Grauzone -
Die möblierte Vermietung muss reglementiert werden

Schon kurz nachdem im Jahre 2015 die Mietpreisbremse in Berlin in Kraft getreten war, rieben sich viele Wohnungssuchende verwundert die Augen: Ganz plötzlich tauchte in vielen Inseraten das Wort „möbliert“ auf – und schon waren aus einigermaßen bezahlbaren Mietwohnungen Apartments für 20 Euro und mehr pro Quadratmeter geworden. Das ist zumeist legal. Jeder Eigentümer kann aus einer normalen Leerwohnung ein möbliertes Luxusapartment für Geschäftsleute oder Pendler machen. Eine preisliche Begrenzung gibt es de facto nicht. Wenn nicht tage- oder wochenweise vermietet wird, gilt eine derartige Vermietung auch nicht als Zweckentfremdung. Doch die Stimmen nach einer Reglementierung dieses lukrativen Geschäftsmodells werden lauter. 

Akuter Wohnungsmangel? Einen ganz anderen Eindruck gewinnt, wer sich auf dem englischsprachigen Internetportal „I Am Expat“ umschaut. Fast 2000 möblierte Apartments in allen Teilen Berlins sind im Angebot, viele davon ab sofort oder demnächst zu beziehen. Die internationalen Arbeitsnomaden haben die freie Auswahl: 83 Quadratmeter für 2300 Euro in der Neuköllner Stuttgarter Straße? Oder lieber das 54 Quadratmeter große Apartment an der Gabriele-Tergit-Promenade für 1800 Euro? 

Vom Nischen-Dasein zum Trend

Dass der Anteil an möblierten Wohnungsangeboten seit Einführung der Mietpreisbremse kräftig angestiegen ist, belegt auch der aktuelle Wohnimmobilien-Marktbericht der Hypovereinsbank. „Temporäres Wohnen, Mikroapartments und möblierte Wohnungen erhöhen kontinuierlich ihren Marktanteil“, heißt es da. Rund 30 Prozent der Offerten machen sie in der Hauptstadt inzwischen aus. Das bedeutet zwar nicht, dass 30 Prozent des Bestandes möblierter Wohnraum wären. Viele dieser Apartments werden nur für einen bestimmten Zeitraum angemietet. Sie gelangen also immer wieder auf den Markt. Dennoch müssen immer mehr Wohnungssuchende mangels Alternativen auf die überteuerten möblierten Apartments ausweichen, obwohl sie eigentlich eine langfristige Bleibe suchen und sich Bett und Schrank lieber selber kaufen würden. Das Segment „Temporäres Wohnen“ – identisch de facto mit möbliertem Wohnungen – war lange Zeit ein Nischensegment und richtete sich überwiegend an Studierende, schreiben die Verfasser des Reports „Temporäres Wohnen in Berlin 2018“, der im Auftrag des Unternehmens Berlinovo erstellt wurde. Professionelle internationale Investoren seien erst ab 2015 aufgetreten. Im Trend liegen vor allem Konzepte wie „Co Living“ und „Co Working“, die den Community-Gedanken verfolgen – oder ihn als Feigenblatt für ein Streben nach maximalem Profit benutzen. 

Das landeseigene Unternehmen Berlinovo ist mit rund 6500 möblierten Wohneinheiten Marktführer in Berlin. Doch internationale Co-Living-Anbieter mit Expansionsabsichten in Berlin stehen schon in den Startlöchern. Die Ursache dafür sieht der Report aber nicht etwa in der Mietpreisbremse – das Wort wird nicht einmal erwähnt –, sondern in der wachsenden Zahl von Mitarbeitern internationaler Unternehmen und Start-Ups, die es nach Berlin zieht. Angesichts der Engpässe auf dem regulären Wohnungsmarkt, heißt es in dem unlängst veröffentlichen Bericht, sehen Unternehmer zunehmend die Notwendigkeit, temporäre Wohnungen anzumieten. Dies betreffe nicht nur die Unterbringung von zeitlich befristeten Projektmitarbeitern, sondern auch dauerhaft neu angestellte Arbeitskräfte.

