der Tür“, erklärt Dr. Reismann. Auch in diesem Fall zog der Vermieter seine Forderungen sofort zurück. Offenbar probiert man einfach mal, ob man damit durchkommt.

Ebenfalls ein beliebter Trick: Die Kostenbeteiligung wird auch von denjenigen Mietern verlangt, die gar keine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag haben – und das gilt für viele ältere Mietverhältnisse.

Wichtig: Nach der Rechtsprechung gilt eine Obergrenze von 120 Euro. Das heißt aber nicht, dass man bei einer Rechnung in Höhe von 300 Euro 120 Euro davon übernehmen muss. Vielmehr darf die Reparatur insgesamt nicht mehr als 120 Euro kosten. Es muss sich also tatsächlich um Kleinigkeiten handeln.

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5. Bezugnahme auf den Oberwert des Mietspiegels

Erstaunt musste eine Kreuzberger Mieterin der jüngsten Mieterhöhung entnehmen, dass für ihre einfach ausgestattete Wohnung mit vielen Nachteilen der oberste Wert des Mietspiegelfeldes gilt. Dieser Ansicht war zumindest ihr Vermieter. Beim Berliner Mieterverein kam man zu einem anderen Ergebnis.

Viele Vermieter legen ganz selbstverständlich den obersten Wert des Mietspiegels zugrunde, weil „das ja so im Gesetz steht“. Der entsprechende Paragraph 558 a Absatz 4 Satz 1 BGB ist in der Tat irreführend. Dort heißt es: „Bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der Spannen enthält, reicht es aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt.“ Doch das bedeutet nur, dass ein Mieterhöhungsverlangen, das den Oberwert nicht überschreitet, formal wirksam ist. „Das heißt: Der Mieter muss auf jeden Fall reagieren und dem Vermieter – wenn er anderer Ansicht ist – einen Gegenvorschlag machen“, erklärt der Rechtsexperte des Berliner Mietervereins, Frank Maciejewski. Punkt für Punkt wird dann anhand bestimmter Kriterien die genaue Spanneneinordnung vorgenommen. Als Faustregel gilt: Für eine einfach ausgestattete Wohnung mit vielen Minuspunkten gilt der untere Spannenwert, für eine durchschnittliche Wohnung der mittlere und für eine Top-Wohnung mit vielen Extras der obere Wert. Können sich Vermieter und Mieter nicht einigen, muss der Mieter trotzdem zumindest eine Teilzustimmung erklären. Denn formal wirksam ist die Mieterhöhung gleichwohl. Über die zulässige Miethöhe muss dann das Gericht entscheiden. „Ausnahmsweise kann das Überschreiten des Oberwertes zulässig sein, wenn sogenannte positive Sondermerkmale des Mietspiegels vorliegen“, so Maciejewski.

Klingt kompliziert und ist es auch. Für Mitglieder des Berliner Mietervereins bedeutet das: Wer eine Mieterhöhung erhält, sucht die Rechtsberatung auf und holt sich Rat und Hilfe.

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6. Reparaturen werden mit der Begründung abgelehnt, der Mieter sei schuld

Ein Mitglied des Berliner Mietervereins saß eines Sonntagnachmittags am Schreibtisch, als ein Fußball an sein Fenster knallte. Die Scheibe ging zu Bruch, den Schaden meldete er seiner Hausverwaltung. Doch die weigerte sich, die Scheibe auszuwechseln. Begründung: Dafür sei die Hausratversicherung des Mieters zuständig.

Ob Rohrverstopfung, Schimmel oder Mäuseplage in der Wohnung – häufig wird von Vermietern argumentiert, der Mieter sei selber schuld und müsse den Schaden beheben beziehungsweise seine Versicherung einschalten. Gerade wenn es um kleinere Sachen geht, fallen viele Mieter auf diese Begründung herein und ersetzen eine zerbrochene Scheibe aus eigener Tasche oder kaufen eine Mausefalle. Das ist ungemein praktisch für den Vermieter, denn auf diese Weise bleiben seine Ausgaben für die Instandhaltung erfreulich niedrig. Dabei ist die Rechtslage eigentlich klar: Der Vermieter ist verpflichtet, die Wohnung in einem ordnungsgemäßen, mängelfreien Zustand zu halten. Für Schäden an der Mietsache muss der Vermieter aufkommen, also an allen mitvermieteten Gegenständen wie Türen, Fenstern, Einbauküche, Waschbecken und so weiter – es sei denn, der Mieter hat den Schaden selber verursacht. Klassisches Beispiel: der Rotweinfleck auf dem Teppich. Den muss der Mieter natürlich selber beseitigen, auch wenn der Teppich mitvermietet wurde. Den kaputten Herd jedoch muss der Vermieter in Ordnung bringen, jedenfalls sofern er nicht beweisen kann, dass der Mieter ihn fahrlässig oder gar absichtlich beschädigt hat. Für den eingangs beschriebenen Fall heißt das: Es steht dem Vermieter frei, die zerbrochene Fensterscheibe den Fußballspielern in Rechnung zu stellen. Den Mieter geht das nichts an – er kann sich mit seinen Forderungen an den Vermieter halten.

