Berlin will seine Wohnungen zurück -
Die Diskussion um Rekommunalisierung und Enteignung

Der Markt versagt. Berliner Mieter müssen das im Alltag ausbaden: Sie sind gezwungen, für das Wohnen immer tiefer in die Tasche zu greifen, und an einen Umzug ist kaum noch zu denken. Die Kräfte des freien Wohnungsmarktes schaffen es nicht: Genügend bezahlbarer Wohnraum wird von ihnen nicht zur Verfügung gestellt. So viel ist klar: Privaten Unternehmen allein kann man die Wohnraumversorgung nicht überlassen. Doch wie soll der Staat eingreifen? Im April startet in Berlin ein Volksbegehren, das die größten privaten Wohnungskonzerne enteignen will. Der Regierende Bürgermeister Michael Müller hat derweil eine große Offensive zum Rückkauf privatisierter Wohnungsbestände angekündigt. Über Enteignung und Rekommunalisierung wird in Berlin nun leidenschaftlich gestritten.

Im April startet die Unterschriftensammlung für das Volksbegehren „Deutsche Wohnen & Co enteignen“. Der Senat soll ein Gesetz erarbeiten, mit dem alle Wohnungsunternehmen mit Gewinnerzielungsabsicht, die in Berlin mehr als 3000 Wohnungen besitzen, nach Artikel 15 des Grundgesetzes vergesellschaftet werden. Dies ist faktisch eine Enteignung zugunsten der Allgemeinheit.

Die Initiatoren des Volksbegehrens berufen sich auf Artikel 28 der Berliner Verfassung: „Jeder Mensch hat das Recht auf angemessenen Wohnraum. Das Land fördert die Schaffung und Erhaltung von angemessenem Wohnraum, insbesondere für Menschen mit geringem Einkommen (…).“ Die bisherigen Maßnahmen wie Mietpreisbremse oder  kommunale Vorkaufsrechte reichten dafür nicht aus. Die Initiative ist deshalb sicher, dass das Ziel einer Wohnungsversorgung für alle mit den großen gewinnorientierten Wohnungsunternehmen auf privater Seite nicht erreicht werden kann. „Wir brauchen eine groß angelegte Kommunalisierung beim Wohnungsbau und bei der Bereitstellung von Wohnungen, weil nur diese langfristig und auch in angespannten Situationen eine soziale Versorgung mit Wohnungen sicherstellen kann“, heißt es im Beschlusstext des Volksbegehrens.

Mit der Mindestzahl von 3000 Wohnungen soll das Eigentum und die Berufsfreiheit kleinerer Vermieter gewahrt bleiben. Nicht betroffen sind außerdem die Genossenschaften und andere gemeinwirtschaftlich verwaltete Unternehmen sowie die städtischen Wohnungsbaugesellschaften und die staatliche Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA), die ja bereits in öffentlichem Besitz sind.

Fünf Aktiengesellschaften betroffen

Zu vergesellschaften wären nach heutigem Stand fünf Gesellschaften: Deutsche Wohnen (110.000 Wohnungen in Berlin), Vonovia (40.000), ADO Properties (24.000), Akelius (11.000) und Grand City Property (4000). Tochterunternehmen würden dabei einbezogen, damit sich die Wohnungsmultis nicht durch Aufteilung der Bestände in Einheiten unter 3000 Wohnungen dem Verfahren entziehen können. Insgesamt geht es also um rund 190.000 Wohnungen. Das sind etwa zehn Prozent des gesamten Berliner Wohnungsbestandes. 

Alle betroffenen Unternehmen sind Aktiengesellschaften, die der Rendite ihrer Aktionäre verpflichtet sind. Die Vermietung von Wohnraum ist dabei nur Mittel zum Zweck. Die Mieter dieser Unternehmen können ein Lied singen von vernachlässigter Instandhaltung und ausbleibenden Reparaturen einerseits und teuren Modernisierungen und übermäßigen Mieterhöhungen andererseits. Die Deutsche Wohnen versucht aggressiv, den Mietspiegel als Regelwerk für Mieterhöhungen zu kippen, um noch höhere Mieten durchzusetzen. 

