Mietspiegel im Prozess
- Der Berliner Mietspiegel 2017 ist (zumindest) als einfacher Mietspiegel i.S.d. § 558 c BGB anwendbar.
AG Neukölln vom 16.8.2017 – 17 C 224/16 – - Das Risiko, dass durch spätere Veröffentlichung eines Mietspiegels neue Erkenntnisse zur materiellen Begründetheit der Klage gewonnen werden, tragen die Prozessparteien.
LG Berlin vom 11.9.2017 – 64 S 88/17 – - Der Berliner Mietspiegel 2017 ist als Schätzungsgrundlage geeignet, um die ortsübliche Höhe der Miete im Rahmen eines Mieterhöhungsverfahrens zu bestimmen; ein Sachverständigengutachten ist nicht einzuholen.
LG Berlin vom 14.2.2018 – 64 S 74/17 - Der Berliner Mietspiegel 2017 ist als qualifizierter Mietspiegel nach § 558 d BGB der Feststellung der Höhe der ortsüblichen (Einzel-)Vergleichsmiete zugrunde zu legen.
LG Berlin vom 25.4.2018 – 65 S 238/17
AG Mitte vom 7.3.2018 – 9 C 324/17 - Die Kammer schließt sich der Einschätzung an, dass der Berliner Mietspiegel 2017 im Sinne des § 558 c Abs. 1 BGB ordnungsgemäß erstellt worden ist, dass er eine nach Maßgabe des § 287 ZPO taugliche Grundlage für die gerichtliche Schätzung darstellt und dass die so gewonnenen Werte eine gerichtliche Entscheidung des Einzelfalls mindestens so überzeugend begründen können, wie dies von den Kritikern des Mietspiegels anderen Erkenntnisquellen zugeschrieben wird, insbesondere dem Mittel des Sachverständigengutachtens (das aber regelmäßig auf deutlich kleinerer Datengrundlage erstellt wird).
LG Berlin vom 13.8.2018 – 66 S 18/18 – - Die Gerichte sind im Zustimmungsprozess nicht befugt, zu Lasten desjenigen, der sich auf die gesetzliche Beweiserleichterung des § 558 d Abs. 3 BGB beruft, von den sich aus dem Mietspiegel ergebenden Werten – auf Grundlage eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens – abzuweichen, solange nicht die von einer Partei behauptete Qualifizierung des Mietspiegels im Rahmen einer Beweiserhebung mit negativem Beweisergebnis geklärt oder – bei unstreitiger, bewiesener oder als wahr unterstellter Qualifizierung des Mietspiegels – der Beweis des Gegenteils geführt ist, dass die im Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete der gesetzlichen Vermutung des § 558 d Abs. 3 BGB zuwider nicht zutreffend wiedergeben. Das Berufungsgericht darf die ortsübliche Vergleichsmiete auch dann auf Grundlage eines Mietspiegels bestimmen, wenn das erstinstanzliche Gericht sie im ersten Rechtszug auf Grundlage eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens ermittelt hat.
LG Berlin vom 11.4.2019 – 67 S 21/19 –
Stichtagszuschlag
- Liegen zwischen dem Stichtag des auf das Mieterhöhungsverlangen anzuwendenden Mietspiegels und dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens 18 Monate und ist es zwischen dem Stichtag des anzuwendenden Mietspiegels und des darauf folgenden Mietspiegels zu einer „ungewöhnlichen Mietpreisentwicklung“ gekommen, ist ein Stichtagszuschlag zu den Werten des anzuwendenden Mietspiegels vorzunehmen.
AG Wedding vom 10.8.2017– 2 C 200/16 – - Das Gericht hat zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete von zwei Mietspiegeln den zeitlich näher beim Mietvertragsschluss liegenden heranzuziehen, auch wenn dieser erst nach Vertragsschluss veröffentlicht wurde. Eine Interpolation zur genaueren Bestimmung ist bei einem Abstand von nur zwei Monaten zumindest dann nicht erforderlich, wenn die Daten der beiden Mietspiegel im konkreten Feld so wenig voneinander abweichen, dass das Ergebnis der Anwendung des neueren Mietspiegels noch innerhalb des Spannenwerts des alten Mietspiegels liegt.
