Vom Dürfen und Müssen -
Die Gebrauchsrechte und Gebrauchspflichten im Mietverhältnis

„Solange ich die Miete zahle, kann ich in meiner Wohnung tun und lassen, was ich will“, glauben viele Mieter. Schließlich könne es dem Vermieter doch egal sein, ob man sich eine Sauna einbaut, die ganze Wohnung knallrot streicht oder sich Schlangen als Haustiere hält. Die „eigenen“ vier Wände gelten als Rückzugsraum, als Ort der individuellen Entfaltung. Regulierungen werden da schnell als Einschränkung der persönlichen Freiheit empfunden.

Das Problem: Der Vermieter hat vielleicht eine ganz andere Vorstellung davon, was „normales“ Wohnen ist und was seinem Eigentum schadet oder aus anderen Gründen zu unterbleiben hat. Außerdem gibt es da noch die Nachbarn, die nicht hinnehmen wollen, dass nachts Schlagzeug gespielt oder die Wohnung zum Ferienapartment umfunktioniert wird.

Übrigens dürfen auch Eigentümer einer Etagenwohnung nicht schalten und walten, wie sie wollen. Zum einen, weil sie damit vielleicht andere Hausbewohner stören, zum anderen, weil die Wohnungseigentümergemeinschaft ein Wörtchen mitzureden hat, wenn es beispielsweise um bauliche Veränderungen geht.

Was steht im Mietvertrag?

Die Frage, in welcher Art und Weise man die Wohnung sowie die Gemeinschaftsräume nutzen darf, sorgt daher immer wieder für Streit und muss nicht selten von den Gerichten entschieden werden.

Selbstverständlich steht es Ihnen als Mieter frei, Ihre Wohnung nach Ihrem persönlichen Geschmack und Ihren Bedürfnissen einzurichten und zu nutzen – solange keine vertragswidrige Nutzung vorliegt. Sie dürfen Besuch empfangen, den Balkon schmücken und eine Einbauküche aufstellen. Die entscheidende Frage ist dabei: Was ist „vertragsgemäß“ und was nicht? Gehört ein Home Office heutzutage zum normalen Wohngebrauch oder ist das schon eine gewerbliche Nutzung? Wo steht geschrieben, ob man in seiner Wohnung nach Herzenslust rauchen oder ob man im Treppenhaus ein Bild aufhängen darf? Und was ist mit den Gebrauchspflichten, an die sich Mieter halten müssen, etwa um Schäden an der Wohnung vorzubeugen? Muss man wirklich bei Abwesenheit im Winter die Heizung betreiben? Gibt es eine Verpflichtung, den Heizungsableser hereinzulassen?

Die sogenannten Gebrauchsrechte und -pflichten des Mieters stehen, von wenigen Ausnahmen abgesehen, nicht im Gesetz. Lediglich zur Gebrauchsüberlassung an Dritte, sprich Untervermietung, findet sich ein Paragraf im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Ansonsten beschränkt sich das BGB im Wesentlichen auf Regelungen zur Kündigung, Mieterhöhung und Modernisierung.

Die meisten Rechte und Pflichten ergeben sich allerdings aus den vertraglichen Vereinbarungen. „Was steht in Ihrem Mietvertrag?“ wollen die Rechtsberater des Berliner Mietervereins immer als erstes wissen, wenn sie beispielsweise ein Tierhaltungsverbot prüfen sollen. Das bedeutet nicht, dass alles, was im Vertrag steht, gültig ist. Viele Formularklauseln sind unwirksam. Dennoch ist der Mietvertrag samt Hausordnung eine wichtige Grundlage. Aber auch schriftliche Korrespondenz und mündliche Absprachen mit dem Vermieter können Auskunft darüber geben, was vereinbart wurde.

Hat sich auf diesen Wegen nichts herausfinden lassen, beispielsweise weil nichts zur Tierhaltung vereinbart wurde, muss die Rechtsprechung herangezogen werden. Im Einzelfall werden stets die Interessen des Mieters und des Vermieters gegeneinander abgewogen. Allgemein gültige Entscheidungen gibt es nicht. Dass ein Düsseldorfer Gericht die Kündigung eines Kettenrauchers für zulässig hielt, bedeutet mitnichten, dass man in der Wohnung oder auf dem Balkon nicht rauchen darf.

Um zu prüfen, was im Einzelfall zulässig ist, werden neben Gerichtsurteilen mitunter auch Grundrechte, etwa das Recht auf freie Entfaltung der Persönlichkeit oder das Recht auf freie Meinungsäußerung in die Waagschale geworfen. Auch öffentlich-rechtliche Vorschriften, etwa der Denkmalschutz oder die Brandschutzverordnung können eine Rolle spielen. Um beim Beispiel des Rauchens zu bleiben: Der Mieter hat grundsätzlich einen Anspruch darauf, in seinem Privatbereich rauchen zu dürfen. Das gehört zu seinem Recht auf freie Entfaltung. Auf der anderen Seite hat der Vermieter ein berechtigtes Interesse daran, dass sein Eigentum keinen Schaden nimmt. Das dürfte allerdings nur bei exzessivem Qualmen zu befürchten sein. Die Interessen Dritter, etwa der Nachbarn, spielen nur indirekt eine Rolle, nämlich im Zusammenhang mit dem Befriedungsinteresse des Vermieters. Dem Vermieter ist schließlich daran gelegen, eine Störung des Hausfriedens zu verhindern und Ansprüche anderer Mieter, etwa durch Gesundheitsschäden, abzuwehren.

Der Zeitgeist sitzt mit am Richtertisch

Das Beispiel Rauchen zeigt zudem, dass die Rechtsprechung dem Zeitgeist unterliegt. Noch vor wenigen Jahren wurde dem Schutz der Nichtraucher vor dem gesundheitsgefährdenden Qualm weniger Wert beigemessen. Das gleiche gilt für den Einbau von zusätzlichen Steckdosen oder einem Spülmaschinenanschluss. Auch das gilt mittlerweile als unerlässlich für ein zeitgemäßes Wohnen. Nicht zu vergessen: Auch persönliche Vorlieben und Empfindlichkeiten der urteilenden Richter können eine Rolle spielen. Wer eine Spinnenphobie hat, wird vielleicht weniger Verständnis für die Haltung von Vogelspinnen in der Wohnung aufbringen. Man sieht: Die Rechtsfindung ist gerade bei der Frage der Nutzung der Wohnung eine hoch komplizierte Sache.

Dieses Spezial will Sie darüber informieren, wie Sie ihre Wohnung nutzen dürfen und wo die Grenzen liegen. Selbstverständlich gibt es im Mietverhältnis weitere, wichtige Rechte und Pflichten, die hier gar nicht oder nur am Rande Erwähnung finden, etwa die Pflicht zur pünktlichen Mietzahlung oder der Erhalt einer fristgemäßen Nebenkostenabrechnung. Hier soll es ausschließlich um die Gebrauchsrechte und -pflichten gehen.

Birgit Leiß

Hartmut Lindenberg
26.10.2017