Grundsätzlich hat der Mieter das Hausrecht in seiner Wohnung. Er kann bestimmen, wer wann seine Räume betreten darf und wer nicht. Und er kann in seinen vier Wänden tun und lassen, was er will, sofern er andere nicht belästigt und die Bausubstanz nicht gefährdet.
Mieter dürfen ihre Ehepartner, Eltern und Kinder bei sich wohnen lassen, ohne den Vermieter zu fragen. Will man seine Geschwister bei sich aufnehmen, muss man wie bei einer Untervermietung den Vermieter um Erlaubnis bitten und ein berechtigtes Interesse darlegen. Das gilt auch für die Aufnahme von Lebensgefährten, allerdings darf der Vermieter dabei die Einwilligung in der Regel nicht verweigern.
Nicht zustimmen muss der Vermieter aber, wenn die Wohnung durch den zusätzlichen Bewohner überbelegt wäre. Die Rechtsprechung geht von einem solchen Fall überwiegend dann aus, wenn mehr als zwei Personen pro Raum in der Wohnung leben und jeder Bewohner weniger als neun oder zehn Quadratmeter zur Verfügung hat.
Der Mieter bestimmt allein, welche Gäste er wann empfängt. Vermieter dürfen allenfalls dann bestimmte Besucher ausschließen, wenn besonders schwere Gründe gegen diese Person sprechen. Das wäre beispielsweise der Fall, wenn der Besucher früher die Nachbarn im Haus belästigt hat. Vorschriften wie „Kein Damenbesuch nach 21 Uhr“ sind auf jeden Fall null und nichtig. Auch für längere Zeit können Gäste ohne Einwilligung des Vermieters beherbergt werden. Zulässig sind vier bis sechs Wochen, sofern der Besucher sich nicht als Untermieter häuslich einrichtet. Achtung: Zweckentfremdung!
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In gewissem Maße ist auch die Berufsausübung in der Wohnung zugelassen. Viele Tätigkeiten, die nicht nach außen in Erscheinung treten, sind erlaubt, zum Beispiel die Unterrichtsvorbereitung eines Lehrers, gelegentliche Büroarbeiten am Abend oder schriftstellerische Tätigkeiten. Eine Genehmigung des Vermieters braucht man erst, wenn die Wohnung als Geschäftsadresse dient, ein Firmenschild angebracht werden soll, wenn Angestellte beschäftigt werden oder Publikumsverkehr stattfindet und somit Nachbarn sich gestört fühlen könnten und die Räume stärker abnutzen. Mit dem Zweckentfremdungsverbot gerät man erst dann in Konflikt, wenn die Wohnung nicht mehr überwiegend zum Wohnen genutzt wird.
Trotz des Hausrechts können Mieter nicht jeden Besucher an der Tür abweisen: Der Vermieter hat ein Besichtigungsrecht, wenn er einen konkreten sachlichen Grund dafür nennt und sich rechtzeitig vorher ankündigt. Gründe können beispielsweise sein, dass die Wohnung verkauft oder Modernisierungsarbeiten vorbereitet werden sollen. Der Wunsch muss drei bis vier Tage vorher angekündigt werden, die Besichtigung darf nur zu üblichen Zeiten stattfinden. Der Vermieter ist gehalten, sich mit dem Mieter auf einen Termin zu einigen. Er darf sein Besichtigungsrecht auch nicht überstrapazieren.
Auch den Heizungsableser muss der Mieter in die Wohnung lassen. Dieser muss sich mindestens zehn Tage vorher ankündigen und, falls der Mieter verhindert ist, kostenfrei einen zweiten Ablesetermin anbieten.
Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten hat der Mieter zu dulden. Dazu dürfen Handwerker – nach rechtzeitiger Ankündigung – die Wohnung betreten. Vorsicht aber bei Modernisierungen! Hier ist oft strittig, wie weit Mieter angekündigte Modernisierungsmaßnahmen dulden müssen. Das Hereinlassen von Bauarbeitern kann dem Mieter als stillschweigende Duldung der Modernisierung ausgelegt werden.
Jens Sethmann
Messie – ein Grenzfall
Die freie Lebensgestaltung in der Wohnung hat ihre Grenzen, wo Haus und Nachbarn darunter leiden. Wenn ein „Messie“ seine Wohnung zu einem Altwarenlager verkommen lässt, ist das zunächst höchstens ein Fall für eine psychologische Betreuung. Den Vermieter geht das erst etwas an, wenn durch die Belastung der vollgestopften Wohnung die Statik des Hauses gefährdet ist, aus der Wohnung dringender Gestank die Mitmieter belästigt oder Ungezieferbefall droht. In einem solchen Fall kann einem Mieter, der auch nach Abmahnungen sein Verhalten nicht ändert und Hilfsangebote ausschlägt, fristlos gekündigt werden (Amtsgericht Hamburg-Harburg vom 18. März 2011 – 641 C 363/10).
js
11.10.2017