AG Neukölln vom 16.8.2017 – 17 C 224/16 – - Der Anstieg der ortsüblichen Vergleichsmiete ist für die Erhebung eines Stichtagszuschlags nicht hinreichend signifikant, wenn er sich auf lediglich monatlich 0,236 Prozent und jährlich auf 2,83 Prozent beläuft.
LG Berlin vom 7.12.2017 – 67 S 218/17 - Bei der Berechnung der ortsüblichen Miete kommt ein „Stichtagszuschlag“ auf die im Berliner Mietspiegel 2017 ausgewiesenen Werte jedenfalls solange nicht in Betracht, wie über die Entwicklung der Mieten nach dem für den bis 2017 maßgeblichen Stichtag keine gesicherten Erkenntnisse vorliegen.
AG Neukölln vom 14.12.2017 – 3 C 157/17 – - Ein Stichtagszuschlag ist nicht vorzunehmen (hier: Vorliegend hat die Klägerin schon nicht dargelegt, dass nach dem Inkrafttreten des Berliner Mietspiegels 2017 (Stichtag: 1.9. 2016) eine signifikante nachträgliche Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmiete eingetreten ist, die die Beurteilung rechtfertigt, der Mietspiegel 2017 bilde die höchstzulässige Miete nicht mehr hinreichend ab. Ein Vergleich mit dem Mietspiegel 2015 ist zur Darlegung einer nachträglichen Steigerung nach dem 1. September 2016 nicht ausreichend. Vielmehr hätte die Klägerin zur Preisentwicklung nach dem Stichtag vortragen müssen.).
AG Tempelhof-Kreuzberg vom 9.5.2018 – 5 C 348/17 – - Zur Berechnung des Stichtagszuschlages
LG Berlin vom 20.6.2018 – 64 S 199/17
Mietpreisbremse
- Im Rückforderungsverfahren nach §§ 556 d, 556 g BGB kann der Berliner Mietspiegel 2017 Anwendung finden.
AG Tempelhof-Kreuzberg vom 17.1.2018 – 5 C 234/17 –
„Lage“ i.S.d. § 558 Abs. 2 BGB
- Die Anforderungen an die Qualität von Deckenverkleidungen und Bodenbelag sind für Wohnungen in einfacher Wohnlage nicht herabzusetzen; vielmehr findet die Wohnlage nur im Rahmen der Einordnung in das Mietspiegelfeld Berücksichtigung.
AG Wedding vom 18.12.2018 – 7 C 69/18 –
„Beschaffenheit“ i.S.d. § 558 Abs. 2 BGB
- Für die Annahme eines „wesentlichen Bauaufwandes“ nach Ziffer 6.4 des Berliner Mietspiegels 2017 reicht die Aufwendung eines Drittels der Kosten eines Neubaus nicht aus.
AG Köpenick vom 16.6.2017 – 2 C 85/17 – - Die Zusammenlegung von zwei Altbauwohnungen führt bei der daraus entstandenen Wohnung nicht zu einer veränderten Bezugsfertigkeit im Sinne des Berliner Mietspiegels 2017.
LG Berlin vom 23.2.2018 – 63 S 230/17
Mieterinvestition
Baut ein Mieter auf eigene Kosten eine Sammelheizung in seine Wohnung ein und verpflichtet sich, auch die Instandhaltung der Heizung zu übernehmen, ist im Rahmen späterer Mieterhöhungsverlangen ein Abschlag wegen des Fehlens einer Sammelheizung auch dann vorzunehmen, wenn zwischen Vermieter und Mieter vereinbart wurde, dass die Heizung in das Eigentum des Vermieters übergeht.
