Konflikte um die Wohnung zwischen Ex-Partnern -
Getrennte Wege

Wenn zwei sich trennen, die bisher Tisch und Bett geteilt haben, kommen zum Schmerz und zur Enttäuschung nicht selten Auseinandersetzungen um die Wohnung hinzu. Die Rechtsberater des Berliner Mietervereins (BMV) erleben es immer wieder, dass sich auseinander gehende Partner erbittert um die bis dahin gemeinsame Wohnung streiten. Oder dass einer der beiden Hals über Kopf auszieht, ohne sich darum zu kümmern, wer künftig die Miete zahlt. Aber selbst wenn sich beide fair verhalten, hält das Mietrecht mitunter ungeahnte Fallstricke bereit.

Eine Trennung beendet die Beziehung, aber nicht das Mietverhältnis. Will einer von beiden die bis dahin gemeinsame Wohnung behalten, wird es kompliziert. Mitgefangen, mitgehangen heißt es, wenn beide den Mietvertrag unterschrieben haben. Einer allein kann in diesem Fall die Wohnung nicht kündigen. Auch wer auszieht, bleibt für den Vermieter weiterhin Vertragspartner – mit allen Rechten und Pflichten. Schlimmstenfalls wird der Betreffende noch Jahre später für Mietschulden oder nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen seines Ex-Partners herangezogen. Das gilt für Paare mit und ohne Trauschein gleichermaßen. Die sauberste Regelung ist es sicherlich, mit dem Vermieter eine Aufhebungsvereinbarung auszuhandeln. Das bedeutet: Der ausziehende Partner wird aus dem Mietvertrag entlassen und der verbleibende setzt das Mietverhältnis zu den alten Konditionen allein fort. Leider kann man den Vermieter dazu nicht zwingen – und der hat oft diverse Gründe, sich querzustellen.

Der Vermieter baut Hürden

Das musste auch Anja Schneider* erfahren. Mehrfach bat sie zusammen mit ihrem ehemaligen Lebensgefährten darum, dass dieser aus dem Mietvertrag entlassen wird. „Seit acht Jahren wohnt er nicht mehr hier und ich zahle die Miete pünktlich allein, trotzdem wollte meine Vermieterin wegen der Mietzahlung lieber zwei Vertragspartner haben“, erzählt sie. Zur Eskalation kam es, als Anja Schneider mit ihrem neuen Lebensgefährten zusammenziehen wollte. „Da würde es sich doch anbieten, dass mein neuer Partner anstelle meines Ex mit in den Mietvertrag genommen wird – eine Einkommensbescheinigung können wir nachreichen“, schlug sie ihrer Vermieterin vor. Doch die lehnte rundweg ab und ließ die Mieterin über einen Anwalt wegen „Gebrauchsüberlassung an Dritte“ abmahnen. Anja Schneider vermutet, dass die Eigentümerin sie loswerden will, weil sie als Altmieterin eine recht günstige Miete zahlt. „Außerdem sagt meine Vermieterin prinzipiell gerne nein.“ „Unser Mitglied hat natürlich einen Anspruch darauf, den Lebensgefährten in die Wohnung aufzunehmen“, erklärt Aliki Bürger, Rechtsberaterin beim Berliner Mieterverein. Trotzdem kann der Neue nicht einfach ohne Zustimmung der Wohnungseigentümerin einziehen, die Mieterin würde damit eine fristlose Kündigung riskieren. Anders als Ehepartner gelten Lebensgefährten nämlich rechtlich als „Dritte“. Das hat der Bundesgerichtshof vor einigen Jahren noch einmal bestätigt (BGH, Wohnungswirtschaft und Mietrecht 2003, Seite 688). Für die Aufnahme des Lebensgefährten braucht man die Erlaubnis des Vermieters, heißt es da. Auf die Erteilung der Erlaubnis hat man im Regelfall aber einen Anspruch. Frau Schneider blieb nichts anderes übrig, als ihre Rechte vor Gericht einzuklagen. Weil auch noch über Betriebskosten gestritten wurde, kam es zu einem Vergleich. Die Vermieterin verpflichtete sich, „wohlwollend“ zu prüfen, ob der frühere Partner aus dem Mietverhältnis ausscheidet und der neue Lebensgefährte an seiner Stelle eintreten kann.