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7. Nichteinhaltung der 20-prozentigen Kappungsgrenze bei Mieterhöhung

Schon wieder eine Mieterhöhung im Briefkasten. „Nach Paragraph 558 BGB werden Sie hiermit gebeten, einer Erhöhung Ihrer monatlichen Miete um 47,49 Euro zuzustimmen. Die ortsübliche Vergleichsmiete gemäß Mietspiegel wird damit nicht überschritten.“

Das mag sein, doch bevor man hier zustimmt, sollte man außerdem prüfen, ob die sogenannte Kappungsgrenze eingehalten ist. Innerhalb von drei Jahren darf die monatliche Nettomiete nämlich um maximal 20 Prozent angehoben werden. Ausgenommen ist lediglich eine Erhöhung der Betriebskostenvorschüsse sowie modernisierungsbedingte Mieterhöhungen. Viele Vermieter „übersehen“ das oder setzen auf die Unwissenheit ihrer Mieter. „Die Nichteinhaltung der 20-prozentigen Kappungsgrenze ist der Klassiker unter den Tricks und kommt in der Praxis sehr häufig vor“, bestätigt Stefan Schetschorke, Leiter der Rechtsabteilung beim Berliner Mieterverein.

Wer sich nicht über den Tisch ziehen lassen will, sollte eine Mieterhöhung grundsätzlich in einer der Beratungsstellen des Berliner Mietervereins prüfen lassen. Hat man erst einmal unterschrieben, ist es zu spät. Ein Tipp: Auch die Nachbarn sind dankbar, wenn man sie über das Ergebnis dieser Prüfung informiert. Vielleicht ist ihre Mieterhöhung ja auch fehlerhaft.

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8. Der Mieter wird zu einem neuen Mietvertrag gedrängt

„Nach der Modernisierung müssen wir mit Ihnen einen neuen Mietvertrag abschließen.“ Oder noch dreister: „Wir möchten Ihre vertragliche Regelung zur Übernahme der Schönheitsreparaturen der neuesten Rechtsprechung anpassen.“ Auf solche und ähnliche Tricks sollte man nicht reinfallen. Der alte Mietvertrag bleibt gültig – ohne Wenn und Aber.

Wenn der Vermieter einem einen neuen Mietvertrag aufschwatzen oder eine „freiwillige“ Vereinbarung abschließen will, ist dies fast immer zum Nachteil des Mieters. Klassisches Beispiel: In den vergangenen Jahren ließen sich etliche Mieter dazu überreden, ihre Bruttomietvereinbarungen auf Nettomietvereinbarungen zuzüglich der Vorschüsse umzustellen. Für all jene, die sich darauf einließen, verteuerte sich Jahr für Jahr die Miete, denn steigende Betriebskosten konnten fortan einfach per Betriebskostenabrechnung weitergegeben werden. Bei denen, die auf ihrem alten Mietvertrag beharrten, wäre dazu jeweils ein formelles Mieterhöhungsverlangen notwendig gewesen.

Auch nach Komplettsanierung, Eigentümerwechsel oder Tod des Ehepartners bleibt der alte Mietvertrag gültig, ganz gleich, ob er noch aus der DDR oder gar aus der Zeit vor dem Zweiten Weltkrieg stammt. Den Mietvertrag sollte man wie seinen Augapfel hüten. Will der Vermieter partout einen neuen abschließen, will er meist die rechtliche Position des Mieters verschlechtern, etwa was die Kündigungsfristen oder die Übernahme der Schönheitsreparaturen betrifft. Finger weg von solchen Deals!

