Aufholjagd -
In Berlin werden so viele Wohnungen gebaut wie seit zwei Jahrzehnten nicht mehr

Berlin braucht schnell mehr Wohnraum, vor allem bezahlbare Mietwohnungen. Die lassen sich nicht kurzerhand aus dem Boden stampfen. Auch wenn Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher oft als „Bauverhinderungssenatorin“ geschmäht wird: In der Stadt werden mittlerweile so viele Wohnungen gebaut wie seit 1997 nicht mehr. Und das, obwohl die Rahmenbedingungen im Moment nur durchwachsen sind. Zwar ist Baugeld billig, aber die Bauwirtschaft kann die Auftragsflut kaum bewältigen, und es mangelt an preiswerten Grundstücken. Diese Neubauzahlen dürfen auch nicht darüber hinwegtäuschen, dass der Neubau den alltäglichen Verlust an bezahlbaren Wohnungen nicht kompensiert.

Als das Amt für Statistik Berlin-Brandenburg meldete, dass sich nach den ersten drei Quartalen des Jahres 2019 eine sinkende Zahl an Baugenehmigungen abzeichnet, war sich die Immobilienwirtschaft gleich einig: Schuld sei der Mietendeckel. Der ist zwar noch gar nicht in Kraft und gilt ohnehin nicht für Neubauten, doch ein Sündenbock war gefunden. Gegen die Wohnungsnot helfe nur „bauen, bauen, bauen“ und durch den Mietendeckel entstehe keine einzige Wohnung – das betonen die Wohnungswirtschaftsverbände immer wieder.

Es hat jedoch niemand behauptet, der Mietendeckel lasse neue Wohnungen entstehen oder sei die Lösung aller Wohnungsmarktprobleme. Die Berliner SPD hat für den Senat die Losung „Bauen, kaufen, deckeln“ ausgegeben. Der Wohnungsbau ist demnach die Hauptaufgabe, um den Wohnraummangel zu beheben. Weil es aber ein paar Jahre braucht, bis neue Wohnungen geplant, gebaut und bezogen werden, werden die Mieten als eine Sofortmaßnahme gedeckelt, um die Mieter vom akuten Druck zu entlasten. Daneben bemüht sich der Senat um den Ankauf von Wohnungsbeständen durch die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften, um den Anteil der Wohnungen zu vergrößern, die in Berlin dauerhaft im Sinne des Gemeinwohls vermietet und bewirtschaftet werden.

Der Neubau wird also nicht vernachlässigt. Im Stadtentwicklungsplan (StEP) Wohnen 2030 nimmt er eine zentrale Rolle ein. Der im Sommer 2019 verabschiedete Plan hat das Ziel, bis 2030 wieder einen ausgeglichenen Wohnungsmarkt zu bekommen.

14 neue Stadtquartiere

Bis dahin braucht Berlin 194.000 zusätzliche Wohnungen, davon 77.000, um den aktuellen Mangel zu beseitigen, und 117.000, um den Bedarf von Zuzüglern zu decken. Im StEP Wohnen sind Flächen ausgewiesen, auf denen 199.000 neue Wohnungen gebaut werden können. Die Hälfte soll von gemeinwohlorientierten Unternehmen gebaut werden, also vor allem von den landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften und den Genossenschaften. 157.000 Wohnungen sind in größeren Projekten geplant, unter anderem in 14 neuen Stadtquartieren – zum Beispiel Gartenfeld, Blankenburger Süden oder der Güterbahnhof Köpenick – und in 32 zu verdichtenden Siedlungen. Dazu gehören vor allem locker bebaute Wohnanlagen aus den 50er bis 70er Jahren wie Friedrichshain-West, Plänterwald, das Heinrich-Heine-Viertel, die Schillerhöhe oder die Gropiusstadt. Die Vorhaben sind danach eingestuft, ob sie kurz-, mittel- oder langfristig realisierbar sind.