Nun wird niemand abstreiten wollen, dass es eine stark gestiegene Nachfrage nach komplett ausgestatteten, flexibel anmietbaren Wohnungen gibt. Pendler, Geschäftsleute, Botschaftsangestellte und andere hochmobile Nutzer schätzen die Möglichkeit, nur mit einem Koffer einziehen zu können. Oft sind solche Apartments so unkompliziert zu buchen wie ein Hotelzimmer, und man kann sie auch flexibel wieder kündigen, ohne dass Schönheitsreparaturen erledigt werden müssen oder der Strom abzumelden ist. Internet-Anschluss, eine Reinigungspauschale oder der Fitnessraum sind oft inklusive. Berlinovo argumentiert, dass temporäres Wohnen den Wohnungsmarkt entlaste. Die Zuzügler, die sich in ein Co-Living-Space einmieteten, tummeln sich schließlich nicht auf dem überlaufenen regulären Wohnungsmarkt. Die neuen Konzepte würden zwar zweifellos von der Wohnungsknappheit profitieren, aber sie seien vom „normalen“ Wohnungsmarkt weitgehend losgelöst, so der Bericht. 

„Zweckentfemdungsverbot ausweiten“

Dass das nicht stimmt, zeigt der Fall Raumerstraße 28/29, ein einst mit öffentlichen Mitteln saniertes „normales“ Mietshaus im Ortsteil Prenzlauer Berg. Schon kurz nach Ablauf des Förderzeitraums begann der Eigentümer, ein dänischer Immobilienkonzern, die Wohnanlage mit einer ganzen Serie von Modernisierungsarbeiten zu überziehen, zum Teil ohne Ankündigung. Von „nervtötendem Baulärm, auch den ganzen Samstag über“ berichtet einer der Altmieter. Die Folge: Immer mehr Mieter ergreifen die Flucht. Die freigezogenen Wohnungen wurden oder werden renoviert und umgebaut, anschließend möbliert und zu Preisen ab 25 Euro pro Quadratmeter für drei bis zwölf Monate vermietet – am Zweckentfremdungsverbot vorbei. Eigentümerin ist die „Esplanaden 2. Grundstücks GmbH & Co. KG“ mit Sitz in der Kochstraße 29. Die Vermietung der möblierten Wohnungen wird von der Konzerntochter „REK Berlin Apartments Management GmbH“ unter dem Namen „WoonWoon“ betrieben, ebenfalls mit Sitz in Kochstraße 29. „Nach und nach wurde unser Haus in eine Art Zeithotel für Spitzenverdiener umgewandelt – und das im Milieuschutzgebiet“, ärgert sich einer der verbliebenen Mieter. Spezielle Regelungen, die ein solches Geschäftsmodell in einem sozialen Erhaltungsgebiet unterbinden könnten, gibt es nicht. Da die Apartments erst ab drei Monate aufwärts vermietet werden, gelten sie nicht als Ferienwohnungen. Der Bezirk ist machtlos. „Es handelt sich um eine Gesetzeslücke“, sagt Pankows Baustadtrat Vollrad Kuhn (Bündnis 90/Die Grünen). „Hier muss der Senat tätig werden, um das Zweckentfremdungsverbot auszuweiten.“ Kuhn befürchtet, dass ansonsten immer mehr Wohnraum dem „normalen“ Mietmarkt entzogen wird. 