AG Wedding vom 10.8.2017 – 2 C 200/16 –
Merkmalgruppe 1: Bad/WC
- Eine bloß über den Lichtschalter gesteuerte Entlüftung des Bades ist nicht „modern“ im Sinne der Spanneneinordnung zum Berliner Mietspiegel 2017.
AG Mitte vom 7.3.2018 – 9 C 324/17 – - Der nach dem Berliner Mietspiegel 2017 vorzunehmende Abschlag von 1,34 Euro pro Quadratmeter für die Ausstattung mit einer Ofenheizung hindert nicht die Berücksichtigung der negativen Wohnwertmerkmale „Bad oder WC nicht beheizbar oder Holz-/Kohleheizung oder Elektroheizstrahler“ und „Keine ausreichende Warmwasserversorgung“ in den Merkmalgruppen 1 und 2.
AG Tempelhof-Kreuzberg vom 16.8.2018 – 14 C 418/17 – - Ein Bad mit WC verfügt über keine Entlüftung, wenn sich das vorhandene Fenster nur mit erheblichem Aufwand und nicht gefahrlos öffnen und schließen lässt.
AG Tempelhof-Kreuzberg vom 23.5.2018 – 3 C 181/17 –
LG Berlin vom 10.9.2018 – 66 S 109/18 –
Merkmalgruppe 2: Küche
- Bezüglich des Merkmals der Gruppe 2 „keine Spüle“ obliegt nach einer entsprechenden Behauptung des Mieters im Regelfall dem Vermieter substanziierter Vortrag, aus dem sich die Überlassung einer Spüle ergibt. Das Vorbringen, man verfüge nicht über Unterlagen, die das Fehlen einer Spüle bestätigen, stellt demgegenüber ein unzulässiges Bestreiten mit Nichtwissen dar (§ 138 Abs. 4 ZPO).
LG Berlin vom 20.2.2019 – 66 S 153/18 –
Merkmalgruppe 3: Wohnung
- Sind in der Wohnung abgezogene Dielen verlegt, reicht das nicht für das Vorliegen des Wohnwertmerkmals „hochwertiges Parkett, Natur-/Kunststein, Fliesen oder gleichwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume“. Nach dem für die Einordnung maßgeblichen Gesamteindruck sind abgezogene – und in Berliner Altbauwohnungen typische – Dielen bereits qualitativ weder mit den im Mietspiegel ausdrücklich genannten Bodenbelägen noch mit einem modernen PVC-Boden gleichzusetzen, da sie in Bezug auf die entscheidenden Kriterien der Qualität, Ästhetik und Haltbarkeit nicht mit diesen vergleichbar sind.
LG Berlin vom 7.12.2017 – 67 S 218/17
AG Wedding vom 31.8.2018 – 16 C 192/18 –
a.A. AG Wedding vom 18.12.2018 – 7 C 69/18 – - Historisches Fischgrät-Echtholzparkett in einer Altbauwohnung der Baualtersklasse „bis 1918“ ist aufgrund seiner besonderen Langlebigkeit und hohen Strapazierfähigkeit – unabhängig von seinem aktuellen Zustand – ein „hochwertiges Parkett“ im Sinne des Berliner Mietspiegels.
AG Charlottenburg vom 7.12.2017 – 211 C 236/16 – - Eine Nische innerhalb der Wohnung mit einer Größe von 0,52 x 0,73 Meter ist ein Abstellraum und damit ein wohnwerterhöhendes Merkmal der Merkmalgruppe 3.
AG Schöneberg vom 9.3.2018 – 17 C 188/17 – - Bereits ein Durchgangszimmer reicht für die Annahme eines „schlechten Schnitts“ der Wohnung.
AG Tempelhof-Kreuzberg vom 7.5.2018 – 7 C 369/17 – - Kann die Küche nur betreten werden, wenn das Schlafzimmer durchquert wird, liegt ein „schlechter Schnitt“ der Wohnung vor.