Weitere 42.000 Wohnungen sollen kleinteilig entstehen, etwa durch Lückenbebauung, Aufstockung oder Dachgeschossausbau. Für diese Kleinmaßnahmen mit bis zu 50 Wohnungen stützt sich die Planung auf Fortschreibung der bisherigen Zahlen. Das Amt für Statistik Berlin-Brandenburg hat in den vergangenen Jahren jeweils rund 3000 Wohnungen gezählt, die so entstanden sind. Es wird angenommen, dass dieser Zuwachs auch in den kommenden Jahren konstant bleibt.

Im Jahr 2018 sind in Berlin laut Amt für Statistik insgesamt 16.706 neue Wohnungen entstanden. Das sind 1037 Wohnungen beziehungsweise 6,6 Prozent mehr als 2017 und so viele wie zuletzt 1997. Im Neubau wurden 14.463 Wohnungen fertiggestellt, 12,9 Prozent mehr als im Vorjahr. Die übrigen 2243 Wohnungen sind durch Aus- und Umbauten entstanden.

Wichtig ist, wie viel Wohnraum im für einen breiten Nachfragerkreis bezahlbaren Segment entsteht. An Eigentumswohnungen und teuren Mietwohnungen besteht bekanntlich kein Mangel. Die öffentlichen Bauherren, also ganz überwiegend die städtischen Wohnungsunternehmen, haben im Jahr 2018 2735 Wohnungen fertiggestellt. Das ist ungefähr jede sechste Neubauwohnung. 

Die Städtischen sind vom Senat dauerhaft zu einer sozialen Vermietungspraxis verpflichtet. Sie haben bisher auch die allermeisten der geförderten Sozialwohnungen errichtet. Je nach Fördermodell werden diese Wohnungen zu Nettokaltmieten von 6,50 Euro oder 8,20 Euro pro Quadratmeter vermietet. Seit Wiedereinführung der Neubauförderung im Jahr 2014 konnten bis einschließlich 2019 insgesamt 11.728 Wohnungen durch das Land Berlin gefördert werden. Davon sind 2859 Wohnungen bis Ende Oktober 2019 bezugsfertig geworden. Wegen einer Umstellung im Fördersystem wurde im Jahr 2019 die Förderung von nur 1778 Wohnungen bewilligt. Um das selbstgesteckte Pensum zu erfüllen, stellt der Senat in diesem Jahr Fördermittel für 6722 Wohnungen bereit. „Es wird deutlich, dass die Anstrengungen in diesem Jahr nochmals erhöht werden müssen“, sagt Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher (Linke). „Mit dem neuen Förderprogramm haben wir attraktive Rahmenbedingungen geschaffen, insofern bin ich zuversichtlich, dass wir das gesteckte Ziel erreichen werden.“

Wohnungsunternehmen klagen, selbst wenn sie Fördergelder verschmähen, über die Baupolitik des Senats. Großes Aufsehen haben der Beamtenwohnungsverein zu Köpenick (BWV) und die Gemeinnützige Baugenossenschaft Steglitz erregt, als sie im November erklärten, sich wegen des Mietendeckels vom Bauvorhaben auf den Buckower Feldern zurückzuziehen. Die angestrebten 120 Wohnungen wollten sie zunächst zu 30 Prozent mit Eigenkapital finanzieren. Aufgrund der künftigen Mietenbeschränkung könne dieses Geld jedoch nicht aufgebracht werden. 

Die Bebauung der Buckower Felder ist durch diesen Rückzug nun aber keineswegs gefährdet. Zurzeit läuft ein Konzeptverfahren. 700 der insgesamt geplanten 900 Wohnungen wird die landeseigene Wohnungsbaugesellschaft Stadt und Land bauen, für die übrigen Wohnungen sind noch zehn gemeinwohlorientierte Interessenten im Rennen – auch Genossenschaften.