Die Raumerstraße 28/29 ist kein Einzelfall. Auch in der Gotenstraße 73 in Schöneberg – ebenfalls Milieuschutzgebiet – kämpfen die Bewohner dagegen, dass fast jede freiwerdende Wohnung in ihrem Haus in eine möblierte Business-Unterkunft umgewandelt wird. Zwar wird hier kein direkter Druck ausgeübt, auszuziehen. Doch eine 80-jährige Mieterin, die gern in eine freigewordene Erdgeschosswohnung gezogen wäre, hatte gegenüber der weit lukrativeren Vermietung an temporäre Mieter das Nachsehen. In diesem Fall wurden die Wohnungen vom Eigentümer an die „Orbis Apartments“ vermietet. Diese bietet derzeit ein 28 Quadratmeter großes „charmantes Apartment im Herzen Schönebergs“ für 1050 Euro an. 

Schwenk von Ferien- zu möblierten Wohnungen

Seit Ferienwohnungen von der Berliner Verwaltung stärker reglementiert werden, sind viele Vermieter auf eine längerfristige möblierte Vermietung umgeschwenkt, bestätigt die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen in einer Antwort auf eine Anfrage des Abgeordneten Michail Nelken (Die Linke). Der wollte vor einigen Monaten wissen, wie der Senat verhindern will, dass mit der Masche „möblierte Vermietung“ zunehmend Städtebau- und Mietpreisrecht ausgehebelt wird. Zwar gilt die Mietpreisbremse grundsätzlich auch für möblierte Wohnungen. Weil aber viele Apartments – unzulässigerweise – zum vorübergehenden Gebrauch vermietet werden, wird das Instrument ausgehebelt. Ein Gesetzesantrag des Landes Berlin, die Höhe des Möblierungszuschlags zu beschränken, fand im Bundesrat keine Mehrheit. Im Rahmen des Zweckentfremdungsrechts könne es für dieses Problem keine Lösung geben, so eine Sprecherin vom Senatorin Katrin Lompscher (Die Linke). Schließlich ist der Zweck des Wohnens gegeben. Die Sprecherin räumt ein, dass die Mieter derzeit damit allein gelassen werden, sich zivilrechtlich gegen überhöhte Mietforderungen zur Wehr zu setzen. 

Rechtsanwältin Maja Lachmund, die sich seit einiger Zeit mit diesem Thema beschäftigt, ärgert, dass mit dieser Masche immer mehr Wohnraum dem Markt entzogen wird. Sie kennt nicht nur den Fall Raumerstraße ziemlich gut, sondern auch etliche andere Beispiele aus ihrer unmittelbaren Umgebung, dem Kiez um die Schöneberger Motzstraße. Die Anwältin fordert, endlich eine gesetzliche Handhabe zu schaffen, damit Wohnungen nicht ungehindert in möblierten Wohnraum umgewandelt werden können. In ihrem Thesenpapier schlägt sie eine Reihe von Maßnahmen vor. Neben einer Verschärfung des Zweckentfremdungsverbots müsste es in Altbauten bis 1960 komplett verboten werden, möblierten Wohnraum zu schaffen. Bei neueren Gebäuden sollte zumindest die Anzahl pro Grundstück begrenzt werden. Zudem müsste der Mietpreis für möblierten Wohnraum durch einen Zuschlag auf die ortsübliche Vergleichsmiete oder einen Möblierungszuschlag reguliert werden. „Ohne wirksame Sanktionen bei Verstößen sowie eine Aufstockung des Personals in den Bezirksämtern bringt das natürlich wenig“, erklärt Maja Lachmund. 

Hoffnung auf den Mietendeckel

Beim Berliner Mieterverein setzt man sich dafür ein, dass der Mietendeckel das Geschäft mit den möblierten Wohnungen eindämmt. Im derzeit vorliegenden Gesetzentwurf sind sie berücksichtigt: Die mietpreisbegrenzenden Vorschriften würden auch für möblierte Wohnungen gelten. „Sollte das noch rausfallen, würden wohl noch mehr Eigentümer auf diese Masche setzen“, befürchtet Mietervereins-Geschäftsführer Reiner Wild. 

