Wie der nächste Winter wird, wissen wir nicht, doch die letzten haben viel Eis und Schnee gebracht. Aber auch ein milder Winter ist für Mieter immer wieder mit Unsicherheiten verbunden, wenn es um Pflichten und Zuständigkeiten rund um die Mietwohnung geht.
Das MieterMagazin hat zehn typische Winter-Fragen zusammengestellt und beantwortet diese.
Folgende Fragen behandelt dieser Artikel:
- Wann muss der Vermieter die Heizung in Betrieb nehmen?
- Heizung ist ausgefallen. Was soll ich tun?
- Muss ich heizen, wenn ich längere Zeit nicht in der Wohnung bin?
- Durch undichte Fenster dringt eisige Kälte. Was kann ich tun?
- Die Mülltonnen können wegen Eis nicht geleert werden.
Muss ich trotzdem für Müllabfuhr zahlen? - Auto wurde von herabfallendem Eiszapfen beschädigt. Wer haftet?
- Wer haftet bei Sturz wegen nicht geräumtem Schnee und Eis?
- Schnee ist auf Balkon geschmolzen und Schmelzwasser in Wohnung eingedrungen. Hätte ich räumen müssen?
- Vermieter will im Winter neue Zentralheizung einbauen. Darf er das?
- Vertraglich bin ich als Mieter zur Schneeräumung verpflichtet,
aber ich schaffe das nicht mehr.
1. Gibt es einen festen Zeitpunkt im Jahr, ab dem mein Vermieter die Heizung in Betrieb nehmen muss?
Gesetzliche Regelungen über die Dauer der Heizperiode bestehen nicht. Es kommt in erster Linie auf die vertragliche Vereinbarung an. Fehlt diese, wird als Heizperiode die Zeit vom 1. Oktober bis 30. April angesehen. Dabei müssen die Raumtemperaturen tagsüber in Flur, Küche, Wohnzimmer und Schlafzimmer mindestens 20 Grad Celsius betragen (AG Köpenick vom 7. September 2010 – 5 C 64/09) beziehungsweise 21 Grad Celsius im Bad (LG Berlin vom 26. Mai 1998 – 64 S 266/97). Außerhalb der Heizperiode muss geheizt werden, wenn die Zimmertemperatur tagsüber auch nur zeitweise unter 18 Grad sinkt und absehbar ist, dass die kalte Witterung länger als ein bis zwei Tage anhält (LG Berlin vom 26. Mai 1998 – 64 S 266/97).
2. Meine Wohnung ist eiskalt, da die Heizung ausgefallen ist. Was soll ich tun?
Sie sollten dem Vermieter unverzüglich den Mangel schriftlich anzeigen und eine kurze Frist von drei Tagen zur Wiederherstellung der Beheizung setzen (Musterschreiben finden Sie unten auf der Seite). Kommt der Vermieter seiner Pflicht nicht nach, kann mit einer Klage die Instandsetzung der Heizung gerichtlich eingefordert werden. In dringenden Fällen, beispielsweise wenn es besonders kalt ist, kommt auch das beschleunigte Verfahren der einstweiligen Verfügung in Betracht. Darüber hinaus ist der Mieter berechtigt, für die Dauer des Heizungsausfalls die Miete zu mindern, nachdem er dem Vermieter den Mangel angezeigt hat. Je nach Außentemperaturen kann hier eine Minderung von 70 Prozent (LG Berlin vom 29. Juli 2002 – 61 S 37/02) bis zu 100 Prozent (AG Hannover vom 25. November 1994 – 519 C 5527/94) in Betracht kommen. Die Minderungsquote lässt man sich am besten von einem Rechtsberater oder Anwalt ermitteln.
Wahlweise kann der Mieter selbst durch die Anschaffung eines oder mehrerer Heizlüfter die Beheizung sicherstellen, bis der Vermieter die Heizung wieder repariert hat. Die Mehrkosten, die durch die Heizlüfter entstehen, können als Schadensersatz vom Vermieter eingefordert werden.
3. Muss ich im Winter auch heizen, wenn ich längere Zeit nicht in der Wohnung bin?
Für den Mieter besteht keine Heizpflicht. Er kann auf die Beheizung seiner Räume verzichten, solange er dafür sorgt, dass keine Schäden am Mietobjekt wie beispielsweise das Gefrieren der Heizungs- und Wasserrohre, eintreten können (AG Steinfurt vom 12. Mai 1981 – 4 C 164/81).