Auch bedienen sich die Unternehmen beim Ankauf von Wohnungsbeständen sogenannter Share Deals, um die Grunderwerbsteuer zu umgehen. Bei dem schwunghaften Immobilienhandel gehen dem Land Berlin auf diese Weise Millionen Euro verloren. ADO und Grand City haben ihren Sitz im Steuerparadies Luxemburg, obwohl sie überwiegend in Deutschland, ADO sogar ausschließlich in Berlin, tätig sind.

Nach vorherrschender Rechtsmeinung soll die Entschädigung bei Vergesellschaftungen niedriger als der Verkehrswert sein. Die Initiative ist deshalb davon überzeugt, dass den Unternehmen nicht annähernd der Marktwert gezahlt werden muss. Die vergesellschafteten Wohnungen und Grundstücke sollen in eine neue Anstalt des öffentlichen Rechts überführt und ohne Gewinnabsichten bewirtschaftet werden. Zusammen mit den rund 310.000 Wohnungen der sechs landeseigenen Wohnungsunternehmen hätte Berlin nach einem erfolgreichen Volksbegehren 500.000 Wohnungen in der Hand. Das wären 26 Prozent des Bestandes.

Den Anstoß für das Volksbegehren haben Aktivisten des erfolgreichen Mietenvolksbegehrens von 2015 gegeben: die Initiative Kotti & Co, die schon seit Jahren die Rekommunalisierung ihrer ehemaligen GSW-Wohnungen am Kottbusser Tor fordert, und weitere Mieterinitiativen. 

Große Zustimmung in der Bevölkerung

Sie haben einen Nerv getroffen. In einer von der Berliner Zeitung beauftragten repräsentativen Umfrage sprachen sich 44 Prozent der Berliner für das Anliegen von „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ aus, 39 Prozent dagegen. Zuvor sagten in einer Tagesspiegel-Umfrage sogar 54,8 Prozent der Befragten, es sei richtig, „dass es Bestrebungen gibt, Großvermieter in Berlin gegen Entschädigung zu enteignen“.

Der Regierende Bürgermeister Michael Müller (SPD) setzt währenddessen weiter auf den Ankauf von Wohnungen für das Land Berlin. Der Erfolg an der Karl-Marx-Allee, wo mit einer neuartigen Vorkaufsstrategie der Verkauf hunderter Wohnungen an die Deutsche Wohnen vereitelt werden konnte, hat Müller offensichtlich beflügelt. Besonders ins Auge gefasst hat er die Bestände der GSW – jenes Wohnungsunternehmen, das Berlin in höchster Geldnot im Jahr 2004 an zwei Finanzfonds verkauft hatte und das seit 2013 zur Deutschen Wohnen gehört. Die rund 51.000 Wohnungen sind voll in die Bestände der Deutschen Wohnen integriert. Die GSW besteht nur noch als leere Hülle, weil die Deutsche Wohnen zunächst nur den Großteil der GSW-Geschäftsanteile erworben hat, um die Grunderwerbsteuer zu umgehen. 

Ankauf nach Plan

Müller: „Das ist ein riesiger Bereich an Wohnungen, den wir gern wieder in unserem Besitz hätten.“ Mit der Deutschen Wohnen will er über einen Rückkauf verhandeln. Diese beziffert den Wert der GSW-Bestände auf 6,8 Milliarden Euro. Ein freier Ankauf ist für die öffentliche Hand auf jeden Fall teurer als die Entschädigung für eine Vergesellschaftung.