AG Wedding vom 31.8.2018 – 16 C 192/18 – - Hochwertig im Sinne der Orientierungshilfe sind Wand- und Bodenfliesen anzusehen, wenn die Fliesen nicht alle einheitlich sind (etwa in weiß), sondern durch Akzente und Verzierungen (in Gestalt farbiger Bordüren oder Mosaikkacheln) aufgewertet sind. Zudem zählen dazu Natursteine wie Marmor, Schiefer oder Granit.
LG Berlin vom 21.9.2018 – 65 S 127/18 – - Alte Stuckverzierungen, die nur noch teilweise unter Farb-und Lackschichten erkennbar, zum großen Teil aber nur noch zu erahnen sind, befinden sich nicht in gutem Zustand.
AG Wedding vom 18.12.2018 – 7 C 69/18 – - In die Decke eingelassene Deckenspots können grundsätzlich das Merkmal „Aufwendige Deckenverkleidung“ erfüllen; für die Annahme des entsprechenden Positivmerkmals müssen sie aber in der Mehrzahl der Wohnräume vorhanden sein.
AG Wedding vom 18.12.2018 – 7 C 69/18 –
Merkmalgruppe 4: Gebäude
- Es fehlt am Merkmal „Fahrradstellplätze mit Anschließmöglichkeit außerhalb des Gebäudes auf dem Grundstück“, wenn der Fahrradständer das Anschließen des Rades am Rahmen nicht ohne Weiteres ermöglicht (hier: Die an die Wand geschraubten Einschubständer mögen eine Stellmöglichkeit bieten – so das Risiko eines verzogenen Reifens in Kauf genommen wird –, nicht jedoch eine ausreichende Anschließmöglichkeit. Von einer solchen ist nur dann auszugehen, wenn ein Anschließen am Fahrradrahmen möglich ist. Anderenfalls ist ein ausreichender Diebstahlschutz nicht gegeben. Räder können leicht gelöst werden, ein Diebstahl des „Restfahrrades“ ist häufig zu beobachten. Bei den vorliegenden Fahrradständern zum Einschub kann aber nur unter Verwendung von Mühen und Spiralschlössern oder ähnlichem ein Anschließen am Fahrradrahmen ermöglicht werden, was nicht zumutbar ist.).
AG Schöneberg vom 28.2.2018 – 14 C 139/17
LG Berlin vom 12.9.2018 – 67 S 152/18 - Ein Fahrradabstellraum mit der Grundfläche von 4 x 2,3 Meter ist für 20 Mietparteien zu klein und stellt deshalb kein wohnwerterhöhendes Merkmal dar.
AG Mitte vom 7.3.2018 – 9 C 324/17 - Stuck im Deckenbereich und ein an der Decke angebrachter Leuchter qualifizieren den Eingangsbereich eines Altbaus nicht als „repräsentativ“.
AG Tempelhof-Kreuzberg vom 11.4.2018 – 3 C 213/17 – - Eine Gasetagenheizung aus dem Jahr 1968 begründet die Annahme eines Negativmerkmals.
AG Tempelhof-Kreuzberg vom 18.4.2018 – 19 C 339/17 – - Allein ein neuer Farbanstrich des Gebäudes löst keinen überdurchschnittlich guten Instandhaltungszustand aus.
AG Tempelhof-Kreuzberg vom 18.4.2018 – 19 C 339/17 – - Das negative Merkmal „Heizanlage mit ungünstigem Wirkungsgrad (Einbau/Installation vor 1988)“ ist nicht nur auf Zentralheizungen, sondern auch auf Gasetagenheizungen anzuwenden.
AG Tempelhof-Kreuzberg vom 7.5.2018 – 7 C 369/17 – - Ist im Mietvertrag vereinbart, dass die Wohnung ohne dazu gehörenden Kellerraum vermietet wird, liegt ein wohnwertminderndes Merkmal vor, auch wenn der Mieter tatsächlich einen Keller nutzen kann.
AG Tempelhof-Kreuzberg vom 15.5.2018 – 21 C 117/17 – - Ein Energieverbrauchskennwert von genau 120 kWh/(m²a) ist nicht wohnwerterhöhend.