4. Durch meine undichten Fenster dringt eisige Kälte. Was kann ich tun?
Gefrieren im Winter die Scheiben der Fenster oder sind sie in starkem Maße winddurchlässig oder befinden sie sich überhaupt in einem sehr schlechten Zustand, ist eine Mietminderung gerechtfertigt – während der Heizperiode um einen höheren Betrag als im Sommer, da Wärme verloren geht (AG Münster vom 20. Juli 1982 – 3 C 20/82). Voraussetzung ist, dass der Mieter dem Vermieter den Mangel unverzüglich schriftlich angezeigt hat. Es berechtigt aber nur das Vorliegen eines erheblichen Mangels zur Minderung. Bei extrem kalten Außentemperaturen stellt das Gefrieren der Glasscheiben nicht automatisch einen Mangel dar.
5. Der Hof ist so stark vereist, dass die Müllmänner unsere Mülltonnen nicht leeren können. Muss ich trotzdem für die Müllabfuhr bezahlen?
Ob in diesem Fall ein Recht zur Mietminderung besteht, hängt davon ab, wie sehr der Mieter beeinträchtigt wird, denn Voraussetzung für ein Minderungsrecht ist neben der Mängelanzeige beim Vermieter auch das Vorliegen eines erheblichen Mangels. Dies dürfte dann der Fall sein, wenn der Müll gar nicht mehr entsorgt wird und deshalb in der Wohnung gelagert werden muss. Der Mieter muss jedoch beweisen, dass ein Mangel vorliegt und sollte taggenau protokollieren, über welchen Zeitraum die Müllentsorgung nicht möglich ist.
Entgegen der Annahme vieler Mieter darf die Position Müllentsorgung aber nicht einfach aus der nächsten Betriebskostenabrechnung herausgekürzt werden. Vielmehr muss genau belegt werden, wie lange die Müllentsorgung nicht möglich war, um dann eine angemessene Reduzierung dieser Betriebskostenposition zu fordern. Dazu muss der unhaltbare Zustand aber über einen unverhältnismäßig langen Zeitraum andauern.
6. Mein Auto wurde von einem herabfallenden Eiszapfen beschädigt. Bei wem kann ich meinen Schaden geltend machen?
Wer bei extremen winterlichen Schneeverhältnissen sein Auto so neben einem Gebäude abstellt, dass es trotz eines Schneefanggitters auf dem Dach durch einen herabfallenden Eisbrocken beschädigt wird, hat keinen Anspruch auf Schadensersatz (Kammergericht vom 9. Februar 2011 – 11 U 17/10).
Grundsätzlich muss sich jedermann selbst vor Dachlawinen schützen. Besondere Schutzmaßnahmen durch den Gebäudeeigentümer sind nur erforderlich bei Vorliegen besonderer Umstände (AG München vom 13. März 2009 – 132 C 11208/08). In Berlin haftet ein Hauseigentümer und Vermieter jedenfalls dann nicht für von Dachlawinen verursachte Schäden, wenn Schneefanggitter vorhanden sind (AG Spandau vom 29. April 2011 – 15 C 26/11).
7. Vor unserem Haus wird nie der Schnee geräumt. Unser Vermieter fühlt sich nicht verantwortlich und verweist auf das von ihm beauftragte Unternehmen. Wer haftet, wenn wirklich einmal jemand stürzen und zu Schaden kommen sollte?
Nach dem Berliner Straßenreinigungsgesetz sind die Hauseigentümer für den Winterdienst auf den Gehwegen vor ihren Grundstücken verpflichtet.
Gemäß Straßenreinigungsgesetz sind die Gehwege in einer für den Fußgängerverkehr erforderlichen Breite unverzüglich nach Beendigung des Schneefalls, bei länger anhaltendem Schneefall in angemessenen Zeitabständen, von Schnee zu beräumen und bei Glätte mit abstumpfenden Mitteln zu bestreuen. Dauert der Schneefall über 20 Uhr hinaus an oder tritt nach diesem Zeitpunkt Schneefall oder Glatteisbildung ein, so sind diese Verpflichtungen bis 7 Uhr des folgenden Tages, an Sonn- und gesetzlichen Feiertagen bis 9 Uhr zu erledigen.