Manchmal hilft nur der Weg zum Gericht

Auch Monika Fischer* kämpft seit über einem Jahr darum, dass ihr neuer Freund zu ihr in die Wohnung ziehen darf. Das Problem: Auch sie hat den Mietvertrag zusammen mit ihrem Ex-Partner unterschrieben. Um eine höhere Miete zu umgehen, will sie auf keinen Fall einen neuen Vertrag. Der ehemalige Lebensgefährte ist damit einverstanden und so beantragte sie bei ihrer Hausverwaltung die Erlaubnis zur Untervermietung. Doch der Vermieter, eine Genossenschaft, lehnte das ohne Begründung ab. In der Rechtsberatung des Berliner Mietervereins erfuhr Monika Fischer, dass sie für die Aufnahme des Lebensgefährten die Zustimmung des Vermieters braucht. Rechtlich gesehen handelt es sich nämlich um eine Untervermietung. „Der Wunsch der Mieterin, eine nichteheliche Lebensgemeinschaft zu begründen, gilt als berechtigtes Interesse„, erklärt Dr. Jutta Reismann vom Mieterverein. Dabei spielt es übrigens auch keine Rolle, ob es sich um ein gemischtes Paar handelt oder ob zwei Frauen oder zwei Männer zusammenleben möchten. Ablehnen darf der Vermieter nur, wenn die Wohnung dadurch überbelegt wäre oder wenn in der Person des Mitmieters ein „wichtiger Grund“ liegt. Die Rechtsberaterin forderte die Genossenschaft daher auf, die Aufnahme des neuen Partners zu genehmigen. Doch das Wohnungsunternehmen verlangte stattdessen ein polizeiliches Führungszeugnis und eine Kopie vom Entwurf des Untermietvertrages. Außerdem wollte man die Wohnung besichtigen. Das Paar ist empört über diesen Eingriff in die Privatsphäre: „Ich verstehe das ganze Theater nicht: Alles, was ich will, ist mit meinem Verlobten zusammenzuwohnen, sagt Monika Fischer. Auch Dr. Reismann sieht keine Voraussetzung für eine Wohnungsbesichtigung, dennoch riet sie der Mieterin, sich darauf einzulassen, um weitere Scherereien zu vermeiden. „Jetzt haben wir alle Bedingungen erfüllt, aber trotzdem darf mein Partner nicht einziehen“, berichtete daraufhin die Mieterin. Am Schluss muss sie nun doch vor Gericht ziehen, um ihre Ansprüche durchzusetzen. Derweil sitzt ihr Lebensgefährte auf gepackten Koffern. Würde er aber einfach einziehen, ohne die gerichtliche Entscheidung abzuwarten, könnte der Mieterin unter Umständen gekündigt werden. Und so lebt das Paar, das mittlerweile ein Kind erwartet, weiterhin zwangsweise getrennt. In Wirklichkeit, so vermuten beide, gehe es der Genossenschaft wohl um einen neuen Vertrag mit einer höheren Miete.

In den geschilderten Fällen verhielten sich die Getrennten gegenseitig kooperativ. Doch was ist, wenn beide die Wohnung behalten wollen und sich nicht einigen können? Und wie kann man vermeiden, noch jahrelang unfreiwillig mit dem Ex-Partner über die Wohnung verbunden zu bleiben? Denn solange beide Hauptmieter sind, braucht man für jedes Einverständnis zu einer Mieterhöhung oder Modernisierungsankündigung die Unterschrift des Verflossenen. Grundsätzlich gilt: Können sich beide nicht einigen, wer wohnen bleiben darf, gibt es bei nichtehelichen Lebensgemeinschafteb keine Lösung. Beide müssen wohl oder übel ausziehen. Steht dagegen nur einer im Mietvertrag, kann der den anderen von heute auf morgen vor die Tür setzen. Ein Recht, die Wohnung zu übernehmen, hat der Bewohner ohne Vertrag selbst dann nicht, wenn der andere ausziehen will.