Deutsche-Wohnen-Vorstand Michael Zahn reagierte auf Müllers Offerte ungewohnt handzahm. Nachdem er beim Vorkauf an der Karl-Marx-Allee dem Senat noch einen „durchsichtigen juristischen Kniff“ und ein „rechtlich fragwürdiges Vorgehen“ vorgeworfen hatte, scheint er nun, wo die Enteignungsdebatte an Fahrt aufnimmt, eine leisere Tonart zu wählen: „Wir können uns vorstellen, bei etwaigen Verkäufen von Berliner Beständen das Land zu präferieren“, erklärt er. „Auch wenn die GSW als Ganzes nicht zum Verkauf steht, sind wir grundsätzlich an einer Kooperation mit Berlin interessiert. Das Bemühen, den kommunalen Bestand in Berlin zu stärken, unterstützen wir gerne.“

Michael Müller macht nichts Neues, wenn er Wohnungsankäufe für die öffentliche Hand ankündigt. Schon der vorherige SPD-CDU-Senat hat 2012 begonnen, die landeseigenen Wohnungsbestände durch Zukäufe zu erweitern. Seither haben die kommunalen Unternehmen 40.723 Wohnungen angekauft. Die seit Ende 2016 regierende Koalition aus SPD, Linken und Grünen hat sich für weitere Ankäufe konkrete Ziele gesetzt: Der Bestand der städtischen Gesellschaften soll bis zum Jahr 2025 auf 400.000 Wohnungen anwachsen. In der bis 2021 laufenden Wahlperiode sollen 55.000 Wohnungen zum Bestand hinzukommen, davon mindestens 30.000 als Neubau.

Anders als der Neubau läuft der Ankauf nach Plan: Allein im Jahr 2018 haben die städtischen Wohnungsunternehmen zusammen 3746 Wohnungen angekauft, zuletzt in Buckow 913 Wohnungen auf einen Schlag. Mit dem Vorkaufsrecht in den Milieuschutzgebieten sind seit 2015 insgesamt 38 Häuser mit 1144 Wohnungen in Landesbesitz gekommen. Bei den angekauften Wohnungen treten schrittweise die Mietenregelungen der städtischen Wohnungsbaugesellschaften in Kraft. 

Für seine neuen Ankaufspläne erntet der Regierende Bürgermeister von seinen Koalitionspartnern Linke und Grüne einmütige Zustimmung. Die Linke unterstützt darüber hinaus auch das Volksbegehren zur Enteignung. Auch die Grünen wollen Enteignungen nicht ausschließen: „Im Grundgesetz steht: Eigentum verpflichtet“, erklärt deren Fraktionschefin Antje Kapek. „Deshalb sollte auch der Senat aus meiner Sicht überlegen, ob man in besonders krassen Fällen nicht bis zum Äußersten geht.“ 

Die Oppositionsparteien stellen sich dem vehement entgegen. Die FDP kritisiert die Rückkaufpläne als Zweckentfremdung von Steuergeldern und „finanzpolitisches Harakiri“, so deren Fraktionsvorsitzender Sebastian Czaja. Die CDU spricht sich nicht grundsätzlich gegen Ankäufe aus, setzt aber vor allem auf Neubau: „Statt über Enteignungen zu diskutieren, hätte der Senat mit der Deutsche Wohnen darüber sprechen können, wie man zu stabilen Mieten kommen kann“, sagte CDU-Baupolitiker Gräff im Tagesspiegel. Das ist blauäugig. Die Deutsche Wohnen hat mit ihrer bisherigen Praxis mehr als deutlich gemacht, dass stabile Mieten gerade nicht in ihrem Interesse liegen.

„Enteignung“ ist ein Reizwort, zu dem sich auch Institutionen zu Wort melden, die sich sonst wenig um den Wohnungsmarkt kümmern. „Enteignung ist tabu!“ sagt Markus Voigt, Präsident des Vereins Berliner Kaufleute und Industrieller. „Wer mit dem Begriff ,Enteignung’ kokettiert oder ihn gar positiv belegt, sägt an dem Ast, auf dem wir alle sitzen.“ Er zieht Vergleiche zu den Zuständen in Venezuela und der DDR und meint: „Allein das leichtfertige Gerede von Enteignung ist ein fatales Signal an jeden potenziellen Investor. Wer investiert schon in Wohnraum, wo Enteignung droht?“ 