Auch der Wohnungskonzern Deutsche Wohnen hat erklärt, wegen des kommenden Mietendeckels alle geplanten Neubauinvestitionen in Berlin zu überprüfen. Der Neubau gehört allerdings auch nicht zum Kerngeschäft der Deutsche Wohnen. Der börsennotierte Immobiliengigant, dem in Berlin 110.000 Wohnungen gehören, hat hierzulande in den letzten fünf Jahren nicht einmal 100 neue Wohnungen gebaut. 

Problem seit Jahren: der Baustau

An den langwierigen Genehmigungsverfahren der bezirklichen Stadtplanungsämter liegt es nicht allein, dass so wenig Wohnungen gebaut werden. Seit Jahren wächst der sogenannte Baustau. Es werden weit mehr Wohnungen genehmigt als gebaut. Ende 2018 gab es in Berlin 64.000 Wohnungen, deren Bau zwar genehmigt, aber nicht fertiggestellt wurde. Ein Jahr zuvor waren es noch 59.000 Wohnungen. In Berlin ist dieses Missverhältnis im bundesweiten Vergleich am größten. Insgesamt gibt es in Deutschland einen Baustau von 693.000 Wohnungen. Diese Zahl hat sich in den letzten zehn Jahren mehr als verdoppelt. Ganz offensichtlich wird mit baureifen Grundstücken spekuliert. Bauflächen mit einem genehmigten Bauvorhaben sind deutlich wertvoller als reine Brachgrundstücke. Und sie gewinnen bei der jetzigen Marktlage von ganz allein an Wert, ohne dass jemand etwas investieren müsste.

Um diese Spekulation unattraktiv zu machen, hat die Bundesregierung bei der Neuregelung der Grundsteuer die Grundsteuer C eingeführt: Den Städten und Gemeinden wird künftig ermöglicht, für baureife, aber unbebaute Grundstücke einen höheren Hebesatz festzulegen. Damit verteuert man das Horten von Bauland und gibt einen finanziellen Anreiz, Grundstücke tatsächlich zu bebauen. Schnelle Verbesserungen sind aber nicht zu erwarten, denn die neue Grundsteuer wird erst ab 2025 wirksam.

Mit dem gleichen Ziel hat der Berliner Senat im Jahr 2018 die Bauordnung geändert: Baugenehmigungen und Bauvorbescheide sind nur noch zwei statt drei Jahre gültig und verfallen, wenn der Bau nach sechs Jahren nicht fertiggestellt wurde.

Aber auch Kapazitätsengpässe der Bauwirtschaft verhindern einen schnellen Wohnungsbau. Die Betriebe schieben einen Berg angenommener Aufträge vor sich her: Nach Angaben des Statistischen Bundesamts warten aktuell Wohnungsbau-Aufträge im Wert von rund 9,1 Milliarden Euro auf ihre Ausführung. Den Bauunternehmen fehlt vor allem Personal. Während die Zahl der Beschäftigten im Wohnungsbau von 2008 bis 2018 um lediglich 25 Prozent gestiegen ist, haben sich die Aufträge in diesem Zeitraum nahezu verdreifacht. Die Preise für Bauleistungen beim Wohnungsneubau erhöhten sich währenddessen um 24,3 Prozent, fast doppelt so stark wie der Verbraucherpreisindex.

Das 2018 von der Bundesregierung auf Betreiben der CSU eingeführte Baukindergeld ist in Berlin so gut wie wirkungslos. Für den Bau oder den Kauf einer Wohnimmobilie erhalten Familien zehn Jahre lang einen jährlichen Zuschuss von 1200 Euro pro Kind. Bis Ende November 2019 haben bundesweit 172.000 Familien Baukindergeld in Höhe von 3,6 Milliarden Euro beantragt. In Berlin waren es nur 2590 Anträge. Mehr als drei Viertel der Anträge wurden für den Kauf einer Wohnimmobilie gestellt. Das Baukindergeld ist also vor allem ein Kaufkindergeld und heizt in Großstädten den Handel mit Eigentumswohnungen und die Umwandlung von Mietwohnungen an. Insofern ist es für Berlins Mieter keine so schlechte Nachricht, dass das Baukindergeld hier floppt und Ende 2020 ausläuft. Allerdings wären die Milliarden besser in die Förderung bezahlbarer Neubauwohnungen geflossen.