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9. Die Preisbindung bei öffentlich geförderten Wohnungen wird missachtet

Zwei Studenten bezogen eine Zweizimmerwohnung in Friedrichshain. Die Miete fanden sie akzeptabel – bis sie zufällig von einem Nachbarn erfuhren, dass sie viel zu viel zahlen. Das Haus war nämlich mit öffentlichen Mitteln modernisiert worden und unterliegt daher einer Preisbindung.

Vor allem in bestehenden und ehemaligen Sanierungsgebieten gibt es viele solcher Häuser. Es gelten genau festgelegte, vergleichsweise niedrige Mieten. Bei bestimmten Förderprogrammen gibt es für Einkommensschwache darüber hinaus sogar eine „Ermäßigung“, so dass sie sogar weniger zahlen müssen als ihre gutverdienenden Nachbarn für die genau gleiche Wohnung. Die privaten Eigentümer solcher Objekte haben für die Einhaltung dieser Miethöhen vom Staat Fördergelder erhalten. Nicht wenige Eigentümer versuchen aber trotzdem mit allerhand Tricks, diese Vorschriften zu umgehen. Unter Missachtung des bezirklichen Belegungsrechts werden die Wohnungen an ahnungslose Neu-Berliner vermietet, die gar nicht auf die Idee kommen, dass es eine Preisbindung geben könnte.

Ein Tipp: Der Mietvertrag enthält in der Regel einen Hinweis, dass das Haus öffentlich gefördert wurde. In den Sanierungsgebieten gibt es Mieterberatungsgesellschaften, die genau wissen, welche Fördermiete für welche Wohnung gilt und die auch dabei helfen können, die Ansprüche durchzusetzen.

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10. Unberechtigte Schadensersatzforderungen beim Auszug

Nach nur acht Monaten zog ein Eheaar aus einer angemieteten Wohnung wieder aus, bei der Wohnungsabnahme mit einer Mitarbeiterin der Hausverwaltung gab es keinerlei Beanstandungen. Doch wenige Wochen später wurden plötzlich Lackabplatzungen an den Heizungsrohren, ein Wasserfleck und ähnliche Dinge bemängelt. Solange das nicht in Ordnung gebracht werde, so die Hausverwaltung, behalte man die Kaution in Höhe von 1100 Euro ein.

Viele Mieter ärgern sich darüber, dass sie ihrer Kaution nach dem Auszug monate- oder gar jahrelang hinterherrennen müssen. Sofern keine Forderungen offen sind (zum Beispiel eine noch ausstehende Nebenkostenabrechnung) sollte die Kaution etwa spätestens sechs Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückgezahlt werden. Doch gerade die angeblich nicht korrekt ausgeführten Schönheitsreparaturen werden häufig zum Vorwand genommen, die Rückzahlung zu verzögern. Oder es wird behauptet, der Hausflur sei beim Umzug beschädigt worden. In dem beschriebenen Fall wollten das die Mieter nicht hinnehmen – zu Recht. „Nach einer Mietdauer von acht Monaten sind keine Schönheitsreparaturen fällig, zudem sind Lackabplatzungen üblicher Verschleiß“, erklärt Dr. Jutta Reismann vom BMV. Was den Wasserschaden betrifft: Der war dem Vermieter nach einem Unwetter schriftlich gemeldet worden, die Mieter trifft also keinerlei Verschulden. Das Problem in solchen Fällen: Nicht selten können die Vermieter ein Gefälligkeitsgutachten einer befreundeten Handwerksfirma vorlegen. Dieser Umstand lässt sich aber fast nie beweisen.

Was hilft? Wer auf Nummer sicher gehen will, kann sich bei der Wohnungsabnahme begleiten lassen. Der Berliner Mieterverein vermittelt sachkundige Personen, die im Streitfall vor Gericht als Zeugen dienen können (Kontakt siehe Serviceteil im MieterMagazin auf Seite 33). Ein solcher Service ist zwar kostenpflichtig, lohnt sich aber vor allem dann, wenn man mit der Hausverwaltung bereits schlechte Erfahrungen gemacht hat oder von den Nachbarn gehört hat, dass es beim Auszug immer wieder zu Schikanen kommt. Ansonsten gilt: Belege und Beweise sammeln, das heißt Fotos vom Zustand der Wohnung machen, Quittungen über durchgeführte Renovierungen aufheben und einen Bekannten zur Wohnungsabgabe als Zeugen mitnehmen.

Birgit Leiß

* Namen von der Redaktion geändert.

MieterMagazin 5/12

alle Illustrationen: Julia Gandras