Empörung bei der Wirtschaft

„Die jüngsten Forderungen nach einer Enteignung von privaten Wohnungsbauunternehmen setzen der ohnehin schon ideologisch völlig überhitzten Debatte die Krone auf“, sagt Jan Eder, Hauptgeschäftsführer der Industrie- und Handelskammer Berlin. „Sinnvoll wäre es, die Ressourcen wieder auf das zu lenken, was die Berliner wirklich brauchen: den Bau neuer Wohnungen.“ 

Ins gleiche Horn stößt auch Maren Kern vom Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU), in dem sowohl die städtischen Gesellschaften als auch die Deutsche Wohnen Mitglied sind. „Populismus trifft Wohnungsmarkt“, kommentiert sie. Ein Erfolg des Volksbegehrens „Deutsche Wohnen und Co enteignen“ wäre für sie ein „Dammbruch“ und „Symbolpolitik, die am Kern des Problems nichts ändert: dass in Berlin zu wenig Wohnungen gebaut werden“.

Doch mit dieser undifferenzierten Einschätzung muss sie sich selbst den Vorwurf des Populismus gefallen lassen. Das immer wieder geforderte „Bauen, bauen, bauen!“ kann das Problem nicht allein lösen. Benötigt werden bezahlbare Mietwohnungen, gebaut werden aber nach wie vor hauptsächlich Eigentumswohnanlagen und hochpreisige Mietwohnungen. Die Wohnungsbauförderung, die für einen Teil der neuen Wohnungen eine Einstiegsmiete von 6,50 bis 8,00 Euro sicherstellt, wird fast ausschließlich von den städtischen Wohnungsbaugesellschaften genutzt. Die Preisbindung endet zudem nach 30 Jahren.

Der Ankauf schafft zwar keinen neuen Wohnraum, sichert aber die Wohnungen auf Dauer dem Zugriff der öffentlichen Hand. Wenn der Senat konsequent ist, können die Mieten hier dauerhaft niedrig gehalten werden. Je größer der städtische Anteil am Berliner Wohnungsmarkt ist, desto stärker ist auch sein dämpfender Einfluss auf den Mietspiegel. Damit profitieren alle Berliner Mieter von den Ankäufen, nicht nur diejenigen, die in den angekauften Wohnungen leben. Statt „Bauen, bauen, bauen!“ muss die Parole also heißen: „Bauen, kaufen, schützen!“

Mieterverein: Volksbegehren unterstützen

Der Berliner Mieterverein (BMV) wird das Volksbegehren „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ unterstützen. „In den letzten Jahren ist die Marktmacht der Grundstückseigentümer und Vermieter in Berlin massiv angestiegen und führt zu erheblichen Beeinträchtigungen in den Lebensbedingungen der Mieter und Wohnungssuchenden“, erklärt BMV-Geschäftsführer Reiner Wild. Neben der Ausweitung des Neubaus preiswerter Wohnungen müsse deshalb das Angebot an gemeinwohlorientiertem Wohnraum dringend erhöht werden. Dies könne auch durch eine Vergesellschaftung, wie sie das Volksbegehren fordert, geschehen. „Die Aktion entfaltet – unabhängig von den verfassungsrechtlichen und praktischen Problemen sowie der Frage, ob die begehrte Vergesellschaftung vom Senat tatsächlich umgesetzt wird – schon jetzt eine enorme Wirkung“, stellt Reiner Wild fest. „Der Senat erwägt Ankäufe in großem Umfang, und die Disziplinierung der Deutschen Wohnen und anderer Fondsgesellschaften und Großkonzerne steht aktuell an.“ Der Berliner Mieterverein (BMV) bittet deshalb seine Mitglieder, das Volksbegehren mit ihrer Unterschrift zu unterstützen.

Jens Sethmann

Enteignung und Vergesellschaftung: Das sagt das Grundgesetz

Die Enteignung nach Artikel 14 gilt als das letzte Mittel, durch das die öffentliche Hand in den Besitz von privatem Eigentum kommen kann. Sie ist nicht das Folterinstrument eines Unrechtsregimes, sondern ein im Grundgesetz verankertes Recht des Staates. Artikel 14 garantiert das Eigentum, ermöglicht aber auch Enteignungen „zum Wohle der Allgemeinheit“. Das geht nur mit einem Gesetz. Darin muss der Staat erklären, warum er sich gezwungen sieht, ausgerechnet die betreffenden Grundstücke zu enteignen, und er muss die Höhe der Entschädigung regeln. 