Birgit Leiß

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Bettenburgen statt Familienkiez 

„Möbliertes Wohnen muss geregelt werden!“, findet auch Susanne Torka vom Betroffenenrat Lehrter Straße. Hier, hinter dem Hauptbahnhof, entsteht derzeit nicht nur ein Hochhaus mit sogenannten Mikroapartments, sondern auch das mit 266 Betten weltweit größte Co-Living-Gebäude von „Medici Living“. 94 Mietwohnungen wurden von dem umstrittenen Unternehmen in Wohngemeinschaften umgewandelt. Dass das Mittenmang-Neubaugebiet, das von der Groth-Gruppe entwickelt wird, nun doch nicht wie versprochen zum Zuhause für Familien wird, sondern „Hipster“ beherbergt, sorgt im Kiez für Empörung. Immerhin: Der nach eigenen Angaben erste professionelle WG-Anbieter stellt sich der Diskussion und verteidigte sein Konzept Anfang Juni in einer Sitzung des Betroffenenrats. 

Die Medici Living Group ist seit 2012 am Berliner Markt aktiv. Ursprünglich mietete man große Wohnungen in Mietshäusern an, unterteilte die großen Zimmer in zwei kleine, stattete sie mit Möbeln aus und vermietete sie zu Preisen von 400 bis 500 Euro. Zielgruppe waren Studenten, Auszubildende und Praktikanten. Mit der neuen Marke „Quarters“ setzt man nun auf hochwertiges Wohnen. So gibt es in der Boxhagener Straße in Friedrichshain und in der Stromstraße in Moabit bereits kleinere Quarters-Neubauten. In den beiden siebenstöckigen Neubauten in der Lehrter Straße/Klara-Franke-Straße, die Medici nur gemietet hat, kosten die Zimmer ab 680 Euro aufwärts – inklusive Gemeinschaftsfläche, Netflix-Abo, High-Speed-Internet und Reinigungspauschale, wie Sprecher Volker Binnenböse betont. „Erschwingliches Wohnen“ sei das erklärte Ziel des Geschäftsführers: „Wir streben an, preislich 10 bis 20 Prozent unter den Mikroapartments zu liegen.“ Zudem sei die Flächenausnutzung sehr viel effizienter verglichen damit, dass sich zum Beispiel ein Paar eine Zweizimmerwohnung teilt. Der Wohnungsmarkt werde also entlastet. 

Medici Living sieht sich als Teil der „Sharing Economy“. Ein Mitspracherecht, wer in ihre WG einzieht, haben die Bewohner allerdings nicht. Diese seien im Durchschnitt 18 bis 35 Jahre jung und wohnen 11 Monate bei Medici Living. Die Größe der Zimmer, so Binnenböse, sei den meisten egal: „Die arbeiten viel und tingeln ansonsten von Party zu Party.“ „Eine Nachbarschaft kann so natürlich nicht entstehen, das sind keine Bewohner, die sich im Kiez einbringen“, meint Susanne Torka. 

Der Betroffenenrat Lehrter Straße hat sich daher mit einem Protestschreiben an Politiker und die zuständigen Landes- und Bezirksverwaltungen gewandt und auch beim Projektentwickler Groth gegen die Nutzung von 94 Mietwohnungen zur gewerblichen Vermietung protestiert. Doch eine juristische Prüfung des Bezirksamts Mitte ergab, dass es keine rechtliche Handhabe gegen die Überlassung für eine Co-Living-Nutzung gibt. Es handelt sich um eine Nutzung zu Wohnzwecken, daher läge kein Verstoß gegen den städtebaulichen Vertrag vor. Der eigentliche Skandal sei, dass es rechtlich möglich ist, so kleine Zimmer zu solchen Preisen zu vermieten, meint ein Teilnehmer der Runde beim Betroffenenrat: „Es gibt einen Bedarf an richtigem Wohnraum, und nur weil der nicht gedeckt wird, gibt es ein solches Geschäftsmodell.“ Das Kiezflair diene nur noch als Kulisse für dieses Geschäftsmodell. 

bl

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De facto ein rechtsfreier Raum

40 Euro pro Quadratmeter für eine spärlich möblierte Wohnung? Ist das zulässig? Diese Frage ist nicht eindeutig zu beantworten. Unstrittig ist, dass der Vermieter einen Möblierungszuschlag verlangen kann. 