AG Tempelhof-Kreuzberg vom 15.5.2018 – 21 C 117/17 – - Ein Fahrradabstellplatz außerhalb des Gebäudes erfordert, um als wohnwerterhöhendes Merkmal im Sinne der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel anerkannt zu werden, vergleichbare Eigenschaften hinsichtlich Örtlichkeit, Erreichbarkeit, Dimensionierung und Sicherheit wie ein Abstellplatz innerhalb des Gebäudes; einfache Fahrradständer zur Aufnahme der Vorderräder in zwei sich jeweils abwechselnden Höhen erfüllen diese Voraussetzungen nicht.
LG Berlin vom 5.7.2018 – 66 S 35/18 – - Jedenfalls bei einem Verhältnis von 1 : 2 (Wohnungen : Fahrradabstellplätzen) außerhalb des Gebäudes liegt ein wohnwerterhöhendes Merkmal vor.
AG Schöneberg vom 24.9.2018 – 5 C 53/18 – - Im Treppenhaus installierte Rauchmelder sind nicht wohnwerterhöhend.
AG Wedding vom 18.12.2018 – 7 C 69/18 – - Treppenhaus und Eingangsbereich befinden sich dann in überwiegend schlechtem Zustand, wenn der Gesamteindruck eine Renovierungsbedürftigkeit dieser Bereiche nahelegt; ein besonders schlechter Zustand ist dagegen nicht erforderlich.
AG Wedding vom 18.12.2018 – 7 C 69/18 –
Merkmalgruppe 5: Wohnumfeld
- Eine besonders hohe Verkehrslärmbelastung ist nicht anzunehmen, wenn eine Wohnung vollständig zum Innenhof hin liegt; dies gilt auch dann, wenn das Straßenverzeichnis zum Berliner Mietspiegel die Adresse als besonders verkehrslärmbelastet ausweist. Gleichzeitig ist auch eine „besonders ruhige Innenlage“ in diesem Fall nicht gegeben.
AG Mitte vom 1.6.2017 – 122 C 182/16 – - Auch wenn der Verkehrslärm unstreitig in der Wohnung nicht zu hören ist, kann das negative Merkmal der „besonders lärmbelasteten Lage“ gegeben sein. Es reicht aus, wenn die hohe Verkehrslärmlast auf dem Grundstück beziehungsweise unmittelbar vor diesem wahrnehmbar ist.
AG Charlottenburg vom 7.12.2017 – 210 C 286/17 - Das negative Merkmal einer „besonders lärmbelasteten Lage“ liegt nicht vor, wenn die strategische Lärmkarte lediglich für eine fensterlose Fassade des Gebäudes eine als erheblich einzustufende Lärmbelastung aufweist.
LG Berlin vom 13.7.2018 – 63 S 175/18 – - Für das Negativmerkmal „Lage in stark vernachlässigter Umgebung in einfacher Wohnlage“ reicht es aus, dass die Wohnung in einem von der Polizei ausgewiesenen Gefahrengebiet (kriminalitätsbelastete Orte) liegt.
AG Tempelhof-Kreuzberg vom 16.8.2018 – 14 C 418/17 – - Das Wohnwertmerkmal „vom Vermieter zur Verfügung gestelltes Pkw-Parkplatzangebot in der Nähe“ liegt nicht vor, wenn Parkplätze jedermann, allen Benutzern der Straße, der öffentlichen Einrichtungen und Mietern anderer Häuser zur Verfügung stehen und der Mieter nur nach Verfügbarkeit einen Parkplatz findet.
AG Lichtenberg vom 27.8.2018 – 13 C 25/18 - Im Rahmen des Berliner Mietspiegels 2017 ist ein vom Vermieter zur Verfügung gestelltes Parkplatzangebot auch im Falle seiner Entgeltlichkeit wohnwerterhöhend zu berücksichtigen. Das setzt allerdings eine tatsächliche Nutzungsmöglichkeit durch den Mieter voraus. Von einer solchen ist nur auszugehen, wenn der Mieter zum Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens tatsächlich einen vom Vermieter angebotenen Parkplatz angemietet oder der Vermieter ihm zuvor erfolglos die Anmietung eines Parkplatzes angeboten hat.