Auf dieser Grundlage wurden auch bislang schon Grundstücke enteignet, wenn mit den Eigentümern keine gütliche Einigung über einen Ankauf oder Grundstückstausch erzielt werden konnte – etwa für den Bau einer Straße oder für den Braunkohletagebau. Die meisten Eigentümer nehmen aber den zuvor angebotenen Kaufpreis an, denn die Entschädigung bei einer Enteignung ist in der Regel niedriger. 

Nach Artikel 15 des Grundgesetzes können aber auch Grund und Boden, Naturschätze und Produktionsmittel „zum Zwecke der Vergesellschaftung“ in Gemeineigentum überführt werden. Für das Ziel einer sozialen Wohnraumversorgung, das nicht zwangsläufig an konkrete Grundstücke gebunden ist, kommt diese Art der Enteignung in Betracht. Allerdings ist dieser Artikel bisher noch nie angewandt worden. „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ will diese Möglichkeit nun erstmals ergreifen. 

Dass dies grundsätzlich möglich ist, bestätigt auch der Wissenschaftliche Dienst des Bundestages, den die Grünen-Abgeordnete Canan Bayram um eine Stellungnahme gebeten hat. Berlin müsste dazu nur ein Vergesellschaftungsgesetz beschließen. Die Wohnungen dürften nicht in die als GmbH beziehungsweise AG organisierten landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften eingegliedert werden, sondern dürften nur gemeinwirtschaftlich zur Kostendeckung verwaltet werden. Eine Entschädigung muss gezahlt werden, die Höhe ist aber nicht festgelegt. „Dabei könnte das Land die Wohnungen sogar deutlich unter dem Verkehrswert übernehmen“, erklärt Canan Bayram. Ein Berliner Vergesellschaftungsgesetz wäre „ein Notwehrrecht gegen den Bundesgesetzgeber, der die Mieter ungeschützt dem unkontrollierbaren Markt und damit den Spekulanten überlässt“, so die Friedrichshainer Abgeordnete.

js

Die teuren Fehler der Vergangenheit

Der Verkauf der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft GSW mit damals 65.000 Wohnungen an die Fondsgesellschaften Whitehall und Cerberus durch den rot-roten Senat im Jahr 2004 gilt als der Sündenfall der Privatisierungspolitik. Der Ausverkauf begann jedoch schon viel früher. Im Jahr 1998 hat der CDU-SPD-Senat bereits die Wohnungsbaugesellschaft Gehag mit rund 35.000 Wohnungen verkauft. Im Jahr 2000 warnte der Deutsche Mieterbund wegen der geringen Neubauzahlen vor kommenden Engpässen, und das MieterMagazin titelte im März 2000: „Die Neue Wohnungsnot ist programmiert.“ Die 405 Millionen Euro, die der damalige Finanzsenator Sarrazin für die GSW eingenommen hat, waren zudem zweifellos viel zu wenig. Selbst wenn man die mit übernommenen Unternehmensschulden in Höhe von rund 1,56 Milliarden Euro einrechnet, lag der Preis pro Quadratmeter Wohnfläche unter 500 Euro. Laut IBB-Wohnungsmarktbericht betrug der mittlere Kaufpreis für eine Eigentumswohnung damals 1100 Euro pro Quadratmeter. Heute werden dafür schon 3800 Euro verlangt.

Von 450.000 städtischen Wohnungen im Jahr 1997 waren im Jahr 2010 nur mehr gut die Hälfte übrig (siehe Grafik rechts). Berlin hatte sich mit den Wohnungsverkäufen seiner Handlungsmöglichkeiten beraubt und stand dem kommenden Mietenwahnsinn mit leeren Händen gegenüber. 

js

Hartmut Lindenberg
09.07.2019