Dieser muss im Mietvertrag ausdrücklich erwähnt sein, nicht jedoch im Einzelnen aufgeschlüsselt werden. Die große Frage ist nun: Wie berechnet sich der Möblierungszuschlag? Dazu gibt es in der Rechtsprechung gut ein Dutzend Berechnungsmethoden. Nach überwiegender Rechtsauffassung in Berlin ist von 2 Prozent des Zeitwertes der Möbel zum Zeitpunkt bei deren Überlassung auszugehen. Ein Beispiel: Hat der Vermieter die Wohnung für 5000 Euro möbliert, ergibt sich ein monatlicher Möblierungszuschlag von 100 Euro. Das würde bedeuten: die zulässige Miete beträgt ortsübliche Vergleichsmiete plus 100 Euro. 

Aber Vorsicht: Der Mietspiegel gilt hier nicht. Denn dieser weist nur Mieten für unmöblierten Wohnraum aus. Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete wird daher ein Sachverständigengutachten in Betracht kommen. 

Zudem gibt es auch Mietrechtsexperten, die möblierten Wohnraum als einen gesonderten Teilmarkt ansehen, für den weder die ortsübliche Vergleichsmiete noch ein irgendwie berechneter Möblierungszuschlag zugrunde zu legen ist. Der Berliner Mieterverein ist – wie viele andere Experten – dagegen der Ansicht, dass es sich nicht um ein eigenes Marktsegment handelt und somit auch die Mietpreisbremse gilt. Übersteigt die gezahlte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete für möblierte Wohnungen um mehr als 10 Prozent, besteht also ein Reduzierungs- und Rückforderungsanspruch. Der Vermieter muss dabei Auskunft über die Anschaffungskosten der Einrichtungsgegenstände geben. Soweit die Theorie. In der Praxis ist es trotzdem nur in Ausnahmefällen möglich, die Umgehung der Mietpreisbremse erfolgreich zu rügen. Der Mieter hat zwei Hürden zu überwinden: die Ermittlung des korrekten Zeitwerts der Möbel und den Ansatz der zutreffenden – und vom Gericht zu billigenden – Berechnungsmethode. 

Viele möblierte Apartments werden auf Zeit vermietet – unzulässigerweise. Denn nach dem Gesetz ist das nur aus zwei Gründen möglich: ein bevorstehender Eigenbedarf oder ein geplanter Umbau. Beides dürfte in den seltensten Fällen bei den angebotenen möblierten Apartments zutreffen. Wohnraum, der nur zu vorübergehendem Gebrauch vermietet wird, ist nach Paragraph 549 Absatz 2 Nr. 1 BGB von den Regelungen zur Mietpreisbremse und anderen mieterschützenden Vorschriften ausgenommen. Allerdings gilt: Eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch nur mit dem Ziel, den Mieterschutz zu umgehen, ist nach der Rechtsprechung unzulässig. Dafür kann beispielsweise sprechen, wenn eine Altbauwohnung bislang leer und unbefristet vermietet worden ist. 

Das Problem: Englischsprachige Mitarbeiter von Start-Ups und Geschäftsleute, deren Unterbringung von der Firma bezahlt wird, sind naturgemäß nicht gerade klagefreudig. 

Für den Kündigungsschutz spielt es übrigens keine Rolle, ob eine Wohnung mit oder ohne Möbel vermietet wurde. Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse hat. Es gelten die üblichen Kündigungsfristen. 

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Hartmut Lindenberg
24.10.2019