LG Berlin vom 16.10.2018 – 67 S 150/18 –
AG Lichtenberg vom 4.7.2018 – 16 C 273/17 –
AG Neukölln vom 4.4.2018 – 13 C 450/17 –
AG Schöneberg vom 9.3.2018 – 17 C 188/17 – - Beim Merkmal der Gruppe 5 „vom Vermieter zur Verfügung gestelltes Pkw-Parkplatzangebot“ erfüllt eine Parkmöglichkeit das Merkmal nicht, sofern sie nur gegen ein gesondert zu vereinbarendes Entgelt angeboten wird.
LG Berlin vom 20.2.2019 – 17 C 188/17 –
AG Tempelhof-Kreuzberg vom 21.11.2018 – 2 C 74/18 –
AG Wedding vom 21.3.2018 – 6 a C 8/18
AG Wedding vom 30.11.2017 – 13 C 227/17
Merkmalgruppe 5: Wohnumfeld „City-Lage“
- Keine bevorzugte Citylage: Wilmersdorfer Straße 66
AG Charlottenburg vom 23.11.2017 – 226 C 157/17 – - Die Joachim-Friedrich-Straße in 10711 Berlin erfüllt das Merkmal der „bevorzugten Citylage“. Es ist auch gegeben, wenn die dafür charakterisierenden Einrichtungen ohne Weiteres mit dem Fahrrad oder über nur sehr wenige Stationen mit den öffentlichen Verkehrsmitteln erreicht werden können.
AG Charlottenburg vom 7.12.2017 – 210 C 286/17 - Auch Kurfürstendamm-Lagen zwischen Olivaer Platz und Adenauerplatz liegen „mittendrinn“ in der „bevorzugten Citylage“.
AG Charlottenburg vom 7.12.2017 – 211 C 236/16 – - Der Lehniner Platz und die Markgraf-Albrecht-Straße sind nicht als bevorzugte Citylage einzustufen.
AG Charlottenburg vom 22.12.2017 – 233 C 389/17 - Bei der Frankfurter Allee handelt es sich nicht um eine „bevorzugte Citylage“.
AG Tempelhof-Kreuzberg vom 8.2.2018 – 14 C 317/17 – - Die Metzer Straße in 10405 Berlin liegt nicht in bevorzugter City-Lage.
AG Mitte vom 7.3.2018 – 9 C 324/17 - Die Fürbringerstraße in Kreuzberg befindet sich nicht in „bevorzugter Citylage“.
AG Tempelhof-Kreuzberg vom 11.4.2018 – 3 C 213/17 – - Der Ludwigkirchplatz liegt in bevorzugter Citylage.
LG Berlin vom 20.6.2018 – 64 S 199/17 - Der westliche Teil des Kurfürstendamms verliert mit seinen Seitenstraßen ab dem Bereich Adenauerplatz/Lewishamstraße/Brandenburgische Straße seine Eigenschaft als „bevorzugte Citylage“.
LG Berlin vom 12.7.2018 – 64 S 12/18 – - Die Guineastraße in Wedding befindet sich nicht in „bevorzugter Citylage“.
AG Wedding vom 31.8.2018 – 16 C 192/18 –
Bitte beachten Sie: Die Rechtsprechung zum Mietrecht ist ständig im Fluss. Die hier publizierten gerichtlichen Entscheidungen geben den Stand zum Zeitpunkt ihrer Verkündung (siehe jeweiliges Datum vor dem Aktenzeichen) wieder. Informieren Sie sich deshalb über eventuelle Änderungen in der Rechtsprechung. Dabei ist Ihnen der Berliner Mieterverein gerne behilflich.
28.05.2019