Anders sieht es bei Ehen oder eingetragenen Lebensgemeinschaften aus. Hier können die Familienrichter auf Antrag entscheiden, wer die Wohnung bekommt, und zwar unabhängig davon, wer im Vertrag aufgeführt ist. Dies ist der einzige Fall, wo über den Kopf von Mietern und Vermietern hinweg in ein Mietverhältnis eingegriffen werden kann. Für beide Seiten ist diese Entscheidung bindend.

„Entschieden wird nach dem Kriterium, wer mehr auf die Wohnung angewiesen ist“, erklärt Rechtsanwalt Stephan Sander. Sind Kinder da, ist die Antwort klar, denn sie sollen möglichst im gewohnten sozialen Umfeld bleiben. Ansonsten wird beispielsweise geschaut, wer es näher zum Arbeitsplatz hat.

Wenn sich das Paar nicht völlig zerstritten hat und die räumlichen Voraussetzungen stimmen, ist auch das Getrenntleben unter einem Dach möglich. „Ich habe erlebt, dass sich die Partner im Interesse der Kinder die Bereiche innerhalb der Wohnung aufgeteilt haben“, berichtet Stephan Sander. „Leider ist es aber häufig so, dass bei einer Trennung Enttäuschungen und Kränkungen die Sachebene überlagern“, so seine Erfahrung.

Gegenseitige Absicherung vertraglich regeln

Gut zu wissen: Nach dem Ende einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft hat man einen Anspruch darauf, dass der ehemalige Partner einer Kündigung der gemeinsamen Wohnung zustimmt. Notfalls kann man ihn dazu gerichtlich zwingen. Beide sind nämlich verpflichtet, bei der Kündigung des Mietverhältnisses mitzuwirken. Das wurde unlängst noch einmal richterlich bestätigt (MieterMagazin 5/08, Seite 7). Ist man grundsätzlich damit einverstanden, dass der bisherige Partner in der Wohnung bleibt und lehnt der Vermieter eine Entlassung aus dem Mietvertrag ab, sollte das Paar untereinander eine Haftungsfreistellung vereinbaren. Das hat zwar keinerlei Einfluss auf das Verhältnis zum Vermieter – der kann sich auch weiterhin aussuchen, bei wem er die Miete kassiert. Doch man hat dann Schadensersatzansprüche gegen den in der Wohnung verbleibenden Partner, falls der monatelang keine Miete zahlt oder gar die Unterkunft verwüstet.

Auch um den Hausrat wird oft erbittert gestritten. Wer frisch verliebt zusammenzieht, macht sich in der Regel keine Gedanken darum, was im Fall einer Trennung aus der gemeinsam angeschafften Einbauküche wird. Doch theoretisch lässt sich alles durch Partnerschaftsverträge regeln. „Ich hatte mal ein Paar mit Kind, das in einer vorsorglichen Trennungsvereinbarung genau festgelegt hat, wer die Wohnung behält und wie der Hausrat aufgeteilt wird – rechtlich gesehen optimal, aber wo bleibt denn da die Romantik?“ fragt Scheidungsanwalt Stephan Sander. Wurde nichts vereinbart, so kann man ihm entgegnen, bleibt am Ende der Beziehung nicht nur die Romantik auf der Strecke, sondern auch der letzte Rest an würdevollem Bemühen um Schadensbegrenzung. Verträge – so weiß man ja hinlänglich – macht man, damit man sich verträgt.

Birgit Leiß

* Name von der Redaktion geändert

Rechtsanwalt Tino Gerlach von der Kanzlei Gerlach & Eschweiler ist unter anderem auf Familienrecht spezialisiert.

MieterMagazin: Wie häufig entscheiden die Familienrichter darüber, wer im Falle einer Trennung die Wohnung bekommt?

Tino Gerlach: Das kommt relativ selten vor. Zwar gibt es nach der Hausratsverordnung die Möglichkeit, dass das Gericht beim Scheidungsverfahren einem der beiden Ehegatten die Wohnung zuweist. Für die Trennungszeit ist dies ebenfalls möglich, allerdings nur in Härtefällen – etwa bei Gewalttätigkeiten oder wenn das Wohl der Kinder gefährdet ist. Aber beides habe ich erst ein paar Mal erlebt. In der Regel zieht einfach einer der Partner aus oder sie suchen sich beide neue Wohnungen.

MieterMagazin: Das heißt, es gibt keinerlei Probleme im Zusammenhang mit der gemeinsamen Wohnung?

