Ein Mieter, der die Richtigkeit einer Betriebs- oder Heizkostenabrechnung anhand der Ausgabenbelege des Vermieters überprüfen will, muss seit einem Urteil des Bundesgerichtshofs deutlich mehr Aufwand betreiben. Wem die Zeit oder das Know-how dazu fehlt, der kann sich eines Dienstleistungsangebots des Mietervereins bedienen. Ein sogenannter Belegprüfer tritt dann in Aktion. Allerdings: Auch der ist mit Kosten verbunden.
Heizkostenabrechnungen und erst recht Betriebskostenabrechnungen sind komplizierte Rechenwerke. Letztere enthalten bis zu 13 unterschiedliche Rechnungsposten, gelegentlich sogar mehr. Der Mieter wird schon aus Gründen des wirtschaftlichen Aufwandes nicht jeden einzelnen Abrechnungsbetrag mit den durch Originalrechnungen belegten Ausgaben des Vermieters vergleichen. Anders verhält es sich, wenn einzelne Posten oder eine außergewöhnliche Gesamtabrechnung – gemessen an vergleichbaren Gebäuden und Abrechnungsperioden – Anlass zu der Vermutung geben, dass „etwas“ nicht stimmt.
Früher forderte der Mieter oder sein Rechtsberater dann beim Eigentümer oder Verwalter Rechnungskopien zu jenen Betriebskosten an, die ihm dubios erschienen. Der Vermieter musste diese Belege – gegen Erstattung der Kopierkosten – zuschicken, und die Prüfung konnte beginnen. Diesen Anspruch auf Übersendung hat der Bundesgerichtshof aber abgeschafft (BGH vom 8. März 2006 – VIII ZR 78/05). Einem Mieter sei zuzumuten, in den Geschäftsräumen des Vermieters, wenn sie denn in der gleichen Stadt sind, selbst Einsicht in die Rechnungsunterlagen zu nehmen, so das Gericht. Dabei darf der Mieter Notizen zu den Unterlagen machen, diese abfotografieren oder – wer über solche technischen Mittel verfügt – sogenannte Scans davon anfertigen.
Das Problem: Welcher Mieter bringt die juristischen sowie wohnungs- und betriebswirtschaftlichen Kenntnisse mit, um die vorgelegten Rechnungen darauf zu überprüfen, dass sie korrekt umgelegt sind? Deshalb hat der Berliner Mieterverein die Belegeinsicht in sein Dienstleistungsangebot aufgenommen. Kommt ein BMV-Rechtsberater zu der Ansicht, dass die vorgelegte Heiz- oder Betriebskostenabrechnung auf Herz und Nieren geprüft werden sollte, empfiehlt er dem ratsuchenden Mitglied, den Belegsichtungs-Service in Anspruch zu nehmen. Der Belegprüfer, der selbst allerdings kein Jurist ist, wird dann vor Ort beim Vermieter alle erforderlichen Daten und Informationen einholen.
Da diese Dienstleistung aber vom Mitglied separat bezahlt werden muss, rät der BMV-Rechtsberater zu diesem Schritt nur in wirklich begründeten Fällen, in denen er ein nicht unerhebliches Kostensenkungspotenzial zugunsten des Mieters ausgemacht hat. Denn nicht auszuschließen ist, dass nach Belegeinsicht und eingehender Prüfung die Abrechnung des Vermieters nicht zu beanstanden ist.
Udo Hildenstab
Die Belegeinsicht erfolgt nur auf Empfehlung eines Rechtsberaters des BMV und wird nach dessen schriftlicher Zustimmung zum Auftrag veranlasst. Für diese vom BMV vermittelte Dienstleistung werden vom Belegprüfer dem Mitglied gegenüber 60 Euro in Rechnung gestellt. Muss Einsicht in die Belege weiterer Abrechnungsjahre genommen werden, so fallen pro Abrechnungsjahr jeweils 20 Euro zusätzlich an.
MieterMagazin 7+8/10
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25.10.2017