Der Hauseigentümer kann einen Dritten mit der Durchführung des Winterdienstes beauftragen. Damit war er nach früherer Gesetzeslage der Haftung entzogen. Zu Anfang des Jahres 2011 wurde das Straßenreinigungsgesetz aber geändert. Nunmehr müssen Hauseigentümer die beauftragten Dritten kontrollieren und haften für den Fall, dass jemand durch einen Sturz auf dem ungeräumten Gehweg zu Schaden kommt.
8. Während meines Urlaubs sind die Schneemassen auf meinem Balkon geschmolzen und das Schmelzwasser ist in die Wohnung eingedrungen. Mein Vermieter meint, ich hätte den Schnee räumen müssen. Hat er Recht?
Der Balkon liegt im Verantwortungsbereich des Mieters. Zwar muss er den Schnee auf dem Balkon nicht beseitigen. Aber er hat dafür zu sorgen, dass der Abfluss auf dem Balkon nicht vereist oder verstopft ist, damit das Schmelzwasser ablaufen kann und somit Schäden am Gebäude verhindert werden. Von dieser Verpflichtung ist der Mieter auch nicht entbunden, wenn er im Urlaub ist. Gegebenenfalls muss er während dieser Zeit jemanden mit der Überprüfung beauftragen.
9. Ausgerechnet jetzt im Winter will der Vermieter eine neue Zentralheizung einbauen. Darf er das?
Der Einbau einer Zentralheizung in den Wintermonaten ist unzumutbar (AG Köln vom 14. Dezember 1975 – 152 C 1707/74). Das gleiche gilt für den Austausch von Fenstern (AG Charlottenburg vom 4. November 1985 – 5 C 477/85).
10. Vertraglich bin ich als Mieter zur Schneeräumung verpflichtet, aber aufgrund meines hohen Alters schaffe ich das nicht mehr. Was kann ich tun?
Durch Vereinbarung im Mietvertrag kann die Verpflichtung zur Schneeräumung auf den Mieter übertragen werden. Ist man als Mieter infolge von Alter oder Gebrechlichkeit auf Dauer nicht mehr zum Schneefegen in der Lage, bleibt man trotzdem in der Pflicht und muss für eine Vertretung sorgen (LG Kassel vom 1. März 1990 – 1 S 885/89).
Wibke Werner
Musterschreiben:
So melden Sie einen Wohnungsmangel Ihrem Vermieter
- Mängelanzeige an Vermieter oder Verwalter
Mit diesem Musterschreiben setzen Sie Ihren Vermieter/Verwalter über die Mängel in Ihrer Wohnung in Kenntnis und fordern ihn zur Beseitigung der Mängel auf. - Mängelanzeige mit Fristsetzung – Erklärung der Vorbehaltszahlung
Mit diesem Musterschreiben setzen Sie Ihren Vermieter/Verwalter über die Mängel in Ihrer Wohnung in Kenntnis und fordern ihn unter Fristsetzung zur Beseitigung der Mängel auf. Für den Fall, dass der Termin verstreichen sollte, kündigen Sie eine Ersatzvornahme an und erklären die Zahlung Ihre Miete unter Vorbehalt. - Mängelanzeige – Letzte Mahnung
Mit diesem Musterschreiben setzen Sie Ihren Vermieter/Verwalter eine letzte Frist zur Mängelbeseitigung in Ihrer Wohnung. - Weitere Musterschreiben zur Kommunikation mit Ihrem Vermieter
MieterMagazin 11/11
Zugänge auf dem Hof – etwa zum Keller oder Müllcontainer – müssen auch im Winter begehbar sein
Fotos: Christian Muhrbeck
Fällt ein vom Dach abbrechender Eiszapfen auf das Auto, hat man in der Regel keinen Anspruch auf Schadenersatz
Für die Räumung des Gehweges vor dem Haus hat der Gebäudeeigentümer zu sorgen
Der Winterdienst wurde 2011 im Berliner Straßenreinigungsgesetz neu geregelt. Detaillierte Informationen dazu im Internet unter
www.berlin.de/sen/uvk/
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strassenreinigung/
Der aktuelle Mietrechtstipp:
Heizungsausfall in der Winterzeit
24.01.2023