Gerlach: Doch. Vielen Leuten ist nicht klar, dass der Auszug aus der Wohnung nicht von der Verpflichtung zur Zahlung entbindet, wenn beide den Mietvertrag unterschrieben haben. Der Klassiker: Einer zieht aus und wird Jahre später für Mietschulden des Ex-Partners herangezogen. Kürzlich hatten wir in unserer Kanzlei auch den Fall, dass ein Vermieter von einer Frau Schadensersatz verlangte für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen ihres Ex-Mannes. Die Frau, die schon seit Jahren nicht mehr da wohnte, fiel aus allen Wolken. Sie hatte allerdings Glück, die Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag war unwirksam.

MieterMagazin: All diese Schwierigkeiten tauchen nur dann auf, wenn beide Partner im Mietvertrag stehen. Wäre es daher nicht besser, wenn bei der Anmietung einer Wohnung nur einer Hauptmieter wird?

Gerlach: Dann hat man das Problem, dass einer auch gegen den Willen des anderen die Wohnung kündigen kann. Eine Generallösung gibt es aus meiner Sicht nicht. Das Vernünftigste ist, wenn sich die Ehegatten nicht wie kleine Kinder benehmen, sondern untereinander und mit dem Vermieter Einvernehmen herstellen. Im Idealfall setzen sich alle drei Parteien an einen Tisch und schließen eine schriftliche Vereinbarung. Einen solchen Fall hatte ich vor einiger Zeit. Der Ehemann verpflichtete sich bis zu einem bestimmten Termin zum Auszug, es wurde eine Ergänzungsvereinbarung zum Mietvertrag erstellt, wonach die Ehefrau ab diesem Zeitpunkt alleinige Mieterin wurde und im Innenverhältnis vereinbarten die Partner eine Haftungsfreistellung. Solch klare Regelungen sind in der emotionalen Ausnahmesituation einer Scheidung sehr wichtig.

Interview: Birgit Leiß

Gewalt in der Ehe oder Beziehung ist leider alltäglich. 2007 gab es in Berlin 13.222 polizeiliche Einsätze wegen häuslicher Gewalt, 700 mehr als im Vorjahr. Früher hatten die Opfer oft keine andere Wahl, als die gemeinsame Wohnung zu verlassen – während der Täter wohnen blieb. Das seit 2002 geltende Gewaltschutzgesetz hat die Wohnungszuweisung an die Geschädigten – in der Mehrheit sind es Frauen – erleichtert. Auf Antrag kann das Gericht den Täter für eine bestimmte Zeit aus der Wohnung verbannen, und zwar unabhängig davon, wer den Mietvertrag abgeschlossen hat. Das alleinige Nutzungsrecht wird dann dem Gewaltopfer zugesprochen. Anders als früher müssen Betroffene nicht warten, bis es zu massiven tätlichen Angriffen gekommen ist. Auch die bloße Bedrohung, eine unzumutbare Belästigung oder wiederholtes Nachstellen reichten aus, damit der Täter aus der Wohnung verwiesen werden kann. Voraussetzung ist der Nachweis, dass das weitere Zusammenleben unter einem Dach nicht mehr zumutbar ist. Ein Polizeieinsatz erleichtert die Beweisführung, ist aber keine Bedingung. Das Gericht kann außerdem anordnen, dass der Täter sich der Wohnung nicht nähern darf beziehungsweise keinerlei Kontakt zur Ehefrau oder Partnerin aufnehmen darf. Verstößt er dagegen, kann ein Ordnungsgeld oder sogar Ordnungshaft angeordnet werden.

Anwälte und Beratungsstellen haben durchweg gute Erfahrungen mit dem neuen Gewaltschutzgesetz gemacht. „Es ist eine schnelle Hilfe für betroffene Frauen und Kinder – in richtig gefährlichen Situationen ist allerdings nach wie vor das Frauenhaus oder der Umzug in eine neue Wohnung die bessere Alternative“, meint Anwalt Stephan Sander.

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MieterMagazin 10/08

 

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alle Illustrationen:
Susanne Nöllgen/GrafikBüro

 

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Rechtsanwalt Tino Gerlach
Foto: Christian Muhrbeck