Jens Sethmann

Vorbild Hamburg?

Wer das Berliner Neubautempo kritisiert, verweist oft auf Hamburg, wo es angeblich schneller klappt. Einer genaueren Betrachtung hält diese These allerdings nicht stand, auch wenn der neue Hamburger Mietspiegel erfreulich klingt: Der durchschnittliche Anstieg der Mieten innerhalb von zwei Jahren fiel mit 2,6 Prozent nur halb so hoch aus wie in Berlin. Allerdings auf deutlich höherem Niveau: In Hamburg liegt die Mietspiegelmiete im Durchschnitt bei 8,66 Euro pro Quadratmeter, in Berlin bei 6,72 Euro. 

Der rot-grüne Senat der Hansestadt führt den verlangsamten Mietenanstieg vor allem auf seine Anstrengungen im Wohnungsbau zurück. Seit 2011 haben die dortigen Baubehörden jährlich 6000 Wohnungen genehmigt, davon 2000 gefördert. 2016 wurde das Jahresziel auf 10.000 hochgeschraubt, davon sollen 3000 als Sozialwohnungen entstehen. Diese Zahlen wurden auch erreicht. Allerdings gehen auch in Hamburg die Baugenehmigungszahlen seit 2018 zurück. 

Im Vergleich zu Berlin ist Hamburg beim Neubau allerdings nicht mehr so überragend. Die Baugenehmigungszahlen liegen in beiden Städten im Verhältnis zur Einwohnerzahl seit 2014 gleichauf. Auch bei den Fertigstellungen reicht Berlin seit 2016 fast an das Hamburger Niveau heran.

„Das bisherige Vorgehen des Senats konnte offenbar dazu führen, dass der Mietenanstieg sich verlangsamt hat“, sagt Siegmund Chychla, Vorsitzender des Mietervereins zu Hamburg. „Trotzdem gibt es keinen Grund zur Entwarnung: Der Anstieg der Mieten führt dazu, dass Haushalte mit niedrigem und mittlerem Einkommen nach wie vor große Probleme auf dem Wohnungsmarkt haben“, so Chychla. Das Neubauprogramm des Senats führe nicht zu mehr bezahlbaren Wohnungen. Teilweise wird sogar bezahlbarer Wohnraum abgerissen, um dafür teureren Wohnraum zu errichten. Der Hamburger Mieterverein fordert unter anderem, die Zahl der neu zu bauenden Sozialwohnungen zu verdoppeln. Die bisherigen 3000 geförderten Neubauwohnungen pro Jahr können das Schrumpfen des Sozialwohnungsbestandes nicht ausgleichen. 

js

In Serie und in die Höhe

Auf der Suche nach schnellen und kostengünstigen Baumethoden wurde das Prinzip Plattenbau neu entdeckt. Als erster neuer Typenbau der landeseigenen Stadt und Land entstand in der Schkeuditzer Straße in Hellersdorf ein sechsgeschossiges Haus mit 165 Wohnungen. Das neu entwickelte Systemhaus besteht aus standardisierten Modulen, die auf der Baustelle einfach zusammengesetzt werden. Die Stadt und Land versichert, dass es keinen Qualitätsunterschied gegenüber Wohnungen in konventionell gebauten Mehrfamilienhäusern gibt. Die Wohnungen haben offene Küchen, Fußbodenheizung, Balkone oder Terrassen und einen Aufzug. Die Wohnungsgrößen variieren zwischen einem und fünf Zimmern. Damit soll die Gleichförmigkeit, die dem alten Plattenbau nachgesagt wird, vermieden werden. Die Hälfte der Wohnungen ist öffentlich gefördert und wird zu Anfangsmieten von 6,50 Euro pro Quadratmeter vermietet. „Wir prüfen aktuell auf drei weiteren Grundstücken im Bezirk Marzahn-Hellersdorf Wohnungsneubau nach dem Konzept des Typenhauses“, erklärt Stadt-und-Land-Sprecherin Anja Libramm. 

Dass man in Serie schnell und günstig bauen kann, hat Berlin mit den Modularen Unterkünften für Flüchtlinge (MUF) vorgemacht. An zehn Standorten wurden ab 2016 dauerhafte Gebäude für je 450 Geflüchtete errichtet. Die Häuser haben die gleichen Typengrundrisse und wurden aus Betonfertigteilen zusammengesetzt. Es gibt Einzel- und Doppelzimmer mit Gemeinschaftsküchen und -bädern sowie abgeschlossene Wohnungen. Wenn die Gebäude nicht mehr für die akute Unterbringung von Asylsuchenden benötigt werden, können sie ohne weiteres als Studentenwohnheim dienen oder mit wenig Aufwand zu Wohnungen umgebaut werden. Die Häuser sind auf eine Lebensdauer von 80 Jahren ausgelegt und sehen auch nicht aus wie billige Provisorien. Aus Kostengründen wird auf Balkone, Aufzüge und eine Unterkellerung verzichtet. Mit weniger als einem Jahr ist die Bauzeit außergewöhnlich kurz. 

Die MUFs wurden seither weiterentwickelt. Im Oktober 2019 wurde am Murtzaner Ring in Marzahn Richtfest für das erste von acht „MUF 2.0“ gefeiert. Der neue Typ kombiniert unterschiedlich große Wohneinheiten von einem bis fünf Zimmern und schafft so auch bessere Voraussetzungen für die künftige Weiternutzung als Wohnraum für alle Berliner. 

Neue Wohnungen kann man auch auf den Flachdächern bestehender Gebäude bauen. So hat die Genossenschaft Märkische Scholle in Lichterfelde-Süd die Sanierung ihrer Gartenstadt dazu genutzt, zwölf Dreigeschosser aus den 1930er Jahren aufzustocken. 60 größere Wohnungen sind so neu entstanden. Die sind nicht billig, aber ökologisch vorbildlich. In der Siedlung wird die Energie für Heizung und Warmwasser direkt vor Ort mit einer Erdwärmepumpe und Wärmespeicher gewonnen. 

Hochhäuser versprechen viel Wohnraum auf wenig Fläche. Aber abgesehen von einigen hochpreisigen Projekten ist der Bau von Wohnhochhäusern noch nicht in Gang gekommen. 

Die landeseigene Wohnungsbaugesellschaft WBM hat die Pläne für einen zwölfgeschossigen Wohnturm aus Infraleichtbeton in der Schublade. Mit diesem neuen Baustoff sollen in Friedrichshain-West 70 Wohnungen entstehen, davon die Hälfte als Sozialwohnungen. Bevor dieses Haus gebaut wird, muss die WBM aber das Bürgerbeteiligungsverfahren zur Nachverdichtung in Friedrichshain-West abwarten. Nachteil bei Hochhausprojekten „Sie sind in der Regel teurer, und die Planungs- und Genehmigungsverfahren aufwendiger“, sagt WBM-Sprecher Christoph Lang. „Man muss daher immer im Einzelfall prüfen, ob sich ein Hochhaus auch für kostengünstige Wohnungen rechnet.“ Beschlossen ist der Bau eines Wohnhauses mit 15 Geschossen hinter dem Haus der Statistik durch die WBM. 

js

Hartmut Lindenberg
23.09.2021